楼市走势与家庭理财

Martin

　　主持人：首先非常欢迎大家下午来到我们理财博览会的现场，听施永青先生的讲座，今天下午我们要主讲一个关于楼市走势与家庭理财的讲座，中国房地产市场变化莫测，楼市价格上涨得非常快，也给我们家庭理财带来了多方面的理想，今天非常荣幸请到了香港中原集团董事局主席施永青先生，他在1978年创办了中原地产，目前中原地产已经在全国有800家分行，15000名员工，他还办过一份报纸，目前他还担任香港法务委员会的成员，也是香港决策委员会的委员，从1978年创办中原地产开始，香港的楼市也是起起伏伏，今天就让施先生跟我们分享楼市的经验，下面以热烈的掌声请施先生给我们讲座。

　　施永青：理财的主要原因就是因为收入增加了，如果一个人生产力比较低，赚来的钱吃完就没有了，就不需要理财，现在理财不单是生产力上升的国家需要面对的问题，人民要面对，企业要面对，国家要面对，现在世界是一个资本积累很快，赚来的钱本来可以去增加生产，扩充业务，但是现在赚钱的人集中在一些发达国家，集中在一些有钱的高层管理人员，资本拥有者，资本积累的速度很快，因为有钱人差不多什么都有了，因为从个人来说消费是有限的，有钱的人钱不用的话也没法用到实体经济里面去，股票的功能就是把有些人积累起来的钱重新引导到实体经济里面去，去增加生产，使整体的社会生产力提高。

　　施永青：比如温州人生产的打火机已经占领了世界市场90%多，温州开打火机工厂的人赚了钱不可能再去投资生产打火机了，所以现在整个世界都出现这个问题有了钱没法再投资，中国现在叫世界工厂，全世界的人已经在用中国的产品，我们现在的钱没法流到实体经济里面去，这就出现了钱太多，价值反而降低。中国人赚回来的钱都藏起来，因为我们经过苦难的岁月，第二次世界大战，抗日战争，解放战争，上一代的人苦了这么多年有了钱藏起来，用也不用，我们是全世界藏钱能力最高的，这种情况过了20多年之后才慢慢发现把钱藏起来只能数，这个是心理上的满足。

　　施永青：现在就发觉钱不仅仅是拿来数，要拿去消费，要享受，另外要找一个好的储藏的模式，通货膨胀以后这个钱就越来越少，10年前在上海买房子可能买一个120平方米的，这笔钱放在银行过了几年之后变成只能买100平方米，再过几年买80平方米，再过几年买50平方米，再过几年买不起了，所以还是要找一个好的储藏模式。就像香港人我们的钱是跟美元挂钩的，7.8港元兑1美元，以前是香港人信心不足，挂在美元身边美元升我们也升，美元跌我们也跌，我们就觉得安全一点，现在的情况是美国的经济比香港的经济差，所以美元这几年都在跌，如果还是存美元，存港元的话，钱就会越来越少了，因为给美元一起拖低了，如果是存欧元，加拿大元，澳大利亚元，因为这些国家有自然资源所以货币的价值就在上升。用什么方法储藏你的财富，影响未来的消费能力，影响未来的投资能力，所以现在要研究怎么样去储藏自己的财富，否则财富蒸发起来比你赚钱的速度还要快，现在放在银行香港才2%的利息。

