北京楼市火爆难掩泡沫:空置率、租售比令人惊叹

Martin

　　2007年8月15日，奥运倒计时一周年前后，北京一些无论是靠“奥运”边还是不靠“奥运”边的房地产项目，纷纷加紧大打“奥运地产”的金字招牌，哄抬房价，大肆牟取商业利益，但他们却没有一家赞助支持奥运。据统计，北京现有“奥”字楼盘14个，近八成都是搭“奥运”便车。

　　“现在小区的入住率不到30% ，房子空了不少，还有很多人没有住进来。”家住朝阳旺角小区的梁小姐对《中国产经新闻》记者说。据中北物业公司的统计数据显示，朝阳旺角社区总户数约1300户，现已经办理交房约1215户。但是到了黄昏，记者却看到，顶多只有20%-30%的住户灯光从这个小区里隐隐透出，小区的高空置率令人惊叹。

　　在东花市大街不到一站地距离的45家商铺中聚集了“中原地产”、“链家地产”、“我爱我家”等12家房产中介。“北京的房产中介市场很繁荣，链家地产在北京不同地段共有400多家分店。”链家地产置业顾问梁召峰先生在接受《中国产经新闻》记者采访时说。据业内人士透露，北京共有8000多家房产中介公司，有些是直接租商铺以店面的形式办公，有些则是“隐居”在写字楼里。

　　北京众多楼盘售出率高而入住率低，房产中介生意兴隆，实际住房需求得不到满足，房产投资却助推房价一路飙升，高空置率、高租售比、温州炒房团撤资离京，种种迹象表明，北京楼市泡沫已凸显，房地产市场面临巨大风险。

　　房价“一路高歌”

　　根据国家发改委、国家统计局调查显示， 8月北京房价同比上涨13.5%，其中新房房价上涨10.6%，房价创年内新高。

　　“目前房价高涨并不是住房实际需求在推动，而是投资在拉动。中高收入人群的住房需求已经满足，现在真正缺房子的是中低收入人群。”北京市房地产业协会培训中心温主任在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　2000～2003年商品住宅平均售价基本在4450～4750元/平方米之间波动，涨幅区间为-5%～6%。2004年下半年开始，北京住房价格出现快速上涨，2005年和2006年新建商品住房价格涨幅分别为7.1%和 10.4%。2007年6月份北京市新建商品住宅价格同比上涨10%，在全国70个大中城市统计中位居第四。7月全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨8.1%，其中，北京涨幅高达11.6%。二季度北京新建商品住房销售价格涨幅也高达10.3%。

　　空置率高于国际惯例

　　按照国际通行惯例，空置率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。据统计数据显示，2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率为24.42%，与上一季度相比略有下降。

　　一位不愿透露姓名的房产中介工作人员在接受《中国产经新闻》记者采访时说，要单看空置率的话一般不会超过50%，不过很大一部分都是租房子的，实际产权人的房屋入住率应该不会超过30%。北三环安贞桥附近的一个小区，房子很早以前就卖完了，但是到了晚上却漆黑一片，没住几个人。

　　租售比“撞击”国际警戒线

　　据最新数据显示，8月份北京的房屋售价与租金比上涨趋势迅猛，平均售租比已经达到315比1，超过了国际公认的300比1的警戒线。专家指出，房屋售租比过高，意味着房产投资收益正在下滑，房价存在着“虚高”的成分。

　　市场分析人士认为，售价租金比的高低更大程度受制于区域本身房产的升值动力，而房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状，更进一步拉高了售价租金比。如果不考虑房产市场快速增长带动的房产升值部分，目前绝大多数区域的房产已经处于价值偏离状态。

　　温州炒房团逃离

　　“近几个月来，从北京楼市撤出来的资金大约有上百亿元。”温州中小企业促进会会长周德文表示。

　　据业内人士估测，温州地区拥有五千亿元左右的民间资金，其中外流到全国各地的资金约三千亿元左右。温州炒房团向来以投资嗅觉敏锐在国内市场叱咤风云，近来出现了大量抛售北京高价房迹象。

　　“国家政策调整之前，温州人买房是为了降低投资成本，但当利率提高之后投资收益不断下降，对投资者的心理影响较大。另一方面，南方很多省市出台了优惠政策，吸引和鼓励当地人回乡投资购房。所以，温州人撤资逃离北京也是符合市场规律的。”北京市房地产业协会培训中心温主任在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　房价暴涨，政府出面调控。政府的政策出台虽是一项接一项，但房价的暴涨速度却是一次高过一次，不停地长江后浪推前浪。事实上，从政府的税收调控、土地调控、金融调控来看，房价下跌的因素已经大于上涨的因素，高位宏观调控紧迫的情况下存在泡沫破裂的危险。

　　万科董事长王石公开表示：“中国房价涨得过快、升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂。”