关于房价收入比的若干辨析

Martin

　　房价收入比的确是判断房价合理与否的重要依据○城市化基本完成和中产阶级占据主要比重，房价与收入之比才能达相对均衡状态○我国的房价和人民群众支付能力之间存在尖锐矛盾，调控房价收入比应当采取积极的政策

　　一、房价收入比的确是判断房价合理与否的重要依据

　　最近一些年来，在关于房地产业的讨论中，"房价收入比"的概念被引用的程度非常高。相当一部分观点认为，房价收入比为3到6倍为房价合理的区间。

　　这个认识有一定的合理性，而且有比较充分的国际经验数据为依据。例如美国，在过去20年中，美国平均每套房子的售价在20万-30万美元(在大多数发达国家，房价都是按"套"，而不是按平方米等单位面积来计价的)之间。同期美国居民家庭年收入的中位值为4.5万到8万美元。以此计算，下限房价与下限收入之间的比值约为4.4；上限房价和下限收入的比值约为6.6；下限房价和上限收入之间比值约为2.5；上限房价和上限收入之间的比值为3.75。

　　这组数据也可以用住房支出在家庭收入中所占比重来证明。美国等发达国家通常以住房支出不超过家庭年收入30%为住房支出的合理界限。超过这个界限，就意味着该家庭自我住房能力不足，应当得到政府保障性政策的救助或援助。为简便起见，我们以近似中值的25万美元/套的房价和6万美元的年收入来表达。年收入6万美元的30%是1.8万美元，购买一套25万美元的住房，折抵全部房价约需14年，考虑利息因素约需25-30年。按照通常的职业收入周期和个人财富积累周期，考虑基本生活消费支出和一般家庭正常风险承受能力等因素，这是一个合理的购房支付周期(由于收入水平提高和住房消费能力对收入增长的高敏感性特点，在实际经验中，人们并不需要这么长的周期)。

　　还可以用更为简便的办法佐证。购买一套25万美元的住房，假定贷款利率为7%(剔除恶性通胀和恶性通缩因素、国际贸易过度不平衡下汇率的影响因素，这个贷款利率是正常情况下的均值水平)；那么年息就是1.75万美元。这个结果与上述1.8万美元非常接近。换一个说法就是，假定人们"零首付"购买这套25万美元的房子，利息支出就基本相当于家庭年收入的30%。这个假定的计算方法在经济学意义上是完全合理的。因为就是完全不贷款，也仍可按同期贷款利率计算这个购房支出的"机会成本"。所谓机会成本，简单说就是，假定购房的25万美元用于放贷本来可以获取利息，买了房子而放弃的利息收益可视为是一种支出或代价。

　　在发达国家，房价收入比为3到6倍和住房支出应低于家庭年收入30%两个指标，不仅在判断房价是否合理上具有重要意义，而且是对判断投资住房的回报率具有重要意义。从理论上说，如果房价收入比过高，按照利息计算，购房的机会成本就会提高，那么租金就要提高；租金高过家庭年收入的30%，就会有一部分人租不起房子，那么租赁市场的需求萎缩就会迫使租金下降，购房投资的回报就会低于贷款利息，因而变得不划算。

　　当然，上述分析忽略了两个因素。一是人们投资住房时，其回报不仅有房租，还可有房价上涨的收益；二是在实际社会生活中，人们购房的机会成本通常是按照存款利率而不是贷款利率来计算的。这两个因素造成，即或房价收入比高于合理范围，只要人们对房价有上涨预期，或房租高于存款利率，投资性需求也还是会产生。

　　二、房价与收入之比须经长期发展才能达相对均衡状态

　　房价收入比达于3到6倍时，房价和收入之间的比值关系就趋于相对稳定。在这样一个房价收入比下，社会才能实现为人们所说的"大多数人买得起房"的状态。但同样根据国际经验，房价收入比要达到社会普遍的稳定均衡状态，需要两个不可或缺的前提条件。这两个条件，一是城市化基本完成；二是中产阶级占据社会人口的主要比重。