　　施永青：但是通货膨胀是6%，越存这个钱就越不值钱，所以钱就从银行系统投到房地产市场，股票市场，但是中国还没有完全开放，中国现在有外汇管制，就是人民币不可以随便兑换其他的货币，不可以汇到国外去，就变成有一个堤坝把资金都拦起来不允许出去，这样的结果就没有选择只能够去买A股，只能够买国内的房子，其实可能外国的房子比国内的房子还要便宜得多，但是因为不可以买外国的房子，只能够买国内的房子，现在深圳的房价有些地方比香港的房价还要高，有些人觉得没有理由的，因为香港的法律制度、产权的保护，交易的手续都是很有保障的，很规范的，在香港卖出去花了港币又可以汇到其他地方去，所以香港的房子是吸引更多的人去投资，同样是股票，中石油的股价在香港是14块多，在中国最高峰是48块，同一家公司的股票拥有同一家公司的权益，但是价格相差3倍，这是不合理的，因为只能投资在国内，不能投资在香港，这个情况现在中央也看到了，调控房地产，调控股市难度很大，如果让钱流到外面去那就会去选择买便宜一点的东西，更值得投资的东西，好象国内现在也有保险公司，社会保障基金这种财富一定要好好的储藏保护，否则的话社会保障的钱都蒸发掉了，将来老了钱都没有了，所以应该让他去买有价值的资产。我们的钱拿回来美元不断贬值我们不要把钱放到银行里，不要去买美国的债券，没什么东西买黄金也好，买石油也好，买一些真的有用的东西回来，否则的话我们的钱就可能会被蒸发掉了，而且我们的股票升得这么高，中国人寿比美国最大的保险公司还要大，趁我们股票升值的时候去收购他们的股票，PE高的公司就可以去收购PE低的公司。

　　施永青：虽然中国是全球最大的工厂，但是我们生产球鞋的工资只有几十块，人家是赚几百块，因为特点有品牌，占据了销售通道，如果用我们赚的钱去收购耐克、可口可乐大的品牌，将来这些品牌就属于我们的，所以现在来说好好的投资使我们这些年生产出来的钱可以发挥很好的作用。

　　施永青：香港现在是56%的家庭有房子，上海因为以前单位都分配房子，上海有70%的人拥有房子，在这种情况下其实房价上升就大多数人开心，压房价的话大部分人会不开心，虽然有人说房价这么高我买不起了，但是新生的一代。问问他们的父母是希望房价跌还是希望房价升，如果房价跌的话大部分人的资产都蒸发掉了，香港在1997年压房价，虽然成功的把房价压低了，压低了70%，全香港的业主都变成负资产，欠银行的钱比房价还要高，把房子卖出去把房产赎回来也不够，卖房子还要贴钱才能卖房子，房子本来是100万，银行借给你70万，但是现在房价跌到40万，你要卖房子还差30万才能卖得到，辛苦的做事是为了卖房子，而不是买房子，还要存钱贴银行才卖得出去。

　　施永青：这几年中国的工资都在上升的，工作岗位也在增加，所以这是资金流进投资市场里面所产生的效果，但是这种效果会走向另外一个极端，也就是流进去的资金越来越多的时候，房价就越来越高，越来越高就总会出现一个情况就是房价跟购买力脱钩，很多用不起的人买不起，这样需求会越来越小，刚开始的时候可能还不太明显。房地产的价格在什么情况下会上升，在什么样的情况下会下跌，全世界房地产的价格不是不断上升的，房地产的价格合理的话是会一路上升的，因为人类的科学知识和生产力都在增加，所以人类生产出来的财富也越来越多，所以房地产土地的价值取决于人生产财富的能力，如果土地上的人生产财富的能力越来越高，这个土地的价值就越来越高，人的生产模式改变土地的价值也将改变。以前是拿土地来种田，亩产千斤，一千斤谷子才几百块钱，一年才生产几百块钱，这一亩地租出去的价格也是很低的，在这一亩地上面开工厂做工业一年从生产几百块变成生产几十万，几百万，如果把这个土地拿来做商业服务，更厉害的是拿来做金融服务，现在的大城市纽约、香港、伦敦都是做金融服务的，现在香港的楼价为什么升，因为以前香港是做工业的，再之前是做渔业的，当然不值钱，现在因为做金融服务，阿里巴巴到香港上市，当时来认购阿里巴巴人的资金有4千亿，放在银行里面一个星期的利息也有很多，如果土地上的人生产模式改变土地的价值就改变了。上海的楼价为什么升这么多，因为上海以前也是工业城市，现在我们是做服务业、商业、管理、设计高增值的行业，那么这里土地的价格也就上升了，所以在一些大城市里面工作方法在演变，生产力在上升，所以整体来说土地的价值都是上升的。但这个是价值的上升，价格是不断波动的，但基本都是向上的。

