北京东部新开楼盘呈现“三大怪现状”

Martin

　　近年来，围绕着CBD形成了北京市楼盘最为发达、最为集中的区域。

　　就在上周，北京市高端项目最集中的朝阳区域房价标志性的"万元大关"被跌破：东三环首城国际开盘特价房1.08万元／平方米，东四环百子湾区域金都·心语精装修8800元/平方米，而这并不是最劲爆的。11月24日，东五环五方桥低密度板楼社区海棠公社对外宣布预计开盘价7800元/平方米。在这个房价急速调整的年头，竟然出现了"花园洋房跟限价房同价、新开盘房价没有地价贵、一手房比二手房更便宜"的怪现状。

　　低价竞争致使怪现象迭出　朝阳区成北京楼市"风向标"

　　"预计项目12月中旬开盘，目前确定的价格为7800元／平方米。"11月24日海棠公社销售部负责人金先生向记者表示。而就在两天前，位于百子湾区域的金都·心语开盘打出了精装修8800元／平方米的超低价格，创造了朝阳泛CBD区域的最低价格纪录，也成为京城一周以内被媒体和购房者最热议提及最多的项目。而这个纪录仅仅保持了不到两天就被打破，东五环低密度板块新盘海棠公社一亮相就以1.39的容积率、87%的使用率、单价2万元以上的公寓才配的电梯直接入户而每平方米7800元起的一系列数字冲击人们的心理价格底线，这也预示着破万后的朝阳东部区域房价向着更低的纪录冲刺。

　　在海棠社区的销售中心，销售负责人向记者表示，"即将推出的产品为11层小板楼，容积率只有1.39，配2万平方米的中心花园，业主刷卡电梯直接入户，每户配送电梯花厅，整个项目为花园洋房的品质。而这个价格呢？不仅比周边的二手房低了3000多元/平方米，而且跟管庄附近的限价商品房的价格基本持平，价格不可能再低了"。

　　记者了解到，不久前公布的位于朝阳区管庄乡小寺村地块包括了20万平方米限价房、1万平方米廉租房和21万平方米可建商品房，而其中限价商品房的价格为7800元/平方米。正如海棠社区销售部人员所言，花园洋房的价格已经和限价房的房价持平了。

　　海棠公社为了快速销售，确定的价格比周边二手房、政策性住房低，在近段时间的朝阳区内不是一个个例。上周刚刚开盘的首城国际均价为1.3万元／平方米，特价房仅为1.08万元／平方米，而这个项目周边目前二手房均高于这个价格。例如九龙花园的二手房在1.2万-1.3万元/平方米，风度柏林、珠江帝景的二手房价则分别达到1.5万-1.7万元/平方米、1.6万-1.8万元/平方米；即使是经济适用房"百环家园"的二手房价也达到了1.1万-1.2万元/平方米。

　　项目开盘价格低于二手房、政策性住房如果让您大跌眼镜的话，更有甚者房价已经跌破了周边地价的现象也在朝阳区内出现了。上周金都·心语开盘精装修价格仅为8800元／平方米，而去年万科17亿元拿下的大望路27号地，成交的楼面地价已经达到了1.1万元/平方米。如果说项目开盘价格要参照周边项目和二手房的话，那么在目前楼市这样的情况下，楼市开盘已经没了参考依据，只能"个人顾个人"。

　　华润凤凰城单价跳水9200元　朝阳项目扎堆竞争进入"白刃战"

　　面对近一段时间内朝阳东部区域大多项目低价开盘，ＤＴＺ戴德梁行华北区住宅部高级董事岳峰钢认为，朝阳区这样的降价现象在北京各个地方都存在，但是以朝阳区域表现得最为集中。这主要是由于朝阳区作为北京最大的城区，房地产空间开发较大，近几年土地供应最为集中，这也导致了项目扎堆现象比较严重。在目前"非正常情况下"的市场中，处于同一区域同一品质楼盘的竞争显得尤为激烈，拼配套、拼品质、拼服务的理性竞争已经直接升级为了价格的竞争，可以说已经进入了白刃战阶段。

　　记者了解到，目前朝阳区的供应量占整个北京市房地产供应量的30％，开放量占到了40％左右，2007年北京楼市全年新开盘项目达到313个，包括了51个别墅项目、104个住宅项目、100个公寓项目、58个售完项目。其中以朝阳全年开盘项目分别为95个，是北京供应量最为集中的区域。随着北京经济发展以东部为核心后，朝阳区域也成为了整个北京楼市的风向标，一直以来是北京楼市发展最快的区域，去年房屋均价达到1.5万元／平方米左右，但是楼市危机以来也成为房价下跌最快的区域。记者调查发现，近一年来朝阳区域内跳水最高的项目置地公寓（凤凰城三期），从去年年底均价3万元/平方米，到目前推出的2.08万元／平方米的特价房，直降了9200元／平方米，而其他一些项目房价也出现了大幅度下调情况，降幅达到了四成左右。

