房产投资 房价上涨如何“买租售”

Martin

　　2008房产投资

　　房价上涨幅度将趋缓

　　购房该出手时就出手

　　租房选好地段和季节

　　售房让些小利促成交

　　楼市难以出现拐点

　　随着时间临近年底，在房地产市场上，2008年楼市的走向又成了大家关注的焦点，特别是近一段时间来，一些城市出现的不少市场新动向更是把这一问题推到了风口浪尖。近来，有关广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象，引起了房地产业内外的广泛关注，甚至有专家提出了“2008年楼市将会出现拐点”的论调。但记者认为，2008年中国楼市的拐点不会出现，市场仍将保持向上的发展趋势。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时说：“目前个别城市部分楼盘楼价出现波动的现象，要具体问题具体分析，并不等于楼市整体将出现拐点。” 他认为，当前楼市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到满足，那么房价下跌的期望必然破灭。

　　2007年的中国房地产市场的确演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅。我们看到，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国；5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情；接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。根据 国家发改委、国家统计局的最新调查显示，今年3季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨8．2％，涨幅比上季度高1.9个百分点。进入10月份，70个大中城市房屋销售价格涨幅达到了9.5％，比上月高出0.6个百分点。

　　而对于2008年房地产市场价格的走势，中国社科院发布的2008年经济蓝皮书也做出了明确的预测，由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价上涨趋势不可避免。此外，目前我国地价房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地的楼面地价已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，必然使得未来房价大幅提高，这又造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式捂盘惜售。

　　房地产市场既受制于宏观经济的发展，又受制于其本身供求关系变化的影响，而从总体上来看，影响2008年房地产价格走势的相关经济环境并没有发生改变。首先从宏观层面看，推动房市升温的几大宏观经济的因素依然存在，如外贸顺差、流动性过剩，通胀压力，利率、汇率的影响等。而在人民币升值的大背景下，自2006年7月“限外”政策出台一年多来，国际资本并没放慢进入中国市场的脚步，甚至在加快进入。据戴德梁行的报告称，今年外资进入中国内地房地产领域的投资额增幅约在50%左右。

　　在这里我们必须要认清这样一个问题，当前中国房地产市场的最大矛盾是需求过于旺盛，而这一点在2008年仍然难以得到改变。我们看到，在宏观调控之后，各地的自住性住房需求依然旺盛，这表明中国房地产市场的发展仍然处在黄金时段。这种“需求”具有传动性质，从沿海经济发达地区逐步向中西部经济欠发达中地区传动；由“一次置业”向“二次置业”、“三次置业”传动，从高收入、中高收入家庭向中等收入乃至中低收入家庭传动；从一、二线大城市向三、四线中小城市和发达地区的小城镇传动。其实这几年来，中国老百姓的人均收入增长也是比较快的，根据国家统计局的调查显示，2006年全国城镇居民年人均可支配收入达到11759元，比2002年增长了52.7％，并且随着我国人均GDP超过2000美元，未来中国家庭收入将越来越体现出多元化的趋势。而从投资性的角度来看，受通胀预期和习惯思维的作用，很多居民也将房地产作为重要的保值增值手段。

　　市场新特点值得关注

　　不过，虽然2008年房地产市场向上的趋势不会改变，但由于受到各种因素的影响，市场将会出现不少新的特点。有业内人士指出，按照我国房地产波动周期的划分，进入2007年后，又会处于一个发展增长期，当然，对于不同的城市，周期的长短分布也会有所不同。而且，从另外一个角度看，由于我国的房地产市场属于政策性市场，随着国家宏观调控措施的进一步加强和到位，也会使市场出现一些新的变化。

　　首先，2008年房地产价格上升的速度将逐渐趋缓。现在种种迹象已经表明，对房地产市场的调控仍然不会放松，这将会压制房价的上涨幅度。另外当前金融政策的收紧已成定局，不论是屡次加息还是提高第二套房首付，都印证了这一观点。如果明年这些政策得到进一步加强，也会对市场产生不小的影响。

　　第二，与2007年相比，市场的成交量将会有所下降，这主要是供应量的减少引起的。一份中原地产统计数据可以发现，在经历了2004年的供求两旺之后，从2005年起，北京楼市的住宅供应量持续减少，2004年一手房上市面积为2875万平方米，而2006年缩水至2461万平方米，而到了2007年，前十个月总供应量仅为可怜的1568万平方米。在其他不少城市也有类似的情况，由于受“90/70”规划等因素，住宅的开工量都出现了下将，这也必然会影响到明年住宅的供应量。

　　第三，在住宅单价难以下降的情况下，房屋的面积将会降低。根据相关政策，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。根据这一规定，从2006年下半年开始，许多楼盘的建设规划都进行了相应的调整，而2008年将会迎来陆续上市的高峰。

　　第四，住房的单价难以下降。就目前的情况看，由于住宅套型面积的减小，即使单价上升，购房的总价也有可能下降。其实，购房者最关心的还是总价问题，但大家平时里看到的往往是单价。在总价上升幅度不大，甚至下降的情况下，随着居民收入的持续增加，支付购房款的能力也在提高。从这个意义上说，单价的上升是不可避免的，购房者在有能力的前提下，该买房就买房，该投资就投资。当然对于一些价格过分离谱的楼盘，我们还是要看紧自己的钱袋子，以免在泡沫破灭时，遭受损失。

　　第五，住房保障制度将会得到进一步的深化，据了解，有关方面正在对我国的住宅制度进行再次设计，住房的保障特性将会得到更大的重视，这也将对房地产市场的结构带来深远的影响。

