上海房价比07年大涨近四成

Martin

　　连续两个月的成交量反弹，使部分开发商蠢蠢欲动的上调房价。其实很多人都搞不清楚上海房价到底处于什么样的水平。开发商不知到底该不该涨价，老百姓不知道该不该追涨，政府也不知目前房价水平到底高不高，高的话又会高多少？

　　研究房价走势，可以参考指数价格，也可以观察均价，从理论上讲，指数价格更有研究价值，但由于政府统计系统的指数价格数据都有些许水分，所以若具体到某个城市的房价，很难说到底指数优，还是均价好。

　　笔者认为，像上海这样的一线城市，由于同时在售的楼盘多达上千个，所以均价还是能在很大程度上反映市场真实情况的。另外，由于近几年上海住宅市场中，政策性用房——配套商品住宅占有较高比重（三成左右），所以一定要剔除掉这一产品对房价的拉低作用，单拿纯粹的商品住宅成交均价作参考。

　　笔者根据2005年以来历月的纯粹商品住宅成交均价，做成一图表如下。

　　很清楚，05、06两年，直至07年第一季度，上海商品住宅价格相当的稳定，反映出2005年出台国八条之后，上海房价由03、04年的高增长回归理性。注意：这一点与其它一线城市不同。07年第二季度开始，房价一点点加速上涨，2008年第二季最疯狂，顶点在6月份，单价超过17000元。其后，有所回落，并在12000-14000区间做上下波动，直到现在。

　　不妨再做些具体的比较。2009年第一季的月均商品住宅价格是约为12951元/平米，2008年第一季度月均商品住宅价格是12223元/平米，2007年第一季的月均商品住宅价格是约为9515元/平米，2006年第一季的月均商品住宅价格是约为9231元/平米，2005年第一季的月均商品住宅价格是约为9218元/平米。

　　也就是说，目前的房价水平比2008年同期上涨了6%，比2007年同期上涨了36%，比2006和2005年同期上涨了40%。但比房价历史最高季度：2008年第二季度的月均15704元/平米，下跌约18%。

　　那么说，上海目前的房价已回归到合理水平了吗，答案是否定的。笔者认为，商品住宅价格可能回不到07年第一季度的9500元/平米，但回落到10000-11000元区间更合理一些。这也就意味着，在09年第一季度月均12951元的基础上，今年下半年或明年，可能还会下跌15-20%。

　　当然，还有另外一种可能性：房价走势维持盘整态势，不出现明显下跌；那么，两三年后，随着居民收入的持续增长，12000-13000元的房价水平也就相对合理了。这就叫“灵魂跟上脚步”——房价跟上收入。