　　显然，要具备这样两个条件，社会需要经过一个长期的发展过程。

　　已经完成工业化阶段发展任务的发达国家，人口在城和乡之间的分布结构已经基本稳定。以城镇人口超过总人口的一半为标志，英国在"工业革命"100年后的19世纪中后期基本完成了这一过程，美国在20世纪30-40年代基本完成了这一过程，日本在20世纪70-80年代基本完成了这一过程。目前这些发达国家的城市人口在总人口中所占比重均稳定在80%左右。

　　城市化并非仅仅是人口向城市的聚集和迁徙，更重要的是城市自身的建设和城市综合承载力的提高。在城市化进程中，容纳大规模资本投入、形成集约化生产条件和提供大量人口集中生活所必需的基础设施、交通条件、住房容量、公共建筑等都需要一个较长的建设周期。这个过程通常并不是与城市人口所占比重同步提高的。

　　西方有句谚语，"罗马不是一天建成的"。人们很容易理解，形成对人口、资本、普遍分工、巨型工厂、物流以及市场交易条件等拥有足够综合承载力的城市，一定需要一个相对长期的积累、建设、改造、完善的过程。在这个过程中，城市建设滞后于人口聚集是发达国家和发展中国家城市化过程中普遍出现过的状况。当然，这其中有生产力发展水平、社会固定资产形成规律等自然属性的因素，也有社会制度、人口素质等社会属性的因素。19世纪50年代前后，英国的城市人口达于50%左右时，20世纪30年代美国的城市人口达于50%左右时，英国和美国都曾面临过严重的住房危机。这从恩格斯著名的调研报告《英国工人阶级状况》和艺术大师卓别林不朽的电影杰作《雨中情》等中都可以得到证明。日本曾在城市化过程中尽力避免城市建设的滞后性，在20世纪60年代后期城市人口比重接近50%左右时建成了时速超过每小时200公里的"新干线"和基本完成了东京、大阪两个"都市圈"的建设，但也因人口、资源过度集中于特大城市而形成了"过密化"与"过疏化"并存的弊端。20世纪70年代以后东南亚和南美一些发展中国家，以及进入90年代以后的印度、南非等新兴经济体，则在自己的城市化进程中长期未能走出城市建设滞后于人口迅速聚集的阶段，形成了城市向特大化发展与"贫民窟"并存的不良状态，留下了颇多教训。

　　我国正处于城市化加速的过程中。一方面，我们取得的成绩是非常巨大的。从1978年到2007年，我国城市人口所占比重已经从17.92%提高到了44.94%，近30年间，城市人口净增长达3.2亿人；1990年到2007年，我国城市建成区面积从1.29万平方公里扩张到了3.55万平方公里，十余年间扩张了175%，同期我国城镇实有住宅建筑面积从20.0亿平方米增长到了119亿平方米。但另一方面，我国的城市化尚有很长的路要走。目前我城市人口比重与发达国家80%左右的比重相比仍有很大差距；到2020年，粗略估计城镇人口将达8.5亿人以上，届时总人口中所占比重将接近55%，但也只是与世界平均水平基本持平。与此同时，一方面以成功举办的北京奥运会和即将举办的上海"世博会"等为标志，我国的城市面貌可以用"日新月异"来形容。但另一方面，我国城市的综合承载力还远不充分。城市地铁、轻轨为标志的基础设施建设正方兴未艾；城镇住房保障体系中最基本的"廉租房"建设尚处于完善期；中小城市发展远滞后于沿海大城市。也就是说，我国的城市化进程尚只处于初、中期。

　　"中产阶级占据社会人口的主要比重"之所以成为房价收入比趋于稳定的另一前提，道理很简单。从本质上说，购房不过是把货币资产转换为实物资产，即不动产的过程，因而是一种私人资产的累积形式。当大多数人的收入仅能满足温饱需求、基本没有"购房置业"余地时，社会是不可能实现为"大多数人买得起房子"的目标的。只有当大多数人收入在"吃穿有余"，并且满足日常生活的基本需求之后，具备了私人资产的累积能力时，购房才能逐步成为社会大多数人的经济行为。

