房产与股票的投资学差异

Martin

　　房产不是股票。

　　当然，你可能不会将所居住的房屋与你在经纪公司帐户清单上的那些投资项目混为一谈。

　　不过，思考一下二者之间的区别有助于解释为何人们都喜欢拥有房产，而一些房产主目前为何深陷困境。以下是房产与股票和股票型共同基金相比的五个主要的不同之处。

　　1. 房子直到出售时才能知道价格。通过互联网只需要几分钟时间，你就能了解你持有的每只股票或股票型基金的价格。但卖房子不同，只有在买家出价后，你才会知道你的房产价值几何。

　　这给人们留下了丰富的梦想空间。你可以愉快地想象你的房产是一项上佳的稳定投资，因为与股票不同，它的价格不会变来变去。你也可以愉快地想象你的房屋价值大大地提升了。

　　但如果你在当前动荡的房产市场上希望出售房屋，这种优越感可能成为巨大的障碍。如果你坚持高价出售，可能难以找到买家。实际上，如果你已经搬走，而你的房屋空置在那里，你的固执会让你失去大把钞票。

　　2. 拥有房屋费用率高昂。可以把你的房产看作费用率很高的股票型基金。每年，你都要付出一大笔钱，包括维修费、物业税和业主保险等等，大概相当于你房产价值的3%至3.5%。

　　此外，你还有水电费，可能还要每月偿还贷款。如果你能充分利用好你的房屋，这些成本或许不算什么。但如果你有一处空置房屋要出手，这意味着在没有买家光顾的情况下你每月都要烧钱。

　　3. 房屋出售时要支付高昂的佣金。不但持有房产的成本不低，购买时也要付出相当费用，而出售的费用则更惊人。

　　购买房产要支付房屋检查费、律师费、所有权保险、搬迁费和抵押贷款申请费。出售也要产生搬迁费和律师费。但大头却是房地产佣金，一般要占到你房产售价的5%或6%。

　　广告买卖股票的情况是，如果你选择的是低价经纪商，那么交易成本相当低。

　　实际上，如果你喜欢无佣金共同基金，直接同此类基金公司进行交易，那么你就能免掉所有的交易成本。

　　4. 拥有房屋你不用追加保证金。用贷款购买房屋很常见，而只有激进的投资者才会用保证金账户购买股票。这并不值得大惊小怪。借钱购买房产比借钱购买股票要安全得多。

　　何以如此呢？如果股市下跌，而你拥有通过保证金购买的股票，你就会收到经纪商追加保证金的要求，让你向账户中追加资金或是股票。如果你不追加资金，你的部分或全部持仓就会被抛出，以锁定损失。

　　与此不同的是，只要你偿还按揭，银行就不能强迫你追加现金或是卖出你的房屋，不管你的房价已经下跌了多少。这能确保你不会被迫做出草率的决定。不过，由于房屋所有者不会收到追加保证金的要求，他们在卖出房屋时可能更容易拖延，也会对房屋的价值抱有一些不切实际的想法。

　　5. 出租房屋“红利”诱人，但并不是现金方式。如果你现在购买了一批美国股票，你大概能获得2%的股息收益。显然，你更多地会寄希望于股价大涨给你带来更高的收益。

　　与此同时，对房产而言，你不要对房屋价格上涨抱太大希望。根据联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)的数据，在过去30年里房价的年均涨幅不到6%，而通货膨胀率为4%。

　　而且，即使你的房产达到了这种涨幅，其中相当一部分也要被上面提到的3%或3.5%的费用率所抵消。

　　不过，对于房产而言，收益的大头应该来自于“红利”，即你获得的租金收入。当然，我们大部分人都没有房客，而是自己住在房子里，相当于把房屋租给了自己。

　　好消息是，这种估算的租金很有价值。如果你把你的房产出租，你每年大概能获得相当于你房产价值7%的租金，从这里可以看出你住在自己的房子里能实现多少价值。

　　一个额外的好处是：租给自己从税收角度而言是划算的，因为你不必为这笔虚拟的租金收入纳税。

　　那么坏消息是什么呢？你可能从自己的房屋中获得了真正的价值，但却拿不到现金红利。

　　由此可见，你可能应拥有一套刚好适合自己和家人居住而并不过大的住房。如果你购买一栋比你真正的需要大很多的房屋会怎样？这就相当于你租下了一座大厦，但只使用了其中的两个房间。