楼市新政定调：“保投资”不“托市”

Martin

　　10月17日，国务院常务工作会议提出的稳定和刺激经济发展的十条措施中指出，要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。

　　中国社科院金融所研究员尹中立指出，把“加大保障性住房建设规模”放在首位说明了中央对待楼市的政策态度：放松政策是为了促进房地产投资，而非“托市”，是鼓励政府为中低收入者提供住房，而非以扩大金融风险为代价去鼓励购房者买开发商的房子。

　　政策变向

　　住房和城乡建设部副部长仇保兴10月18日在深圳召开的“中国市长论坛”上表示，应该给各地一定的政策自由度，让其根据各地实际情况制定稳定房地产市场的政策。住房和城乡建设部对此高度关注，哪些是可以鼓励的，哪些是需要中止的，在总结各地的经验基础上，住房和城乡建设部或有规范性政策出台。

　　此话虽然让已经各自出台“救市”政策的18个城市吃了个“定心丸”，但是对于“鼓励”和“中止”政策定义却没有清晰，地方政府已出台政策中是否会有被中央叫停的政策，仍不可知。

　　但是酝酿出台“救市”政策的城市似乎已经嗅出了中央政策的新意味。

　　武汉市房协秘书长肖汉昌10月18日在金都汉宫项目举行的人居环境奖项目中期观摩会上告诉记者，武汉市也在酝酿有关救市政策，具体政策可能参考杭州等地的政策。

　　而不同于杭州等地方的是，武汉准备出台的新政策中提出，不再将财政补贴给购买商品房的人，以免引起新的社会分配不公，财政补贴将主要给城镇中低收入家庭，鼓励他们去购买自主性、改善性的住房。

　　江西九江市一家开发商则告诉记者，九江市在各地纷纷出台楼市“救市”政策之后也开始按捺不住。近日，九江市政府召集开发商研究当地楼市“救市”政策。与其他城市不同，九江市自认财力不足，不会采取大规模财政补贴方式来“救市”，准备将重点放在降低房屋交易税费上。

　　后续推出“救市”政策的地方政府在政策制定上纷纷转变风向，不再对商品房购买者进行扶持，而是定位于借房价下降的机会，帮助城镇中低收入家庭解决住房困难。

　　尹中立指出，国务院稳定经济的十条意见中已经表明了中央稳定楼市政策的“变调”。

　　尹中立表示，将加大住房保障放在了其他两项政策之前，充分说明了中央政策在“保投资”而非开发商们期望的“托市”。“降低房地产交易税费”等政策的确在松绑楼市需求，但是并非是鼓励消费者去买开发商的房子，而是要政府为居民提供更多住房。

　　对于调控政策的转向，尹中立认为，首先目前的房价还在高位，超出了一般居民的承受能力，如果强行用托市的政策将房价稳定在目前的高位水平，只是浪费了调控时间。其次，调控房地产主要用意是增加投资需求，在出口下降等形势下，增大投资是拉动经济增长的最好办法，而加大保障性住房的建设，不仅可以为居民提供住房保障，还可以扩大投资规模，实现一箭双雕的效果。再次，吸收美国次贷危机的教训，如果强行将房价稳定在高价水平，维持房产泡沫，则金融风险会越来越大。

　　实际上，国务院有关部门在“保增长”工作的指导下，对地方纷纷出台的楼市“救市”措施一直不置可否。而仇保兴的上述讲话也充分表明了有关调控部门的态度——地方政府可以先行先试，但是地方政府某些“触线”政策，恐怕在中央政策出台后要进行调整。

　　住房和城乡建设部有关专家表示，中央稳定楼市发展，支持居民购买住房的政策方向与地方政策的一些政策出发点并不相同。大部分地方政府出台的“救市”政策出发点是稳定房价、刺激买房需求、帮助开发商缓解资金压力。而中央政策则是要支持居民解决住房问题，保持房地产投资规模。