　　占社会主要比重的人群具备私人财富累积能力，这个过程实际上就是中产阶级形成和占据社会主要比重的过程。由于房价中总是包含有建筑成本、土地成本等刚性构成，从本质上说，"房价收入比"实际并非是房价和收入之间的比值关系，而是和私人财富累积能力之间的比值关系。这是因为购房不仅要以收入在日常支出后有"余钱"为前提，而且还要以这个"余钱"的规模在收入中达到一定比重为前提。

　　根据国际经验，当大多数人的吃穿用等日常生活的必要支出下降到收入的50%以下时，人们才可能真正跨过"买得起房"的临界点。这是因为，购房支出需要在一个较长的年限内逐步累积，日常支出低于收入的50%，人们才能具有在一个长周期内较充分地抵抗自然属性(例如疾病、灾害、意外事故)和社会属性(例如失业、收入变化、利率变化)等风险的能力，住房支出不超过家庭收入30%才具备可能性。

　　一个有趣的历史现象是，房价收入比的稳定和"周五天工作制"的形成有一定的内在联系。1933年，美国成为世界上第一个实行"周五天工作制"的国家。正是在这个时期，美国城市人口所占比重趋于50%，一个成规模人群有能力把自己利益诉求从主要追求收入增长转变到了追求减少劳动时间。也就是说，越来越多的"无产者"开始跨入到拥有私人财富累积能力的中产阶级行列。日本由于战后重建过程的拖拽，1989年才开始实行"周五天工作制"；1991年，宫泽喜一内阁正式提出了"确保国民能用5年的家庭年收入购买一套住房"的《生活大国五年计划》。我国在1995年5月开始实行"周五天工作制"。当时有关部门所作的社会调查显示，在"增加一天工资"和"不增加工资，增加一天休息"两者的选择中，80%以上的人选择了后者。由于在1995年时，我国"停止福利分房"的城镇住房制度改革尚未实施，一方面大多数人的收入已经在满足日常生活需要之后开始有了剩余，另一方面人们尚未把购房列入支出构成的必要部分。这是特定历史条件下的一个特例。

　　显然，上述两个条件在我国尚远不充分。客观判断，我国城镇的房价收入比要实现发达国家那样相对稳定、均衡状态，乐观估计也还需要20到30年的持续发展。

　　三、调控我国的房价收入比应当采取积极的政策

　　从国际经验看，发达国家特大型城市的房价收入比普遍较高，如洛杉矶、纽约、伦敦、东京以及我国的香港等。这些城市的房价收入比均值都在10倍左右。尽管这些大城市的家庭收入水平通常要明显高于社会平均水平，但由于土地的有限性，核心市区的房价在级差地租的推动下会更大程度地高于一般城市。由此导致一个明显现象是，这些城市的中产阶级居住区，大都要分布在距离核心市区30至50公里半径的区域内。因此，在这些特大城市中，造成房价收入比偏高的主导性因素是房价而不是收入。

　　另一个普遍性规律是，发展中国家的房价收入比普遍较高。根据1998年世界银行对96个国家房价收入比的统计，家庭收入在4000美元以下的国家，房价收入比基本上高于9，家庭收入在4000美元以上的国家房价收入比基本在6倍以下。发展中国家的房价收入比倚高的主导性因素是社会收入水平偏低。这些国家的特点是，大多数家庭收入中用于日常生活开支的部分所占比重仍高于"购房置业"的临界点，低收入群体仍占据较大比重。

　　这两个因素在我国前期房地产市场发展过程中都存在。例如2004到2007年间，上海、北京和"珠三角"地区的房价收入比变化中，房价是主导性因素。这些城市或地区是我国收入水平最高的。但房价与全国一般水平的差距远远高于收入的差距。又如在我国的二、三线城市中，相当多地方房价明显低于全国平均房价。但由于当地社会收入偏低，房价收入比仍然偏高。

　　我国作为一个发展中国家，特别是作为一个城市化历史短、基础薄弱、发展严重不平衡的国家，房价收入比在一个比较长的时间内呈现为高于发达国家的状况，这是不可避免的一个历史过程。2007年我国城市人均可支配收入为13768元，平均每人全部年收入为14908元；平均每人消费性支出为9997元(其中包含水、电、物业等公用设施缴费和租房支出等居住支出982元)；依此推算，按人均可支配收入计算消费支出要占到72.6%，按全部年收入计算也要占到67.1%。这意味着，我国房价收入比高于发达国家正常区间的主导性因素仍是社会收入水平仍偏低，是发展不足。2007年，我国商品住宅平均销售价格为3645元，家庭人口数为2.91人，按照套均面积90平方米和人均全部年收入14908元计算，全国总体的房价收入比为7.56倍。应当说，这个水平是与我国社会经济发展水平、城市化水平基本相当的。