　　施永青：投资房地产应该是在你的财富里面占有一定的比重，如果财富里面没有房地产，风险就很大，如果不是贷款太多变成自己的资产总体都是向上的，我个人的投资里面，我现在的比例是4：3：2：1，40%是房地产，30%是股票，20%是外币，10%是黄金、期货。一般不需要去研究什么会升，什么会跌，如果定了这个比例每三个月去重新估价，看看这个比例是不是还是这样的，如果股票升了，从30%变成35%了，那就把5%拿出来卖掉分配到其他的地方使它变成原来的比例，外国大的基金都是用这种管理方法的，升多了就卖掉，补一些没有升的地方，经常保持这个比例就可以了。

　　施永青：经济分成上升增长期和下跌衰退期，上升的时候就需要有股票，有房产，有商品，到经济衰退的时候应该把投资卖掉持有现金和债券，因为经济衰退的时候资产价值会下跌，现在中国的经济还在增长，所以应该是以进攻为主，就是需要持有房地产、股票、商品等等，经济衰退的时候就把这些卖掉变成现金。所以房地产应该在你的理财里面有一个比较高的比例，因为它是最稳定的，房地产一个可以自己住，是一个实体，股票是一个证券，印出来的，有些人说买股票长期持有一定赚钱，这个是假的。长期持有股票的结果，香港人叫股票变墙纸，所有的公司都有倒闭的一天，人有寿命，公司也有寿命，法律上公司是可以永远生存的，一些公司应用的模式可能也因为管理班子的改变而落后，美国的道琼斯指数100周年的时候就找到100年前参加道琼斯指数的成分股来敲钟，最后只找到一家，就是GE通用电气。

　　施永青：但是房地产不会变废纸的，随着城市发展越来越快，房地产也会越来越好，香港有很多人退休就是靠房地产收租，如果把钱放在银行，比如30年前你有10万块钱放在银行拿利息吃也吃不完了，但是如果现在还是把10万块放在银行里面吃利息的话肯定是不行的，如果拿这10万块钱在1978年买一个房子，现在租出去还可以生活的。房子就是跟通货膨胀一起上升，跟经济增长一起上升，也就是搭顺风车。

　　施永青：另外除了房子的租金一定跟经济增长，通货膨胀挂钩之外，租客是自己去找的，租金也是自己去收的比较有保障，买股票的话是不是一定派息不一定的，香港有些股票，公司赚钱，但是股票也不派息，所以买股票控制的能力比较小，收利息不一定收得到，有些公司每年赚钱每年不派息，一个小股东去投票反对也没有用，所以房子自己控制的能力比较强。另外投资房地产的好处就是一般情况下银行愿意贷款，股票很多银行贷不多，好的股票在香港蓝筹股才贷款50%，小的股票可能20%，30%。

　　施永青：拿10%的现金出来向银行贷70%，再去买保险，可以贷20%，也就是可以贷90%，变成你拿10%的钱就可以买100%的房地产，如果房地产的价格升了10%的话，也就是赚了一倍，所以房地产的财务杠杆的作用比较大，另外投资房地产的好处就是房地产这个商品是周期性很强的产品，也就是供应不够，短时间里面满足不了的，有些产品供应不够的话很快就可以满足的，房子不够的话就不行了。就像改革开放之后上海的旧房子要给外商，人家不喜欢，新的房子还没有那么快建起来，所以租金就升了，要拆迁，还要再建，这三五年之后价钱就拼命升了，一定要慢慢的建，所以房子的市场周期很明显，只要房地产赚钱一赚就赚几倍，房地产赚钱比在股票赚钱的人要多，房地产的缺点也就是它的优点，房地产的缺点就是买卖不容易，买卖不容易但是对普通投资人来说反而变成优点，因为人的行为都不太理性的，经不住利益的引诱又不会承认错误，所以在投资的时候经常做错决定，听了一个消息恐惧起来没想清楚就卖掉了，听人家赚了钱，还没有考虑清楚就去买了，所以经常做决定的结果就是做错决定的机会就越多，买房子就没有那么容易了。

