观点交锋：对话冯仑

Martin

　　罗振宇：非常感谢冯仑先生的演讲。在休息15分钟之后，我们将请上一位经济学家金岩石博士，一位房地产行业资深分析师陈立民博士，还有我和冯仑共同来做圆桌对话，请大家记住，这三个角色人都是他在演讲当中骂过的人，所以有请大家期待接下来的圆桌对话。

　　(茶歇)

　　罗振宇：各位来宾，欢迎回到第一财经中国经济论坛的现场，下面我们就开始今天上午论坛的第二个环节，圆桌对话，首先有请我们的嘉宾，首先有请主讲嘉宾冯仑先生上台。然后还要请出两位跟冯仑先生PK的来宾，首先为大家介绍的是陈立民先生，他是仲量联行亚太区的董事，他在上海也算是名人。有请。还有一位嘉宾是金岩石先生，PPT上有他详细的介绍，他也是我们著名的“电视明星”。

　　下面就是我们第一财经中国经济论坛的圆桌环节。刚才我们有幸倾听了冯仑先生一个多小时的演讲，但是在演讲的过程当中他给大家留下两个悬念，第一个关于经济危机虽然他讲了很多，换了很多角度让我们眼界大开，但是有一个核心问题他在躲避，就是一个很俗的问题，现在的金融危机见底了吗？我们可以买房了吗？这一定是他被人经常问到，很无奈的问题，但是我必须要问。第二个悬念，把他经济学家也骂了，把各种各样的分析师、专家、教授、媒体都骂了，所以下面有仇的报仇。有请嘉宾提问。

　　陈立民：刚才冯总说过，一个男人经历4个步骤，你认为你现在是哪个步骤？

　　罗振宇：能人？英雄、伟人和圣人。

　　冯仑：可能，我在90后人眼里是英雄，20后的眼里是能人，所以我个人觉得，我算是一个小小的英雄。

　　陈立民：这个答案我不满意，你作为开发商算是什么呢？

　　冯仑：其实我更多的角色是董事长，其实我们是做一个专业的房地产投资公司，并不是简单开发商的角色，如果仍然要这样来看，我认为就是一个能人和开发商的角色，因为我们做了将近20年，会做的时间也就4、5年，之前全叫折腾，不叫做开发，比如在海南，我们今天说炒房、炒地，那不是开发商做的，后来处理遗留问题，这个也是开发商的问题，所以真正的就是2000年开始，我认为我们刚刚起步，并没有比别人好太多。

　　罗振宇：陈先生你问这个问题有什么深意吗？

　　陈立民：我们应该向他学习。如果你算能人的话，我们算什么呢？

　　冯仑：你算老师，所以你可以教育能人，是导师。

　　金岩石：我是代表上海交大海外学院来的，只能说正确的话。你讲的是金融危机，我刚刚从美国回来，美国两大房地产商正在合并，这是金融危机带来的一个非常合乎逻辑的结果。在前四大房地产公司两大合并，这是美国房地产业。

　　冯仑：准确的来说是住宅公司。

　　金岩石：对。在美国房地产业应对金融危机的现象，你能不能告诉我，中国为什么没有发生这样的现象呢？

　　冯仑：这个并购重组效率和成功可能性，实际上在商学院你们都学过，特别依赖一个治理基础，在中国能够规范透明按照市场方法来管的并不是说特别大，大部分作为一个纯商业机构他的发育还不够，为什么？中国6万家所谓房地产公司，真正上市A股150家，综合类还有50家，在境外、大陆做房地产的还有40、50家，准备上市的还有40、50家，加起来是300家，最可能发生故事的是这300家，但这其中的障碍是非常多的，比如跨境就不太容易成功，国内的地产公司即使是A股本上市公司，做重组也有很复杂的审批程序，由于我们的市场经济没有进入到一个完全竞争的状态和良好的交易制度和法制环境，以及政府与企业之间，如果鱼都不能自由游泳的时候，他们之间拥抱的机会非常少。

　　金岩石：就在两年前经济非常好的时候，王石代表万科收购南都，在经济繁荣的时候出现过兼并，但是为什么在经济萧条的时候，反而没有兼并，是不是房地产商之间存在落井下石呢市？

　　冯仑：娶媳妇的目标都是为了幸福，因为萧条以后对娶媳妇能不能幸福带来疑虑，所以现在在结婚登记的比例已经在降低了。

　　罗振宇：刚才冯先生用的比喻说他比经济学家等通俗说这样一场金融危机，金先生你代表经济学家说的比他更通俗一点？

　　金岩石：经济危机刚才冯仑讲的都不是主要原因。其实经济学家有两个解读，一个是比较流行的，是少数人策划的一场阴谋，而且到现在这个策划人还没有找到，比找本拉登还难。另外一个就是我们比较相信的，这个世界变了，如果世界财富比喻成四条腿的桌子，一个是实体经济，另外三条是三张纸，它构成了基本架构，出现问题是出现在这三张上，他的背后有一半就是房地产。