　　特别需要强调的是，总体水平、平均水平等基本合理并不等于说我国的房价和人民群众支付能力之间不存在尖锐矛盾。

　　一段时期来，我国房价和收入之间的矛盾主要集中于五个方面。一是为"卖"而"买"的投机性需求、土地价格过度攀升、开发商恶意炒作抬价等因素，推动部分大城市房价在短期内连续出现和社会购买力增长相脱节的暴涨；二是一部分住房困难的中、低收入群体在市场价格上涨面前越来越改善无望；三是工作年限较短、积累能力不足，但又迫切需要住房的年轻人群体成为房价上涨的最大受害、受损群体；四是改善性自住需求者被迫承受了过度的价格风险、负债风险；五是过度的商业利益驱使下征地、拆迁规模无序扩张，迫使一部分中低收入者被动地进入市场。

　　在房价收入比指标中，"房价"和"收入"尽管相互联系，但它们的变化经常是并非同步的。通常社会收入水平总是随社会经济的发展相对稳定、均衡地提高的，但因种种原因，在一些年度内，房价收入比在一个城市、一个地区房价经常会出现较大幅度的上下波动。这种情况是符合规律的，是必然会出现的现象。但必然会出现，不等于说这种变化就是合理的和不需要人的主动干预的。这个道理，就像人生病不可避免，但不等于说，因为人必然会生病就不需要预防和治疗一样。

　　在社会群体中，谁对房价与收入之间的比值关系最敏感？是中低收入群体和迫切需要改善住房条件的群体。观察房价收入比，需要说明我国与发达国家相比的一个重要区别。发达国家尽管大多数居民都买得起房，但事实上是大多数居民都已经不需要买房。而我国的情况正相反，大多数居民仍处在脱困期，或者从脱困期向改善期转变的过程中。因此在我国，即或在整体、长期、特定发展阶段看仍属合理区间的房价收入比下，仍会存在着短期、局部房价收入比不合理地过度波动和结构性人群利益受到严重影响的状况。正是由于这一国情的存在，当房价收入比在局部城市出现向上的异常波动时，在我国，采取比发达国家更为积极的市场干预措施就是必要的。

　　事实上，从2004年以来，我国的房地产调控政策一直是呈现为逐步递进的主动干预姿态的。其措施主要有三个方面。一是调结构。例如"90/70政策"，促进资源配置向迫切需要改善居住条件的中低收入群体倾斜。二是抑投机。例如对短期持有的住房在交易过程中加征营业税，抑制房地产市场的投机性炒作。三是促保障。例如扩大廉租房覆盖范围并要做到"应保尽保"。

　　从2008年下半年以来，"保增长"成为我国宏观调控政策的首要目标。在这样的形势下，是否仍应坚持对过高的房价收入比进行调控？仍应调控。而且仍应是积极的调控。

　　首先，扩大优质企业兼并重组的政策性融资规模，拓宽不良企业的退出通道。前期房地产企业一大批抗风险能力低、技术操作能力差、规模小、效益差的企业盲目进入了房地产领域，高价拿地、高成本融资。这些不良企业在销售低迷、资金链断裂的情况下已经难以为继。通过对资产收购、兼并的融资支持，加快市场整合，把被不良企业占用的资源充分释放出来，是当前扩大供给、降低产业整体成本的必经之路。

　　第二，加大对二手房市场、租赁市场的扶持力度，促进存量资源的市场交易，分流自住性需求，进一步改善市场供求关系。

　　第三，大力推进房地产金融创新，发展直接融资，降低需求方的交易、持有风险。

　　第四，在现有住房保障体系的基础上，更广泛地运用贴息、贴租等手段，更有针对性地提高需求方的住房支付能力。(作者为中国城乡建设经济研究所所长，本文仅为学者个人观点)