　　购房该出手时就出手

　　2008的房地产市场的确是让人值得关注和期待的，一方面市场仍处在上升的通道中，另一方面影响市场的因素也会变得更为复杂和多样。那么，我们应该如何来应对呢？从这一点来说，无论是购房、卖房还是租房都可以有一个原则，那就是从容不迫以变应变，而其中又有各自不同的侧重点，比如首先买房，就是该出手时就出手。

　　总体来看，买房始终是大家挥之不去的老话题，特别是对于那些自住购房者来说，在当前房地产市场整体向上的趋势下，我们还是那句老话：“晚买不如早买，该出手时就出手”。其中的关键一是要把握购房的时机，千万不要盲目追涨，而当调控政策密集出台市场出现调整时，却反而可以考虑入市；二是一定要量力而行，根据自己的经济实力做出决定，简单地说就是一句话，要买自己可以买得起的房子，买得起还要住得起，一般来说，买房按揭的月还款数不能超过月收入的50%。当然梯级购房原则也是不能忽略的，这就是在一个房地产市场中，购房者先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家养老的购房理念，换句话说就是只买对的不买贵的。另外2008年利率的走向也值得我们关注，其中首先要明确的是购房时应考虑用足公积金贷款，其次对于固定利率和浮动利率商业贷款的选择则要根据通胀的情况来定，如果通胀能够得到有效控制，那就可以选择浮动利率贷款。反之如果通胀没有能够被压制，加息预期继续强烈，那固定利率贷款就成了“避险工具”。

　　而从购房的潜力区域来看，日前召开的全国发展和改革工作会议传出消息，武汉城市圈近日经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。据悉，同时获批为“两型社会”改革试验区的还有长株潭城市群。由此，不少二三线城市的房地产市场也再次受到了投资者的关注。不少专家认为，像西安、武汉、长春这样的二线城市，其房地产市场发展的空白和滞后带给了开发商更多信心。比起北京、上海房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源，二线城市无疑是一些实力开发商的新“天堂”。从这点来说投资者可以把握住两点，一是未来的中国楼市将会呈现出一种多极化的发展态势，多元化发展格局将使许多区域的潜力慢慢显现出来；二是一些新兴的经济增长极的潜力将会凸显，比如京津冀都市圈，目前其编制的两年综合规划初稿已经完成，有望不久出台。而从当前国际经济发展的趋势来看，现在中、日、韩等国都在为推进东北亚区域经济一体化进行积极磋商，而中国参与东北亚地区经济合作，中心地带就是以京津冀都市圈为核心、以辽东半岛和山东半岛为两翼的环渤海地区。

　　另外目前在不少城市中，购房正有一种向城市的外围地区扩张的态势，在目前房价比较高的情况下，这些地区较为低廉的价格也吸引了不少购房者的目光。但如果你在这些区域购房，一定要留意购房的隐性成本，其中包括交通购物、居住成本等等，这些成本中的一部分是潜在成本，要在以后才起作用，因而更难于认识。比如有些楼盘地段、交通、配套等方面的情况都非常一般，但在价格上却是挺实惠的，这往往成了吸引许多购房者的原因。但要知道的是，这些楼盘在房价之外将来可能还要付出的隐性成本是并不少的。比如上下班路途遥远，虽然看似可以通过公共交通等来加以解决，但花在时间和金钱上的成本却是相当大的；还有些楼盘由于周边没有比较好的教育设施，这就给日后子女上学带来了不小的麻烦，使得不少家庭只能选择到路途较远的好学校上课，这不仅要花费大量的时间，而且接送子女上学也要花费家长不少的精力。就这样，在不知不觉中购房者增加了不少开销，而这些开支，当初在购房时，许多人却不一定能够考虑到。

　　租房卖房也要讲技巧

　　其实对于尚不具备购房条件的人来说，租房也能实现美好的生活，而其中的关键就是要适合自己，比如经济实力、工作状况以及生活方式等等。租房最大的特点是可以避免上下班路途的劳顿，可以在工作单位附近“安营扎寨”。所以其中交通便利是首选条件，比如像在上海今年年底就有多条轨道交通线开通，其沿线的一些房源就值得关注。其次从目前来看也出现了不少房东把原来准备出售的房子转为出租的现象，这也为我们提供了更多的选择机会。而再过一段时间，春节马上就要来了，在春节前的一段时间往往是租房的淡季，这就给不少租客“换租”提供了空间。对于购房我们曾经提出过一个梯级购房的理念，而对于租房，其实同样也有一个梯级租房的理念。也就是说购房者可以根据自身的经济状况由小到大地租房，从而实现先满足居住需求再到追求舒适的过程，而“换租”就是非常现实的手段。当然“换租”也是有一些技巧的，一位租房者的话说得颇有道理：“每次换租，我都会把它作为对过去的一种总结，看看在上次的租房过程中遇到过一些什么特别的问题，然后尽量在这次租房中加以避免。”

　　其次如果投资者出售房产，明年的技巧就是考虑用“润滑剂”来促交易，而这也有多方面的含义。目前现实的市场状况是房价高而成交量小，这对购房者来说是不小的负担。现在购房者在购房时要承担不小的资金压力，所以你卖房时如果想要促成成交，就应该让购房者减少现金付款的压力，比如在相关税费的支出负担上可以做些让步，这其实要比降低房价更为有利。这是因为房价款购房者可以通过贷款来减轻压力，而那些交易税费等却需要购房者付出实际的现金。从这一点来说，你在卖房时考虑把房屋装修一下也是一个不错的思路，一方面可以给购房者留下良好的第一印象，另一方面你也可以把装修费计入房价成本，等于让购房者实现了装修费的贷款。总而言之一句话，就是要尽量减少购房者的现金支出，从而有效地达成交易。另外在当前房东普遍把挂牌价抬高的情况下，你适当地调低一些价格，往往也非常能引起购房者的注意。