打折成“风” 望闻问切购打折房

Martin

　　楼市理性回归，慢慢步入买方市场，存在资金压力的开发商使出浑身解数采用各种促销手段，以期达到加快资金回笼的目的。对购房者来说，面对形形色色的打折楼盘，虽然有可能享受到更多的优惠，但前提是要辨别开发商美誉度和降价促销手段的真诚度。专家建议讲究"望闻问切"，即多了解楼盘信息、多去实地考察、多纵向比较、多计算优惠幅度等，就如同沙里淘金，反复筛选，才能获得真正的实惠。对房价，专家建议，切勿一味求低。

　　五种打折楼盘全解析

　　万科开头，众开发商跟风。万科全国打折幅度5%到30%，之后，全国各地陆续出现打折"疯"。本市有些楼盘购房送豪华装修，或赠送车位、名牌家具家电等，有些甚至直接喊出"购房打××折"。这与楼市交易量减少不无关系。平淡市场环境下，加快销售速度成为众多开发商必须面对的现实。为吸引众多购房者关注，打折销售自然成首选。面对市场上众多让利、送礼等形式打折促销活动，哪些是真正让利购房者，哪些是假借打折之名无打折之实？根据目前市场打折促销手法，将其分为以下六种类型，并逐一解析，希望对购房者辨别有所帮助。

　　先拔高再打折型

　　特点：先将房价"拔高"，而后打出降价旗号。剖析：某楼盘售价9300元/平方米，前30位购房者5%优惠。其实，该楼盘开盘价8800元/平方米，之后成交状况不理想，打折前的标价比开盘时高5.68%，有"拔高"嫌疑。这是不折不扣的虚假促销行为，名义上让购房者得到实惠，实际上并不是这么回事，与服装店提价后标出"跳楼价"如出一辙。对此，购房者最好敬而远之。

　　无条件真实型

　　特点：不附带任何条件，购房即可获得优惠。剖析：某楼盘宣称购房便可获得9.8折的优惠。该楼盘并未提价，也未设置各种各样的条件，购房者不必为获得优惠资格刻意迎合开发商，是真正让利购房者。真心实意型是开发商出于加快销售速度而采取的一种优惠措施。不附带任何苛刻条件，购房者可享受到真正的优惠。不过就目前的情形来看，"真实型"促销行为让利幅度不大，一般只有1%～2%的优惠。不过可以预见的是，如果未来市场行情持续平淡，不排除会有更大幅度的优惠。

　　有条件虚假型

　　特点：开发商嘴里说打折，但实际操作过程设置各种各样的条件，虽然最高折扣相当诱人，但要享受到，难度也不小。剖析：某酒店式公寓广告：认购享受"9.9折×9.8折×9.7折×9.6折×9.5折"优惠，最低8.58折前提是满足所有条件，其中之一就是一次性付款。掏出百万元对大多数人来说实在为难，只能望"折"兴叹。有的楼盘规定：对一次性付款给8折优惠，参与打折房源总价超过150万元，30万元优惠的确诱人，但一次性掏出150万对首次置业人来说，可能性几乎为零。对给出很高折扣的楼盘，不要被广告语字号显眼的阿拉伯数字吸引，要看解释内容。对于高折扣楼盘来说，开发商会设置较高条件，只有购房者全部满足这些条件，才有资格享受优惠措施。对此类打折，购房者先推测，看自己是否能达到所定条件，如不能将注意力转向别的楼盘，不必留恋。甩单造势型

　　特点：大张旗鼓宣传打折，其实只是针对很少一部分楼层不好、房型一般的尾房。开发商只想借打折吸引人气，引起更多关注。剖析：如某楼盘号称购房获9.5折优惠。其实打折房源只有两套，而且是在售房源中品质最差的，靠近道路，过往机动车噪音难忍。开发商是借打折之名，提高人气。甩尾造势型促销活动市场上并不少见。目的是想试探市场的反应，如能通过活动带来更多购房者，开发商目的达到，不会有更进一步的优惠措施推出，这样的促销活动，购房者能得到的实惠却不多。对此，购房者要做到不见兔子不撒鹰，没有真正的实惠，不要轻易下定。

　　尾房硬伤型

　　特点：楼盘销售后期剩余的少量挑剩下来的房源，业内人士称之为尾房。尾房要么所处位置不好，要么有一些"致命伤"。剖析：某楼盘打折，最贵22000元/平方米，最便宜18000元/平方米。与此前的24000元/平方米均价有所下调。分析发现，该项目早在去年年中已经开盘，此次打折的是尾盘，要么位于底楼，要么靠近马路，对高层住宅来说，位于底楼的房屋采光受影响，靠近马路则受噪音影响。有硬伤的尾房房源，即使是在房价快速上涨阶段，售价也比一般定价低。购房者不要被较高折扣蒙骗，因为开发商往往以同期销售中房价最高点进行对比，折扣看似诱人，实际实惠并不大，这是其一。同时，打折尾房总归存在一些问题，如楼盘不好、位置不好、房型设计存在缺陷等等，购房者仔细辨别后再做决定。

　　望闻问切 购打折房六注意

　　专家称，目前市场上充斥消费者眼球的楼市降价促销，消费者要"望闻问切"。

　　望：了解真实的打折信息。首先通过多种渠道了解打折楼盘的信息。对于购房者来说，只需关注报纸、电视、网络等媒体，便可搜罗到很多打折楼盘的信息。需提醒的是，要了解真实的打折信息，如附加条件有哪些，开发商为达到广告效果，往往把一些重要内容如优惠条件等故意弱化，这些信息有时会让消费者空欢喜，甚至上当。

　　闻：计算优惠幅度。有些楼盘打折措施设计得花里胡哨，有数重大礼，让人心动不已。其实有些优惠措施看似诱人，但实际上经不起推敲。如目前有些楼盘推出购房送车库的优惠措施，看似实惠不小，但如果该小区地下室被纳入人防工程建设规划，所得充其量只是一段时间内的使用权，而不是完整产权的地下车库。

　　问：打探楼盘信息。购房者实地调查过程中，能够获得开发商没有透露出来的信息，如参与打折房源所处位置，是否靠近马路，房型设计是否存在缺陷等等。可向附近中介了解楼盘此前价格及近期价格变化情况，与周边同品质楼盘价格对比等等，综合比较打折信息，防止明折暗升。

　　切：从各角度打探开发商打折目的。是售罄尾盘结案，是加快资金回笼速度，抑或是试探市场行情。如是加快资金回笼速度目的，会真心让利，购房者可放心购买。

　　购买打折房要注意以下六项，确保购到质优价廉房屋同时，利益不受损失。第一，进行市场比较。从区域内相似产品中，比较判断出所购房屋日后升值空间，如目前所购打折楼盘价格低于同区域其它楼盘价格，则风险性要低很多。第二，尾盘一般在楼层、朝向、房屋格局上有不同程度欠缺。购房者不要一味追求低价。第三，分析判断市场上打折楼盘有无制约其投资空间的硬伤，如物业服务品质、已入住业主对其的口碑、小区内物业环境、周边配套设施，这些都直接影响楼盘升值潜力。第四，购一手房需查看开发商"五证两书"，五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。"五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(办入住时开发商需交予新业主)。第五，一定要开发商确定产权证何时才能办下来，以防有些资质较差的开发商拖延办证或找各种理由不办证。第六，签合同时仔细斟酌，不要贪图一时便宜草率签订购房合同。应对房屋内各项设施仔细验收，附在合同附件中，还要对合同各项权利、义务及违约责任标注清楚，保护自己合法权益。