　　10月20日，国家统计局公布的三季度经济数据也表明，今年前三季度全国房价同比上涨8.5%，其中9月份同比上涨3.5%，涨幅比去年同期高 1.8个百分点。虽然全国房地产市场多数出现价量齐跌的情况，但是目前房价仍处于高位，在此情况下帮开发商“托市”显然是不合适的。

　　尹中立等专家还指出，国务院十条措施中明确指出，是“支持居民购房”而非“鼓励居民购房”，由此可见金融政策上将对改善性需求等居民购房进行松绑，但是并非鼓励投资性购房需求。

　　扩大保障房建设难题

　　从目前18个城市先后出台的楼市刺激政策来看，降低住房交易税费等支持、鼓励居民购房方面政策的很多，但是对扩大保障性住房建设方面的内容却寥寥。

　　中房协秘书长朱中一10月19日在“2008品牌地产影响力峰会”上向本报记者表示，中房协7月份通过住房和城乡建设部上书国务院的调整住房调控政策的建议中，将扩大各地保障性住房建设作为稳定楼市的重要政策工具，但是从各地出台的稳定楼市政策来看，住房保障内容鲜有被提及。

　　本次国务院常务工作会议形成的决议，可能是对地方稳定楼市政策思路的一次微调，加大保障住房投资应被列为楼市“救市”政策的重点。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上述会议上表示，从目前情况来看，房价和交易量下降已经影响到了地方住房保障计划的落实，有地方政府将精力放在“救市”上，而对落实国务院“24号文”上有所放松。有关部门应该加大对住房保障的督察落实，对各地2008年住房保障建设计划落实情况进行检查。

　　记者从住房和城乡建设部获悉，就在各地纷纷出台“救市”政策的时候，该部住房保障司正在加紧研究新政策。另外，该部还将借落实科学发展观学习的机会对住房保障问题展开调研，总结各地落实住房保障情况的经验，提出下一步的住房保障工作措施。

　　目前，各地落实住房保障工作计划情况却不容乐观。上述住房和城乡建设部专家表示，国务院“24号文”确定的今年住房保障目标是城镇低保家庭应保尽保，这部分量并不大，全国约400万户左右，目前已经完成了约380万户，今年年底前完成问题不大。

　　但是最重要的是2009年住房保障落实情况。今年投资建设的保障性住房将在明、后两年投放市场，这些以经济适用房为主力的保障性住房有望解决多数城镇低收入家庭住房困难问题。

　　由于今年以来全国土地交易比去年降低了近一半，地方土地财政收入大幅度缩水，部分城市之前承诺的住房保障建设计划难以落实。令住房和城乡建设部担心的是，有地方政府在出台“救市”政策时，为了保证商品房的交易量，开始用财政资金从市场上回购商品房作为保障性用房，其行为缺乏计划性。如此将影响保障性住房用地和建设计划的落实。

　　另一个制约住房保障计划落实的情况是，由于多数城市不能完全以财政投入完成保障性住房建设，因此“限价房”就成了地方城市主要推出的保障性住房产品，因为“限价房”给地方政府带来的土地和资金压力相对较小。但是随着房价的下降，“限价房”陷入尴尬境地，有的城市商品房房价甚至低于了“限价房”。因此，有关专家建议限价房直接转变为经济适用房，或者直接取消这个政策。

　　上述住房和城乡建设部专家表示，在目前的市场条件下，要求地方政府加大廉租房和经济适用房建设比较困难，因为目前地方财政普遍处于资金紧张的时期，可以投入保障性住房建设的资金不多。为此，有关部门可能出台政策鼓励地方政府发展经济租赁房等中等收入家庭的保障性住房，同时会要求地方政府加大财政投入，加大对廉租房的建设投资。

　　记者注意到，国家发改委投资司网站近日发布消息称，重庆市日前发布了《重庆市2008年廉租房建设项目投资计划》，其中表明，重庆市准备投资建设1万余套廉租房，由于重庆区县财政资金不足，重庆市财政准备帮助出资建设。

　　在地方政府纷纷“救市”的时候，深圳、重庆、广州等重要城市迟迟没有出手，待中央政策定调后，全国性的楼市调控政策或全面推行。