　　施永青：不利因素和有利因素在脑子里面斗争了几次之后越来越清晰，买股票就不一样了，看了一个报纸，听了周围的人说几句话就做决定了，所以做决定多就容易做错。05年看到中国的股票要升不要买来卖去，肯定比你现在赚得多，买股票不是讲智慧而是对人性弱点的控制，英国人说投资叫止损并让利润增加，但是普通人是把利润斩掉让亏损扩大，比如你买了5只股票，其中3只上升，2只下跌，一般人会把其中3只赚钱的卖掉，3只卖掉的股票升上去就不买了，然后就换另外3只股票，亏损的2只藏起来等到赚钱为止，又去买3只股票，3只股票有2只赚钱，1只亏损，把2只赚钱的卖掉，再去换，换到最后5只都不好了，就全藏起来等它上升，过了几个月一看差不多已经不值多少钱了，心灰意冷就卖掉算了，不亏损的都卖掉了，好股票卖掉，亏损的都藏起来，最后都是亏损的。

　　施永青：另外股市上升的时候看见人家赚钱去买一点，赚了之后再去买一点，一路加到最高峰跌下来的时候就是你买股票最多的时候，就全都亏了，所以买股票眼光不是最重要的，最重要是要有一个心理承受能力，普通人在股票市场是不容易赚钱的。美国一个大学教授教，人家买股票很简单的，一定可以赚钱的，既然大部分人都亏损的，一个周期之后很多人都亏损了，既然大部分人都亏损了，要买股票的话只要盯住旁边的这个人，他买进你就卖出，他卖出你就买进，但是大部分都做不到的，他卖出的时候你也很想卖出的，因为你跟他都是一路货色，虽然是很简单的做法但是都是做不到，所以买股票的人一定是反潮流的，怎么可能人人都赚钱，人人都赚钱等于没赚钱，人家赚钱的时候你赚得比人家多，或者人家亏钱的时候你比人家亏得少，这才是真赚钱，我自己的经验在大家赚钱的时候我是赚得比人家少的，但是大家亏损的时候我也比人家亏得少，所以整体来说几个回合之后我比人家赚得多，我是1978年开办中原的，当时我们公司两个人，每人才出了5000块钱，今年我们估计收到的佣金有50到60亿，利润也有7个亿左右，除了我们生意做得好之外，我们理财的能力强也是一个因素。

　　施永青：真的要投资的话，对经济，管理，行业都要做分析，不仅要做基本分析，还要做技术分析，不做功课的话凭什么比人家赚得多，所以股票是不容易赚钱的，房子因为要自己住，所以就强行投资，买来买去不容易，所以持有的时间比较长，做决定的时候考虑的比较清楚。房地产的周期跟经济周期有共通的地方可以分成四个阶段，第一个阶段叫复苏期，第二个阶段叫高涨期，第三个阶段叫危机期，第四个阶段叫箫条期。在箫条期之后大家都不想买房子，房子跟其他的商品不同，它是一个投资性的商品，投资性的商品跟消耗性的产品表现不一样，消耗性的商品价钱掉下来需求会增加，比如现在电视机价钱便宜了很多人都去买一个，如果吃鲍鱼的价钱便宜了，没吃过的都去尝一尝。房地产是一个投资性的商品，价钱掉下来反而没有人敢买，因为价钱掉下来的时候去买，再掉就亏损了，因为用了之后房子还是在的，所以箫条的时候价钱掉下来还是没有人想买，没有投资者买，这个时候什么人买？箫条期一般把买楼的时间压后，这个时候真正有刚性需求自住型的人才会买，另外在箫条期开发商也不建房子，因为以前建出来的还卖不出去，所以就不建了，也不去投资新的土地，在这种情况下开发商的楼盘慢慢消耗了，供应的单位少了，能够便宜的卖出去剩下的都是价钱比较高的，有人卖出去了，便宜的卖掉价钱就上来了，所以复苏期一般来说是用家带动的，而且一定是买现房，不是买期房，空置率下降现房的价钱开始上升，期房还是卖不动，这是复苏期的特色，当复苏期时间长了，价钱上升的消息传出去了，这个时候投资者也来了，资金流到价格上升的地方去，这个时候市场的力量有买家又有投资者，又有炒家，三股力量一起流到房地产市场的时候，这个时候房价就升得快了，期房又升，现房又升，这个时候就进入了高涨期，高涨期的特色就是现房、期房，买家、投资者、炒家一起出动，但是升到一定的水平房子的价格已经跟买家的购买力脱节了，炒家喜欢炒期房，开发商的新楼下一点定金，明年才竣工的就可以用10%，20%的定金看一年的升幅，但是买家是受到经济发展水平，工资水平所制约的，这个时候现房推不动了，期房还可以上升，租金租不动了，价格还在上升，这个时候就到了危机期，危机期的时候就是要看炒家的资金多不多，如果资金多的话，危机期可以持续很长的一段时间，这时候如果有一个坏消息出来房价就会下跌，可能是政府的宏观政策，利息的改变，政治的事件，就好象香港几次危机爆发，82年的时候中英谈判出现危机，97年金融风暴也出现危机，这个时候最重要的原因就是投资者的钱都用完了，身边的人现金少，房子多，一个人买了四、五套房子，大家都抛，没人买的起就暴跌。