　　这主要是由于朝阳区内项目相对集中在几个热点区域内，例如青年路板块就聚集了润枫水尚、国美第一城、华纺易城、青年汇、星河湾、珠江罗马、和记黄埔、炫特区等多家楼盘，供应量达到了400万平方米；西大望路板块也聚集了金港国际、易构、珠江帝景、乐成国际、后现代城、苹果社区、沿海·赛洛城、风度柏林、Pekinghouse等数十个项目；四方桥区域内也聚集世纪东方城、山水文园、万科青青家园、翠城、华侨城等10多个项目，供应量也达到300万平方米左右。无疑项目的扎堆是造成出现低价竞争的主要原因。

　　例如在百子湾区域，就聚集了沿海·赛洛城、美利山、金泰·先锋、金都杭城等几个项目，基本上已经连成了一线，之间的地段、配套大体相似。在去年楼市火爆时，彼此竞争的焦点集中在品质上，而到了今年楼市出现了危机，低价格成为竞争最直接的手段。

　　例如奥运刚刚结束后，美利山就率先推出了单价1.3万元/平方米的ＬＯＦＴ产品，在该区域内大火了一把，创造了销售纪录。而时隔一个月后，金都杭城也推出价格仅为8800元/平方米的平层小户型项目金都·心语，直指美利山的ＬＯＦＴ产品。两者间的产品类型基本一致，尽管美利山是ＬＯＦＴ产品但层高只有3.9米，而金都·心语虽然是平层但层高却达到了3.6米，而产权为50年，比美利山的40年长10年。因此在项目基本情况相当的情况下价格成为了竞争的惟一手段，而美利山与金都·心语的低价竞争，也只是朝阳区整体楼市竞争的冰山一角，在项目集中的区域这样的竞争还会更加激烈。

　　岳峰钢认为，造成开发商低价开盘的一个主要原因就是现金流濒临枯竭，现金对于开发企业来说，就好比心脏对于人体的作用一样，尽管其他方面表现良好，但是"心脏"停止跳动就意味着企业要倒闭了。近日，北京师范大学金融研究中心撰写的一份《2008年中国房地产行业资金报告》预计今年房地产行业的资金缺口为6730亿元。资金紧张是众多开发商目前面临的最大问题。

　　此外，造成目前房价下跌的一个直接原因就是，购房者出现了空前团结，出现了大批的团购组织，在形成一定的势力后就有了和开发商公平对话的机会。半年来通过搜房购房团购买项目的优惠幅度平均达到8.3折。

　　记者手记　项目价格战 购房者得实惠

　　项目打起价格战，受到实惠的无疑是购房者。在海棠社区的售楼处，即便是周一的时候，依然聚集着十几位购房者，与五环路、京沈高速的冷清相比显得热闹非凡，甚至两个客户因为争看户型模型还发生了口角。据销售人员介绍，目前该项目还没有进入销售期，也不接受预订，只是在做前期的客户积累，售楼处装修好的3天内已经来了几百人看房，销售每天全接待到夜里一两点钟。

　　记者随机采访了几位前来购房的客户，一位客户向记者表示，"自己就住在这个项目的前期柏阳景园，买的时候4000多元/平方米，后来涨到1.3万元/平方米，而现在这个项目的后期只卖到7800元/平方米，个人觉得已经差不多了不可能再降了，所以准备再买一套"。同时，他还向记者表示，奥运过后房价的下跌十分明显，10月份的时候自己的一个亲戚还购买了万象新天的房子，8600元／平方米比以前降了好多。持有"房价下跌已经差不多"心态的购房者并不止这一位，来这里购房的人全认为房价已经不可能再跌了。

　　同时来自搜房网最新的网络调查也显示，近七成网友认为抄底楼市的时机将出现在3个月内或者就是现在；其中47.06%的网友认为中国房地产市场会经历短期内的调整，但从长远来看值得期待；40.76%的网友则认为还会调整很长一段时间。约两成网友认为现在已经是最好的抄底时机，46.22%的网友表示时机会出现在3个月内，18.07%的网友认为会在半年内。

　　无疑随着开发商采取低价开盘的策略，购房者的观望情绪也出现松动，而近期许多项目出现的开盘售罄现象也证明了目前的房价已经接近购房者的心理预期。11月15日，远洋·沁山水1.1万元/平方米开盘，当日756套房屋销售一空；11月22日，金都·心语全款均价8800元/平方米、50平方米精装户型、40万元起/套，半日开盘260套房屋销售一空；11月22日，首城国际开盘价1.3万元/平方米、特价房1.08万元/平方米，当时开盘销售200多套。

　　持续了近一年的楼市危机在岁末终于出现了转机，这主要还得归结于开发商自身调低价格，让房价真的"回归理性"，也正好印证了那句戏言，解放军救不了开发商，开发商只能自己救自己。