　　罗振宇：有人说格林斯潘是罪魁祸首，金老师说是房地产商是罪魁祸首。

　　冯仑：地产商自己称自己是三陪小姐，比如说扫黄的时候，没有人心疼你，比如说金博士。

　　陈立民：你做开发商明显是利润非常高的，你如何面对老百姓的拷问呢？

　　冯仑：所有的媒体包括消费者大家看地产商赚钱多，其实很有意思，只看见嫁女儿，没有看见养女儿。刚才我已经讲到，如果你研究这个报表，万科去年全球最大住宅公司政府拿走70亿，投资者、股东只有40亿，如果你放到10-15年来看这个行业的净资产收益率只有在5%以内。养女儿的时候你没有看见，嫁女儿的时候正好是繁荣的时候，大家都看到了，经济再不景气就没有人再说房地产行业是暴利行业了。

　　陈立民：我觉得你往美国发展都是房地产，商业中心，准备把中国的企业都带过去。

　　冯仑：包括仲量联行等他们在研究房地产行业，就是我刚才讲的在GDP8千美金以内的时候，住宅是一个明星，所有的房地产市场都围绕住宅做，GDP8千美金以后，实际明星逐步会转到商业不动产，正是因为这样一些已经和200年来我们看到的变化，在这个区域内我们认为适时转移比较的恰当。从万通来讲我们也不放弃短期住宅市场，我们只是适当减少量，加大住宅的差异化，用商业不动产来配合中国经济的发展。加上现在的投资环境发生了变化，包括现在银行动商用不动产可以重新化，3、5年都可以，拿物业抵押可以贷到10年，这样的环境变化都会导致发生变化。李嘉诚就是用25年时间左右完成了三分之二是住宅，三分之一是非住宅。新宏基也用了20-30年完成了自己的转型，一半住宅和一半商用。所以这是规律，跟道德没有关系。

　　陈立民：美国金融海啸以后，办公楼的价格就掉了一半，你现在签这个合同后不后悔呢？

　　冯仑：我后悔，我的工作是看别人看不到的地方，算别人算不到的帐，我们是在看2013年，不是今天，如果你今天看到一个孩子摔倒，从今以后就不要再走路，不是这样的。所以我们今天签约我们是在看2013年以后，而今天全球的经济学家不管对和错和市场人士都是判断到明年年底或者是后年会有起色。

　　陈立民：你为什么要到美国去做这件事情呢？

　　冯仑：美国经济在扩张的时候，他在全球很多地方建了美国中心，他叫做美国汇，韩国人经济在亚洲成长的时候，在中国北京建了韩国中心，德国人在中国投资多了以后，北京还有德国中心，所以中国经济的成长和跟美国的经贸关系的密切，而且中国商人现在去的最多的是纽约，而且中国政府部门的代表团每年有500批次去，所以我们创造这样一个商务活动空间是市场的需要和过去30年资本流动和房地产之间的变化关系是一致的。所以我做的大量工作就是看这些别人不看的地方。

　　陈立民：你是不是认为自己导演加制片像张艺谋一样呢？

　　冯仑：这样的好日子谁不爱呢？关键是能不能成功，有待于时间来考验。

　　陈立民：那就是厂长加资本家了？

　　冯仑：但是我们没有万科做的好，在这个方面我们跟万科相比有很大的差距。

　　金岩石：在15年前你到我家，开车看到沿途的房子，说这才是房子。你现在想一想，这才叫房子，中国能有这样的房子吗？

　　冯仑：中国一定有，而且已经超过这个水平了。

　　金岩石：你现在认为豪宅市场在中国有巨大的发展空间？

　　冯仑：不是巨大，现在是这样的，这就要看政府的保障范围放多大。在新加坡政府保障在80%左右，20%是市场甚至你说的豪宅。现在建设部保障司明确保障管理范围最贫穷的家庭人口有6%，闲不住的政府手他会管多少，他管的少那部分会相对的多。

　　金岩石：你现在往美国跑，是否意味着你在这一块看不到利润呢？

　　冯仑：没有，现在我们讲全球欢，中国心，专业能力，本土公司。我们绝大部分的时间都在中国，而且我们也准备改变，我们在北京、天津地区，我们采取的是集中策略而不是分散策略。我们做商业中心，一个是因为市场的推动另外我们要转型到美国模式最好的方法就是做全球最挑战的商业不动产项目，这个就是世贸重建，为什么世贸中间就是地球最具挑战性的项目，第一个，投资密度最大。第二地方很小，里面要建很多项目，同时要保证城市运行不停顿。