　　施永青：人人都买房子，不卖出来市场的供应就少了，价钱就上升，当所有人钱都变成房子了，大家有房子没有钱，下一次你要卖房子卖给谁？这个时候投资者要卖房子，价钱越跌银行越不愿意贷款，就像美国的次按出问题了，银行都不贷款，房子的价钱就跌了，越跌大家就越不愿意买。所以每一个周期都有它的特色，复苏期是现房升，买家带动，高涨期是炒家，买家，投资者同时进入市场，什么样的房子都升，到了危机期是期房上升，现房不上升，箫条期期房、现房都下跌，这就是一个周期，香港的市场化程度比内地的程度要高，内地现在是逐步的市场化，也用这个模式，但是程度不同，香港是一个城市，中国是一个国家，这个楼不单是卖给本地的人，所以看上海的房子不仅要看上海人买不买得起，我们还有外来的人，销售对象是很广泛的，上海的房子可能卖给湖南人，卖给四川人，上海是全国城市化最好的地方，生产力最高的地方，中国赚了钱的人要投资房地产，首先会考虑上海，除了反应上海人的购买力，还要反应全中国投资商的偏好，所以上海核心地区的房价不能够单跟上海人自己的负担能力挂钩，核心地区有很多外来人来买，不考虑这个问题会做错决定，就像英国伦敦的房子升得很厉害，伦敦人本来觉得没有理由的，这么高的房价伦敦人都住不起的，伦敦核心地区的房子卖给阿拉伯的王子，卖给俄罗斯的大款，现在中国人也去投资了，这批伦敦人把房子卖给人家搬到郊外去了，每天坐一个多小时的火车回伦敦上班，伦敦的房子卖给全世界的人了，人家赚钱比你快人家就买你的房子，你就永远买不到了，所以上海核心地区的房子如果现在买到不要轻易卖出去，不单是反应你旁边人的购买力，还要反应全中国富起来这批人的选择，如果以后全世界的人都来的话，上海的房价还会再升。

　　施永青：但是现在中央政府不希望房价升得这么快，所以在国外也有一些地方赚了钱就会收增值税，在投资刚开始的时候因为资金不足为了吸引人家来投资，不征收增值税、物业税，地方政府一定想把房地产搞好，因为可以通过地皮收钱，经济活跃，现在社会资金已经多了，政府现在对房地产进行调控，经济发展比较平衡之后，西、北部地区慢慢好起来将来上海的房子还会再升，要量力而为，05年之前已经升得不少了，05年停了一下。今年6月份上海的房价又上升，半年不到10月份又开始慢了，因为政府又推出了政策，现在的情况应该是调整自己的投资，如果每个月的收入不够供房子的话是很危险的。

