降价策略 还有哪个地产商比万科更聪明？

Martin

　　上周我在报纸网站专栏写了篇文章，《地产商们，别死扛了》，有朋友昨天跟我讲：好像地产商没听你的动员嘛，北京的房价还是没降。

　　五一假期，北京还是有些楼盘打折了的，有的折扣还不小。但是，与人民的期望和要求还有很大的距离。看来，地产商们仍准备扛下去。

　　我想说的是，还有哪个地产商比万科更聪明？

　　去年底开始万科在其全国范围内的新开楼盘降价，最高幅度达30%，甚至还引发了个别万科楼盘的老业主要求万科补偿差价的举动。万科的行为，在我看来，是收获了丰厚回报的。今年一季度，万科销售额达101亿元；刚刚过去的4月份，万科销售额为43亿元。

　　我们的记者调查了一季度上市地产公司的业绩，万科的销售额远远将其他公司甩在了后面，甚至是单个知名地产公司的数倍。在各地楼市被浓郁的观望情绪笼罩的这半年，万科能在4个月内销售144亿元，其降价策略可能是起了最关键的作用。这也是万科加大资金周转率的重要表现。

　　如你所知，许多地产商备受资金困扰之苦。144万的现金流，可以做多少事啊。可以支付迫在眉捷的土地款，可以偿还再三催要的银行贷款，更重要的是，可以买地。如今，大量土地流拍或以起拍价成交，正是购地的好时机。当同行们死死捂住那些卖不出去的存货(房子)，期待市场的所谓回暖时，半年时间过去了，而万科的144亿元资金或许已经开始另一轮周转了--我想，万科如果没有太大的土地和债务压力，想必它正在筹谋新的买地计划和并购计划，而且酝酿新的企业并购的可能性极大。

　　万科成为行业老大，并不是偶然的。万科及其掌门人王石的前瞻性眼光和坚决的执行力，是无数企业不能望其项背的(这并不是说万科不会犯错误)。万科降价绝不是它想还利于民，而更多是从市场现状和企业战略战术出发。事实证明，万科的降价策略比之被动的顽固坚守，是一种更为明智的选择。

　　然而，那些地产商还是选择观望，选择死扛，选择与人民群众的博弈，期待着某一天从不安的梦里醒来，房价突然上涨。但我想说的是，从目前市场情况观察，至少短时期内，这些地产商可能要失望了。

　　从过往的半年时间看，这次的观望时期已经是最近5年来持续时间最长的。原本很多业内人士和地产商都期望，5月份将决定此次观望期的走向。显然，这并非取决于地产商的意愿，而是购房者的意愿。我们京沪深穗的记者采访表明，所谓的五一黄金销售期，已经风光不再。5月份未来的时间，地产商能力挽狂澜吗？至少我现在还没有看到这个曙光。

　　我想表达的另一个猜想是，5月份，如果地产商仍然拒绝降价，观望期必将拉长。未来的观望期还有多长，没有人能准确预测，但可以肯定的是，地产商不会是观望的受益者。相反，将有地产商为之付出昂贵的代价。

　　2004-2005年的房地产宏观调控，顺驰付出了惨重的代价，控股股东易手，纠纷至今未能厘清。此轮2007-2008年的房地产宏观调控，会不会有"另一个顺驰"轰然倒下？当然，昔日顺驰的遭遇，并非主要是由于它不肯降价所致，但今天"另一个顺驰"，如果它也有资金链的问题，那么，尽早降价处置存货，或割肉疗疮出让股权，或许是避祸的最优选择之一。