　　金岩石：因为能去那儿的还是第一财经，现在回到民宅。那个时候我跟你讲豪宅区域政府不一定，必须由5%的房子盖给穷人，保障是保障能有5%的穷人和富人一样享受同样的教育基础，保障房这个概念和我们现在我们媒体所谈论的保障房概念差别在哪里？

　　冯仑：我觉得在美国收入比较清晰，保障不保障都容易做到，最近出现了内部集资建房的允许，把它拉回到保障，公务员的收入，周期人曾经写过，公务员也叫低收入人群，很难理解。最近有一篇报道非常的有意思，河南一个民营地产公司建了一个政府大楼，建了一个常委楼，建了政府公务员宿舍，结果政府拖欠他的工程款，他跟政府要钱，政府把他抓起来判了刑。在这样的情况下，媒体上讲的保障逐步倾向福利而脱离原来的本意，所以我对这件事情，我有担忧，房地产住宅化，住宅化道德化，道德化趋向市场化，市场化趋向福利化，福利化之后普遍贫困化。

　　陈立民：最近我看到一篇郎咸平的文章，他说99%的白领将会破产，原因就是因为买房。

　　冯仑：他们不会破产的原因就是郎咸平买了房了，他肯定是白领之一，所以我相信他说的这件事情是不准确的结论，因为他自己的行为已经说明了情况。

　　陈立民：你不觉得现在房子贵吗？

　　冯仑：贵和便宜是相对于收入和人生阶段来讲的，如果是婴儿，你给他多少钱都是贵，他没有挣钱，如果是大学毕业，当然1万块钱也是贵，但是像是你这样来教育我们的时候，给你1万块钱就对了。

　　陈立民：我也一辈子为你们开发商打工。

　　冯仑：这样才能证明一个人的劳动是必要的。我一直在思考这个事情，在人类历史上，是不是也有过一个阶段，房地产商受到这样的一种待遇？而这种待遇究竟是地产商的不幸还是我们在市场经济转型过程当中不成熟导致的一个错误的判断，是大家的困惑。就像金融行业在华尔街历来金融是受到道德置疑的，其实在华尔街这么多年来一直受到置疑。房地产商在二战以后，跟我们现在一样大量供应房子，这段时间是受到欢迎的，但是随着金融和房地产紧密连接以后，像是次贷的出现，次贷是因为为了解决低收入或者是没有收入人群的住房问题，建了两个政府机构发放贷款造成的次贷。也就是说我们今天围绕住宅问题道德化的很多思考和批评评论，并不是地产商的不幸，因为地产商经历无数次的批评以后他们自己会自己成熟起来，如果你在现在的困境当中不能站起来，那只能失败。现在大家都在批评房地产，但是不批评国有房地产，经过最近市场化的调整以后，地方负责保障房大部分是地方国有，所以下一轮我开始考虑媒体要开始指责哪些房地产商？所以这就面临方向上的问题。所以我个人对于中国GDP增长当中房地产这个行业发展的未来我是不怀疑的，但是对于这个过程当中陷入道德困境我一直都很担忧。

　　金岩石：这里面有一个问题，你讲了房地产开发商没有暴利，另一方面我们从媒体或者是错误的报道，很多富人，在很高的比例是来自于房地产创造暴富的传奇，大家都知道。

　　冯仑：更多的民营企业是因为被房地产的债务压死了，现在我看《新原罪》，像是黄光裕都是跟房地产有关，大家没有统计过这个，所以你说的这个是不成立的。

　　金岩石：有暴死的也有暴富的，是不是说明这是这个行业不成熟的特征呢？

　　冯仑：是的，不能正确的增长也不能正确的死亡。

　　金岩石：所以你希望有一种新的路径叫做野蛮成长。

　　冯仑：这是过去的路径，今后的路径是健康成长。

　　罗振宇：现在我们把机会留给现场的听众。有没有媒体的朋友需要提问的？

　　提问：我是来自新华社的记者，我们现在可以买房了吗？另外一个问题，从这两个月的成交量来看，量是上来了，但是通过前期降价，开发商又把房价要上涨，对比两会之前和之后，开发商之前是呼吁救市，现在看到势头见好就要涨价，对于这种现象你如何看待？另外房地产很也没有进入十大振兴行列，你如何看待呢？

　　冯仑：当你是一种生存发展必须的时候，你任何时候买房都是肯定的，但是你要有钱。但是你要投资的时候每个人的看法是差异很大的，所以在经过半年一年观望以后，我们叫做刚性需求，大家因为要结婚、离婚、迁移、工作变换，最后要做一个决定这是必须的，这个必须就是不管你今天是不是外部怎么看都会做一个决定，是买房，这样的话每年中国这样一种刚性的量，会支持市场继续存在。

