房价为什么越来越贵

Martin

　　劳动力和资金都是人可以造出来的；土地人造不出来，当然也就会越来越贵。

　　房产作为一种商品，决定其价格的因素除了购买力外，当然就是需求和供给之间的关系。解决房价过高、局部涨幅过大的问题，最简单也最有效的方式就是加大供给。要解决供给问题，政府要做的事情是加大土地的供给，并适当扶持开发商。但我们看到的房地产的调控政策大部分恰恰是做相反的事情。所以出现房价越调控涨得越快的现象也就不奇怪了。

　　房产的增值性和通过出租可产生的收益性，决定了房产除了具有商品的特点外，还具有资产的特点。房产作为资产其价值的高低自然只取决于其未来的预期收益了。衡量资产的价值，最基本的指标就是市盈率。房产作为资产当然也有市盈率的概念。资产的市盈率是资产的价格比上该资产的年度净收益。房产的市盈率可以认为是房价比上该房产10倍的月租金。房产作为一个资产的价格是高还是低，主要看其市盈率。一般来看，在中国目前的经济发展水平上，25倍的市盈率是一个合适的指标。也就是说，某一房产的价格如果高于其月租金的250倍了，可以认为该房产的价格过高了。这个标准可以作为衡量具体房子价格的一项非常有用的指标。但要注意该指标只对成熟社区的房产适用，新开发的地方，比如中国很多城市开发的新城区就不适用。就像市盈率分析股票只对成熟企业和行业有用，对新经济、高科技企业就不能够用市盈率的指标来衡量其股票的价格了。投资者对于这些股票看重的不是其现金分红，而是其企业的成长性带来的股价的上升，对于新开发地区的房产同样看重的是其环境的改进带来的价格的上升，而不是其租金的收益。

　　上面只是从房产作为资产的内在价值的角度来分析。实际市场上房产的价格并不总是反映其内在价值，而是应围绕其内在价值上下波动，而影响其价格上下波动的因素非常多也非常复杂。比如：投资市场的资金面、投资者对未来的预期、政府的政策等因素。其中最重要的是资金面，本质上投资市场的价格都是由资金驱动的。这就是为什么世界各国在其本币升值的过程中其房产的价格也相应的走出一轮上升过程的原因。（理论上说本币升值以其本币来衡量的房产价格不应该上升，之所以出现房价以升值的本币衡量也有大幅上升，乃是追逐本币升值的资金驱动的结果。）这也正是说明中国目前一个地区或城市的房地产市场不是一个封闭的体系，而是有大量的外来资金进入的体系，这些外来的资金推高了当地的房产价格，使得房价高出了用当地收入水平衡量应该具有的价格。作为市场的均衡因素：政府，在这样的情况下对这类资金的控制是合理的也是应该的，因为这些资金最终是会离开的，当资金开始流出的时候，房价的下跌是要当地的居民和金融机构承担的。政府必须为此作好防范准备。

　　房地产不仅是最基本的生活资料，也是我们生活中最重要的财富之一，同时也是最基本的生产要素。从生产的三要素土地、劳动力和资本的角度来看，这三要素之间长期来看应当保持一定的比例关系。当一块土地上资本越来越多的时候，堆积这些资本的土地的价格也就应当相应地越来越高。而且，目前资本是流动性过剩；劳动力随着生产力的提高在中国也从不短缺；土地就成了生产要素中在目前阶段最紧缺的资源了。当此条件下，土地的价格当然就应当相应的上升来反映其应有的价值。

　　在目前人类整体生产过剩的年代，凡是人能够生产出来的东西的价格都会相对降低，因为人类的生产能力总是在不断的提高。比如电视机、手机、汽车、计算机等等。而人类生产不出来的东西的价格必将越来越高。比如：石油、矿产、钻石宝石等，这些东西都是稀缺资源。劳动力和资金都是人可以造出来的；土地，人造不出来。人造不出来的东西当然就是稀缺的东西，当然也就会越来越贵。