静观房企“购并潮”之变

Martin

　　这似乎一场变局的前夜，一个又一个的“购并”案例正在当前的楼市悄然出现。其中房地产全行业资金紧张无疑是一根导火线，它带来的将是市场分化的进一步扩大。对此广大购房者也可密切关注后市的变化，以捕获有利的购房时机。

　　房企正出现“购并潮”

　　近期的房地产市场，价格的盘整和成交量的下滑已是不争的事实，而与此同时市场的各类传闻也是不绝于耳，在北京有温州投资客撤退的消息也让许多人为之一震。而除了个人投资市场之外，不少细心的投资者可以发现，近期的房地产企业同样也是不平静的，一轮悄然出现的“购并潮”正在我们眼前愈演愈烈。

　　有一位项目经理这样透露，在近期的北京、天津等城市，有意转让土地的开发商较多，转让土地的开发商，大多是手中有较多开发项目的企业。而在转让地块中，以住宅用地为主。而中国土地一级开发网信息显示，5月份的前21天，转让开发项目的信息达到45条，项目来自北京、广东、山西、辽宁、黑龙江、重庆等城市，项目类型种类较多，有别墅、也有住宅、商业项目。

　　而一些知名企业乃至上市公司也在转让项目或者股权，粤宏远5月16日发布公告显示，公司下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司于2008年5月14日与北京万信投资发展有限公司签订了《股权转让合同》，以500万元的价格受让其持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权。

　　日前香港上市公司瑞安房地产也宣布，将其旗下全资附属子公司Foresight Profits Limited（FPL）25%股权作价11.25亿元人民币（约合12.556亿港元），出售给一家名叫“永菱通”的金融投资公司。此外，永菱通还获得瑞安同时授予的一项不可撤回的认购期权，可按行使价人民币11.34亿元（约合12.656亿港元）进一步收购FPL24％股权，永菱通金融有限公司是一家总部位于香港的海外投资基金。

　　另有不少有分析人士指出，除了挂牌交易的，还有不少房地产开发商在私下进行股权转让融资。虽然目前没有一个公开的数据分析表明现在到底有多少开发商在私下进行股权转让融资，但根据目前的情况估计，应该比去年会增三成左右，开发商对资金现在是相当饥渴。

　　资金紧张是根本原因

　　那么，一向视土地为“命根子”的房地产企业，为何会在现在这样一个时刻出现出让土地或股权的“动作”呢？归根到底资金紧张是根本原因。记者日前参加了由焦点房地产网举办的一个论坛，论坛上富力地产的老总这样坦言：“去年我们太‘猖狂’了，曾经喊出过要用100亿元来拿地这样的口号，但现在不敢这样说了。”

　　这位老总的话可以说是相当“诚实”的，在2007年房地产市场火爆的阶段，许多开发商高歌猛进，一拥而上的拿地风使得“地王”现象不断出现。而现在由于国家紧缩的宏观调控政策，让整个市场都发生了翻天覆地的变化。

　　北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授日前透露了一个惊人的数据，目前全国房地产行业资金缺口为3700亿元。SOHO中国董事长潘石屹说：“今年房地产行业最基本的特征是钱少地多。绝大部分房地产公司日子不好过，房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。”  据他估算，2007年的土地出让金总额将超1万亿元，而当年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币。一般情况下，土地出让金占地价款的1/3，农民的补偿费和拆迁费约占2/3。如此，去年开发商买地所花的钱超过了3万亿元。潘石屹说，从紧的货币政策对房地产行业的影响比对别的行业影响大。房地产行业是一个资金非常密集型的行业，与资本市场、银行的关系更为密切；再加上去年房地产开发商花了许多的钱去买地，所以现在房地产开发商手中没钱了。

　　上海财大房地产经济研究中心主任印堃华也坦言：“形势很严峻，土地流拍甚至在高点拿地的开发商被迫退地的情况，已经出现。”

　　加速市场进一步分化

　　那么，在资金紧张基础上形成的“购并潮”，究竟会对市场产生一个什么样的影响呢？结果是显而易见的，它无疑将会进一步加速市场的分化，不少开发商可能会因此永远被“逐出”市场，而那些能够熬过这个“冬季”的企业，却有可能在日后市场新一轮的发展中再显身手，调整引发的是市场深刻变局。

　　总体而言我们不得不承认这样的事实，房地产行业整体资金是短缺的，但细化到每一个企业其情况又是非常不一样。对此任志强说了句大实话：“都说房地产不好，我觉得从目前来看不是整个行业不好，而是要从单个企业去看。很多企业觉得没钱了，是因为去年他们太嚣张了，囤地太多！”

　　今年房地产市场所发生的变化，无疑是对去年囤地捂盘开发商的一次沉重的打击。在当前宏观调控仍然趋紧的大背景下，一些捂过头而扛不下去的开发商，完全可能因为这次调整而被迫出局。对此任志强的观点是，对于那些有困难的开发商来说最好的解决办法是把自己卖了，这无论如何都不是什么危言耸听。

　　当然对于那些有足够实力的开发商，有业内人士认为，目前解决资金压力的渠道还是相当多。比如既可以通过降价出售回笼资金，也可以通过项目合资拉来资金，还可以出售股权换取资金，也可以出让土地来解套。资本运作层面渠道也很丰富，不但上市公司可以增发再融资，非上市公司也可以上市融资(IPO或借壳)，还可以得到战略性投资，甚至可以发行企业债等等。所以在这一轮市场大洗牌的背后，我们可以发现这样一个事实，开发商并不都缺钱，而是贫富差距被进一步扩大。

　　对后市影响需留意

　　那么最后我们关心的就是，房地产企业出现的这种分化的趋势给我们购房者会带来一些什么影响呢？对此，上海五合智库总经理邹毅认为，未来几年，房地产开发企业的并购活动将会增加。他说：“近期很多房企采取的‘明促销/暗降价’行为除了是对政府政策的应对之外，也说明开发企业在这个时期已经意识到回收现金的重要性，因为未来拥有现金的企业将在购并活动中处于主动地位。”

　　显而易见，在当前房地产市场整体处在观望期的态势下，未来可能会有更多的开发商运用各种促销手段来加快销售，以提高回笼资金的速度。而这反过来也给购房者提供了机会，在当前大家也要多做功课，进一步观察市场的变化，从而捕捉有利的购房时机。

　　其次，房地产企业的“购并”会使市场资源进一步向一些优势企业集中，购房者也可留意这一变化的进程。总体来说，优势企业的做大做强对购房者来说应该是件好事，整体的大规模滚动开发可以减少“捂盘”现象的发生，而这也是房地产市场发展的现实趋势。但是在这种情况下，如何抑制“寡头垄断”的产生发展，却也是我们必须予以警惕的现实问题。

　　而从另一方面来看，“购并潮”的出现也会对当前的开发建设带来一定的影响。从历史经验来看，开发商资金紧张给楼市造成最大的影响就是所谓“烂尾楼”现象的出现，但这是市场面和资金面发展到一个极端后才会出现的现象。从目前来看，由于房地产市场长期向好的趋势并未发生改变，在融资渠道多元化的情况下一些能够“生存”下来的企业将会不断上演“大鱼吃小鱼”的场面，而与此同时那些自身“消化不良”的大鱼同样也可能被它的同类所“分食”。其中时间是一个相当关键的要素，由此未来将会出现开发建设速度放缓和延迟开盘的现象，对此购房者可多加留意。比如在上海传统销售旺季的“红5月”，新盘不仅没有“井喷”，反而还有10个楼盘“失约”，推迟到了6月上市。