中国房地产临近周期低潮 2009年是低谷临界点

Martin

　　中国房地产价格自1998年以来，持续7年以百分比两位数的速度增长。从2002年至2005年4月，全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力，如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等，但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。世界经验表明，房地产的非理性繁荣成分过大，就易形成泡沫，但同时也表明，监测房地产的周期规律将有益于防范风险。

　　日本经济15年之痛

　　在世界范围，由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛，其中影响最大的非日本案例莫属。

　　上世纪80年代后期，日本经济快速回升，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展，采取了非常宽松的金融政策，这些资金基本上都流入了房地产业，致使房地产价格暴涨。

　　从1986年起，日本在短短5年间，地价上涨了2倍多。其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。另据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1，但到了1988年就暴涨到了334.2，3年间暴涨近2倍。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达40001万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

　　1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有三分之一以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。日本经济步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。

　　房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机。从1991年到2000年，发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余，惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%，同时还出现了通货紧缩和金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果，是给金融业带来大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡。

　　日本国土交通省最近发表的地价统计表明，尽管东京等一些大城市部分地段的地价近期出现了上涨，但全国平均地价依然在继续下跌。如今15年过去了，日本经济依然在低谷徘徊，虽然有了一丝希望，但要使经济回到健康的轨道上，仍然困难重重，甚至前景暗淡。

　　同样，由于房地产泡沫引发金融危机的还有1997年的东南亚诸国及东亚的韩国和中国的港澳台地区。特别是香港，房地产价格回调幅度高达50%，出现了近十万的负资产者，对整个经济、金融和社会产生了重大影响。

　　波动周期与频率

　　为何房地产容易引发经济风险和金融危机呢？因为房地产产业链条较长，产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，是经济发展的支柱产业，容易引发大量投资；房地产业是资金密集型产业，与金融业又属于捆绑型关系，地产金融风险会过分集中在商业银行体系；房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性，同时兼有投资和消费的功能，房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。

　　正是房地产这些属性，使得房地产经济成了国民经济的领头羊，然而这只羊既能把经济引领到康庄大道，也能带入泥潭和深渊。

　　当然经济发展不是无序的、不可把握的，更不是什么桀骜不逊的怪物，具有自身的规律性和客观性，是可预测和管理的。

　　管理房地产经济的关键是要建立监测、防范和预警机制，要特别注意其周期的规律和危机前的征兆，做到防患于未然。

　　市场经济国家和地区的房地产均具有很强的规律性，当然由于各国的经济发展程度、地域环境、文化生活等情况不同，房地产波动周期和频率也不尽相同，甚至差别很大。如美国的房地产波动周期一般为20年，10年左右为上升期，10年左右为下滑期；日本为10年，6～7年上升期，3～4年下滑期(金融危机、经济危机除外)；中国台湾地区5～6年为一个周期，其中4年左右为上升期。

　　中国内地房地产也有一定的周期性，要发现其波动频率还要从其发展经历上进行分析。

　　中国房地产周期波动可划分为四个时期：即1979年～1985年为复苏期，1986年～1990年为发展期，1991年～1998年是增长和宏观调控期，1999至今为高速增长期。

　　在复苏期，由于中国改革开放刚刚开始，市场经济开始发展，房地产经济还具有很强的计划经济特色，很不成熟，到1985年才有了快速发展，但1986年又很快回落，这期间增长期为6年，下滑期为1年；在发展期，房地产已相对成熟，也迎来了真正意义上的快速发展，并很快达到高峰，但1989年下半年开始全面下滑，次年到了谷底，这期间增长期为3年，下滑期为2年半；在高速增长期和宏观调控期，中国房地产迎来了第一次繁荣，1991年房地产开始提升，1992年、1993年极度膨胀，1994年开始回落，1997年回到谷底(这次回落引发诸多问题，虽然部分问题最终得到了控制，却留下很多后遗症)，这期间增长期为3年，下滑期为5年；1999年后中国房地产迎来它的黄金期，自1999年至今连续7年高速增长，幅度之大、地域之广、态势之强可谓史无前例。

　　很多专家认为中国的房地产周期频率，大约是5年发展，2年低落，7到8年为一个周期。但从实际情况分析来看，结果未必如此，而今已持续增长了7年。由此可见中国的房地产还处于发展阶段，市场经济并不成熟完善，与发达国家和地区相比还具有不确定性。但从房地产发展的进程我们可以看出，房地产各阶段的起伏周期均未超过10年，而且衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期比较长。

　　2009年是低谷临界点

　　连续7年的高速增长，通过其他相关数据和宏观经济指数来看，中国房地产将面临周期性的低潮：2009年中国房地产将迎来回落期，而且幅度还会很大。得出这一推论的主要依据如下。

　　其一，政府希望通过宏观调控抑制经济过热，实现软着陆。中国房地产经济的起伏期与中国国民经济波动基本相吻合，而目前中国经济增长正呈现放缓的趋势。国家大幅调低投资增长目标与投资增长率，将为经济结构调整和社会结构调整赢得休整的时间。

　　其二，中国的房地产价格已趋近峰顶。据美国商务部发布的报告，2003年中期，美国的单栋新建住房的全美中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为160万元和200万元。在我国，与美国单栋住宅同性价比的住宅就是别墅，按照上海和北京的当前价格，类型相当的房子价格均在500万～800万元，大约是美国平均水平的2至4倍。相关数据显示，上海的房地产价格在2001年至2004年间上涨近70%，其房地产建设规模只占全国5%，但2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20%。这与上世纪80年代末的日本东京有相似之处。

　　其三，中国的房价收入比过高。房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1。而在我国，这个比例大约是10∶1～15∶1。香港房地产在1997年跌落之前，房价收入比大约是14∶1。

　　其四，2005年下半年始房地产交易量有所回落。2005年上半年，在我国中低价位、中小套型住房成交量较为平稳的同时，高价位、大套型住房成交量下降较大，商品住宅成交总量下降，空置房面积增加。据国家统计局数据，2005年1~6月全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅。

　　目前来看，中国房地产还有一段时间的小幅度增长期，再加上2008年的奥运会是我国的一件大事，为了社会安定和经济稳健，国家会采取一切必要的措施保障经济安全，奥运经济也将在一定程度上带动房地产经济。因此在未来的两年，房地产的宏观调控会有所加强，房价增长的势头会得到一定程度的遏制，一跌到底的可能性并不大，但2009年就可能面临下滑的趋势。

　　对此，国家在房地产经济上实施了较为科学合理的利率、汇率政策，同时在加强土地市场化供应、规范政府行为上做了努力，并积极探索税制改革和加大金融监管力度。这些措施都对防范房地产经济风险起到了积极作用，并取得了初步成效。