　　另一方面，我们整个房地产行业，无论它被列在哪里，但是有一点共识是所有社会的共识，房地产行业对于GDP增长的贡献是一个之举足轻重的位置，但是坐在哪里位置没有改变，在规划内和外是没有改变的，我今天没有看到任何一个媒体讲他的规划位置改变了，它一定是没有改变的，所以在这样的情况下，房地产同行也不会受此影响，我们依然相信在未来10、20年里，在GDP发展到1万美金的时候，房地产仍然是一个支柱行业，所以我们的发展空间仍然很大。至于涨价其是落价救市还是不救市，这是一个市场的信号，如果我们推动一个市场化的房地产，涨价还是跌价，实际上并不由南京的周局长管，大家知道南京的周局长，他管不了这个事情，而是企业自己管，企业觉得东西好卖了涨价，东西不好卖就降价，大家也不要惊喜，要习以为常。就像股票第一次上涨下跌的时候，很多老百姓把交易所砸了，但是当今天价格上下波动的时候，几乎没有人动，而且也没有人去谈，这就是历史的进步。所以在今天我们对涨价还比较敏感和跌价比较敏感，

　　罗振宇：我问大家一个问题，听完冯总的回答我们明白了该不该买房把？

　　观众：没有。

　　罗振宇：如果没有明白，那请继续关注第一财经中国经济论坛。

　　提问：圆桌论坛是围绕房地产来展开的，刚才冯仑先生有一个前提假设，中国整个经济和发展道路走美国、西方的道路，房地产行业是需要各种各样禀赋都达到条件，但是是否有可能让我们发展到那样的地步呢？

　　金岩石：我们在美国当过穷人，我在美国居住的就是穷人廉租公屋，我们住了小房子才想住大房子。

　　陈立民：我还记得我爸爸跟我讲，儿子你知道香港哪里的人最吃的起？就是公屋的人，你看看他们的垃圾房里面都是虾壳和蟹壳，他们养的起或者，还吃的起，所以他们的下一代非常的成功。我看香港人有一半人居住在保障房里面，这是一个不错的安排，冯仑先生是如何看待的呢？

　　冯仑：这个我还是赞成的，刚才讲到中国究竟用什么方式发展自己未来的市场经济也好，中国特色市场经济也好，中国现代化的道路也好，我们的保证是必须的，但是做多少是跟政府由于的，比如像是新加坡80%做住宅，在20%做商用地产。我只说跟企业有关的方面，关于国家宏观趋势的问题，留给说正确话的人说，那就是教授。

　　提问：我是来自湖南的记者，金融危机对沿海发达地区的打击会相对于大一些，所以有经济学家提出观点，认为金融危机是缩短中部城市与沿海发达城市的机遇，也是他们发展的一个机会，我想请台上嘉宾给我解答一下，你们如何看待这个观点？如果这种观点是正确的话，请问中部城市他们如何突围逆势发展呢？

　　金岩石：说到金融海啸我讲一个故事，报纸上金融危机来了，农民说没有感觉到。如果我们把从全球来看，把它看作是一个资产负债表，石油蒸发50%-80%，每一家的房子蒸发20-30%，企业销售了20%-30%等等，消失的是什么？我们看这一手负债，一分钱没有少，不仅没有少，G20会议联合决策是什么？举债刺激经济，债务会越来越多，所以金融危机是这一次财富的调整，在调整的过程当中，如果资产大幅度贬值，债务有增无减，大家想一想我们用什么办法让这张资产负债表复合平衡？那就是发票票、吹泡泡。

　　罗振宇：最后我请教冯总一个问题，去年我采访潘石屹我问了两个问题，一个是王石说有拐点的时候你不同意。另外是在4月份的时候关于百日，你说有一堆中国小房地产企业要倒掉，但是我苦等三个月没有发生，我就问他你这么聪明的人为什么今年连续两次判断错误呢？冯总你觉得是为什么呢？

　　冯仑：这个要像算命先生回答问题，抽象到时间具体情节来回答肯定是正确的，如果你要问他要发财，哪天要发财具体时间他就不说了。如果他说中国的企业一定会经过一个竞争，优胜劣汰，有一部分发展有一部分死亡肯定就没有问题了，但是他要说百日就完。所以当你一个问题拿不准的时候，要向教授学习，尽量说的抽象一点。

　　罗振宇：最后提问这个问题也是让大家死了这条心，到底要不要买房我们从冯总这里得不到答案。非常感谢台上的嘉宾。今天我们要赠送冯总一份礼物，这个礼物就是琉璃高尔夫球杆。有时间你可以教我打一下。

　　冯仑：非常抱歉我不会打高尔夫球，但是我会把它摆在桌子上。

　　罗振宇：非常感谢各位的支持和今天的光临，我们今天上午的论坛就到此结束。我们今天下午还有精彩的论坛等待各位，欢迎大家再次光临。谢谢。