　　施永青：今天我先讲到这里，谢谢大家！

　　问：明年可能要推出物业税，我个人认为是对房地产是一个很大的利空，您是怎样看的？ 施永青：这里的物业税和香港概念上不一样，香港的物业税是买了房子收租，租金要收税。另外香港还有一个叫地税，就是持有房子的税，批租给你的土地每年要收租金，这个地租就是持有房子的税，现在是租金的3%，加起来是8.5%左右，另外香港还有利得税，就是卖出赚的钱纯利要交税，税收是15%，但是内地法律上有这种税，实际上没有实行，将来可能会实行，但是我觉得赚了钱收一点税也是合理的。 问：现在很多地产公司都已经上市了，市盈率比较高，所以资产急剧的膨胀，很多房地产公司拿了这么多钱就去买地，所以就出现了很多的地王，像这些地王拿地的价格可能比周边现房的价格还要高，拿了地的价格都这么高，造成房子再卖的时候是不是意味着房价会更加高？ 施永青：因为上市的原因，有了很多的钱，对他们有好处也会有坏处，因为钱多了不去投就没法向小股东交代，怎么样让利润增长，所以就要去投资，在这种情况下很容易做错决定，钱少的人做决定是比较谨慎的，一下子多了这么多的钱是不用自己拿出来的，因为上市拿了很多的资金，所以就去买土地，买错的机会很大，因为大家都在抢，很多公司自己的班底还不成熟，管理水平和人才都跟不上，大家同一时间有钱就去抢，刚才说的地王，天价很可能是他们自己估计错误，因为价格跟成本没有关系的，如果投错的话只有把价格降下来才能卖得出去，以为拿高价的面粉做出来的面包一定可以卖高一点价钱吗？不一定的，有时候很廉价的面粉买回来，如果市场变了，做出来的面包也可以卖很高的价钱，两者没有关系，开发商在这里买了一个很高价的地皮，旁边的人就把自己的房价跟高价的地皮挂钩，结果有些人可能做成这样的高价的成交，但是将来是怎么样要几年后才能有结论，因为如果房价升得快可能赚更多的钱，但是香港在2005年开发商曾经卖出去的期房比现房高30%到50%，结果房子建好之后期房就变成现房了，这个价钱就变回现房的价钱，很多炒楼的人都亏损，经过这两年现在才慢慢疗养好伤口，不能说开发商就不犯错的，一般来说有些人觉得开发商经验比较丰富，但是未来是不可知的，未来不是个人自由意志做选择来决定的。

　　问：有人说上海的房价明年会下跌20%，这种可能性会有多少？如果下跌的话在明年几月份？ 施永青：我对中国的经济是看好的，另外我觉得上海的房子相对深圳这些房价升得快的地方还是比较慢的，所以上海的房价还是比有些地方合理的，深圳的房价到今年上半年升了50%到60%了，上海的房价经过这两年的考验还没有掉下来的话以后也不应该下降太多，因为要升得高才会跌下来，都已经睡在地上了还怎么跌，虽然6月份也升了很快，但因为已经停了两年，这只是追回以前的升幅，将来宏观调控要调整的话一些上半年升得比较多的地方要调整多一点，上海应该不用太担心，国家的政策是允许大量农村的人移到城市里面来，所以人口还在增长，经济还在增长，上海的房子不容易大跌，经济还在增长的话房价还会追上来慢慢的合理的话，除非出现上海的经济出问题了，现在每年的经济增长是10%以上的，所以很容易追回来，但是有一个要留心的，美国的次按影响美国人的消费能力，美国进口中国产品少了，中国出口少了之后影响整个中国经济出问题的话，所以不容易出现恐惧性的抛售，如果整体经济出问题的时候持有者对前景担心就出现恐惧性的抛售，这就不是20%的下跌了，如果真的有政策出来的话调整的幅度我相信在10%到15%之间，这是上升的过程中的一次调整，而不是箫条期。 主持人：刚刚施永青先生给我们做了一个很好的演讲，我们也分享了很多关于房地产方面的经验，总体来讲房地产市场是一个很好的投资项目，我们在《理财周刊》上也会刊发关于施永青先生的其他报道，我们再一次用热烈的掌声感谢施永青先生。