居住成本调查：接近家庭30％收入极限 上海居首

Martin

　　国内居住成本六年翻一倍，在未来一两年内，居住成本可能会持续上升

　　多数人在选择购房时总会把房价作为首要也是最重要的购房标尺，但却很少人在购房时冷静地细数购买这套房所付出的长期居住成本是否在自己所能承受的范围之内。孰不知，在背上沉重房贷的同时，房屋维修费、物业费、交通费等等费用清单可以给你垒上超出想象的“额外支出”，而真正能发现并意识到它的购房者并不在多数。

　　居住成本六年翻倍

　　在广泛关注的居住成本问题上，上海某知名房产研究所研究员宁阁在谈及居住成本增幅时认为，中国从2000年以来的居住成本出现了前所未有的快速增长。

　　以北京为例，北京市统计局的调查显示，随着生活水平的提高及调价原因，居民生活所必需的住房、水电燃料及其他和居住服务费相关的支出在2006年共为1213元，比2000年增长106.6%，六年时间，居住成本翻了一倍之多，其占消费支出的比重由2000年的6.9%上升到8.2%，而到了2007年，中国居住支出占居民家庭平均每人全年消费性支出总额的１６．９５％（消费支出占家庭收入的比重是衡量社会富裕程度的重要参考因素，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%-59%为温饱，40%-50%为小康，30%-40%为富裕，低于30%为最富裕）。

　　“CPI上涨是居住成本上升的主要推动因素。” 宁阁认为，在未来一两年内，国内的居住成本还可能会持续上升的态势。

　　作为CPI八大类中的重要类别之一的“居住”类消费性支出主要为建房及装修材料、房租、房屋维修费、物业费、自有住房贷款利息、水电燃气以及其他与居住有关的服务和家庭设备用品及服务等的支出。随着居住消费各项细分消费类产品价格的膨胀，居住成本则不可避免地走高。

　　上海居住成本全国之最

　　哪个城市适合居住？除了生态环境外，作为基本经济问题的居住成本是最需考量的因素。

　　宁阁向理财周报记者分析，目前上海的居住成本超过北京，成为目前居住成本最高的城市。

　　地域文化在其中扮演了很重要的角色，宁阁说：“北京居民通常对车的依赖较强，甚至有些人选择先车后房，因而对于核心商业区之外的房子的接受度尚可，北京三环和四环以外房子也有较大的市场，这分散并均衡了北京整个房市的竞争激烈度。而相比较之，上海居民历来习惯于居住于商业区，通常几代人共同供养一套房。”

　　一名土生土长的上海人如此对记者说：“即使是一个鸟巢，我也愿意住在市中心，在这我才能找到归宿感。”宁阁认为，上海的人口吸引力强、本地居民固有的消费价值观念、今年来经济发展迅速等多方面因素致使上海的居住成本一直高居不下。

　　上海市委书记俞正声早在今年四月就声称，上海政府部门正研究新的办法措施，打破吸引优秀人才的政策壁垒，降低优秀人才的居住成本。这或将成为降低上海居住成本的试路石。

　　三因素决定居住成本

　　居住成本如何产生？满堂红研究部经理周峰向理财周报记者说：“地段、房屋类型和物管是主要三方面决定因素。”

　　周峰认为，地段所影响的是交通成本。比如说，离市区越远，虽房价低了，但往返于市郊的交通成本会随之上升，因而居住成本也随之增加。满堂红研究部经理周峰提醒，楼盘较大、入住人口较多的区域也有相对的优势，因为，不少楼盘在发售的时候，发展商都会来补贴屋村巴士、配套设施等方面的开支，但在楼盘销售完毕，发展商撤离以后，楼盘日常配套设施的开支，最终还得分摊到业主头上，因此如果小区人头多自然也就分摊少，交通成本自然就能相对较少。

　　从房屋属性上来说有商品房和房改房，后者因其为早期享受了国家房改优惠政策的住宅，即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房，因而，其居住支出一般都比商品房要小得多。

　　而最容易让购房者忽略的居住成本要素就是物业管理费用。购房者过多关注房价而忽略了入住后常年累月的管理费用。当你正式入住后，面对物业公司工作人员递上的收费单上的不小数字，你才如梦方醒。

　　此外，各种费税交得多，日常的开销也不少。物业费、电梯运行费、水费、电费、燃气费、排污费、宽带费、收视费、绿地维护费、车位费等等不一而足。如果房子的窗户比较多，设备又不节能，房屋面积过大，采暖费用会更多，一个采暖季的费用足以让你目瞪口呆。因而问清楚物业费等相关费用也是选房的重要环节。

　　逆向思维估算居住成本

　　“理论上来说，居住成本的支出不能超过家庭收入的50％。但从目前普遍的实际情况来看，若居住成本超过了家庭收入的30％，对正常生活的影响就较大的了。”宁阁分析，目前发达国家所核算的居住成本在家庭收入所占的比重仅为家庭收入的四分之一，也就是说，如果一个年收入是20万元的中产家庭来说，居住支出应该控制在5万左右。

　　显而易见，对国内许多刚刚达到“小康”却希望一步到位的借贷买房者来说，居住成本在家庭收入中所占的比重较之国际标准已经是有过之而无不及了。

　　可是，对于大多数家庭来说，如何用每年的家庭收入换算出家庭的居住成本，还真不容易。宁阁认为，在决策居住方式时，必须从自身所能承受的居住成本开始分析，即应当是“从人到房”的方向分析，而非“从房到人”。

　　首先应该确定30％家庭收入总额，然后把这部分资金放到目前当地的房市上去考察，能否购买到适合自己需要的住房。若在30％家庭收入总额范围内无法找到匹配的住宅，则租房或许是当下更为明智且居住成本相对低廉的居住方式。