中国房价格走势预测

Martin

　　这个话题，是最近争论比较多的一个。

　　原因只有这样一个，在中国这样一个整体不发达国家，不动产的投资，发展却成为了国家的税收，还有居民利润增长的一个砝码，这在一个国家的发展过程中是个是个畸形的发展道路，或者是有违背国家信息化，数字化发展的初衷。

　　我们都知道，一个国家的富裕，要么就是固定资产的囤积，象中东几个石油大国，他们以能源自有优势实现了经济增长，其国家在这样的后盾之下，未来几个世纪都将延续富裕；也有这样的富裕，通过高科技，新技术产业，输出智力成本，得到市场价值，获取财富，日本就是一个在我们身边最鲜活的例子，日本地少人多，资源奇缺，正是他们认识到了自己的生存状态，所以在二战后，他们是以智力输出为主要经济发展的道路，而且事实证明日本的道路走的非常正确，

　　二战后，日本通过新技术运用，高科技智力型企业发展，迅速成为世界第二强经济强国，这在整个世界人类发展，都是我们值得去思考的。虽然这个民族先前是想通过掠夺获取财富…今天说到中国的房地产，我们也不妨说说日本的房地产，也许会对我们的政策，我们的判断，我们的发展有一点参考。

　　日本在上世纪发生了房地产经济泡沫，出现了经济危机，从1986年起，日本房地产价格在短短5年间，地价上涨了2倍多。其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。另据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334.2，在短短的3年间暴涨了近2倍。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达40001万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格。

　　1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭，仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有三分之一以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。 日本经济步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。

　　房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机，从1991年到2000年，发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余，惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%。同时还出现了通货紧缩和金融危机，房地产泡沫破灭的一个直接后果是给金融业带来大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡。（以上数据来源《中外书摘》）

　　究竟是什么原因导致了如此强烈的历史大逆转呢？在探讨这一问题时，一个无法忽视的因素就是著名的“广场协议”。

　　20世纪80年代初，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等五个发达国家的财政部长及中央银行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。

　　广场协议签订后，五国开始在外汇市场抛售美元，继而形成市场投资者的抛售狂潮，导致美元持续大幅度贬值，世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。1988年与1985年相比，德国马克升值70．5％，法国法郎升值50．8％，意大利里拉升值46．7％；英国英镑升值37．2％，加拿大元升值近11％。在主要货币中，日元升值幅度最大，3年间达到了86．1％。1985年9月，美元兑日元在1美元兑250日元上下波动。广场协议签订后，在不到3个月的时间里，这个比值快速下跌到200日元附近。此后，美元的走势继续疲软，1986年底为1美元兑152日元，在1987年最低时甚至达到1美元兑120日元。

　　日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进日本对外投资大幅度增加，也促进了日本产业结构调整，为日本企业在海外进行大规模扩张提供了良机。但与此同时，它也成了日本泡沫经济的起点。

　　由于担心日元升值将提高日本产品的成本和价格，导致在海外市场的竞争力下降，日本政府提出了内需主导经济增长的政策，开始放松国内的金融管制。日本中央银行连续5次下调利率，利率水平由1985年的5％降至1987年3月以后的2．5％。

　　而看看中国这几年出台的金融政策，和日本当年如出一辙，银行利率下调，扩大内需，去年人民币升值，到了2007年，现在的表象是中国各个城市的房地产价格依旧坚挺，持续上涨，人民币升值让更多企业，更多资金介入中国的房地产市场。

　　而这一切都将预示着一场危机，外来资本在介入中国房地产市场是时候，我们都应该清楚它有它明显的目的，就是将资本继续升值，变现，甚至有一些不良资产的转化，而中国房地产，这个时候进入真是他们机会到来的时候。

　　我们这里再说一个和房价有很大关系的数据：房价收入比，虽然这个数字不是预测房地产市场的绝对论据，但它有一定的参考价值：对于房价收入比，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，而在我国许多房地产热点城市，房价收入比早已超过了12：1；对于租售比，我国许多房地产热点城市存在一个特殊的现象，那就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，有些城市甚至出现了房价上涨租金却下跌的现象。 其实，说到现在中国内陆城市的开发者，买房者，都在进行或者继将参与到这场赌博中，开发商在赌。“房屋库存期”应该是房地产商最密切关注的市场信息之一，因为存货周转率的高低，反映的是企业各环节工作的好坏，而且对企业的偿债能力及获利能力产生决定性影响。据美国地产商协会统计，美国国内平均房屋库存期是4.3个月，6个月接近正常，而当它增加时，意味着有麻烦来了。而据发改委最新数据显示，到2006年5月末，我国商品房空置面积12155万平方米，同比增长17.8%。其中，商品住宅空置面积为6728万平方米，增长13.4%。从空置时间来看，空置一年以上的商品房面积为7979万平方米，占全部商品房的比重为65.6%。没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。空置面积上升，从本质上讲，开发商“赌”的是将来房价的上涨会超过囤房的资金成本，开发商要赚这两者的差额。

　　自住购房者在赌。许多自住购房者不顾自己的实际收入水平，甚至故意虚报收入，采用欺骗银行的手段进行按揭购房。他们相信许多专家学者有关“房价上涨是常态”、“房价还将上涨几十年”的说法，“赌”的也是将来房价的上涨。按照国际通行惯例，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线。美国银行就明确规定，每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费，不得超过贷款人税前收入的28%。而根据联合国《国民经济核算统计年鉴》和各国统计年鉴，分析GDP达1000美元时居民消费结构，我们就可以发现，以美、英、法、日为例，其住房消费支出比例最大的为英国（13.8％），最小为法国（8.3％）。而有调查显示，我国贷款买房的人当中，54.1%的人月供占其收入的20%~50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上，超过了银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)”的警戒线。

　　投资购房者也在赌。在房价和房租背离、租金的影子价格与房价相去甚远的情况下，一些投资购房者之所以购房，关键是他们认为投资房产的收益由房租和价格增值两部分组成，在房屋价格增长很快的情况下，租金收入在收益中所占的比重很小。

　　从全球范围来看，房地产价格普遍上涨有其深刻的背景，根源在于世界经济的失衡。

　　例如，从欧美国家来看，大量进口的来自发展中国家的廉价的工业品改变了居民的消费结构，引发了公众的财富效应，刺激了个人和机构投机房地产；而从日韩等国来看，大量的贸易顺差是刺激国内房地产市场高涨的主要拉动因素；从中国的情况看，随着中国经济的增长，投资环境的改善，大量国际资本流入、中国城市化高速发展和居民收入增长是大多数人看好房地产市场的关键外在因素，内在因素则在于地方政府、开发商和众多以获利为目的的投机需求。

　　从这些种种迹象看出，中国的房地产发展，现在处在一个边缘地带，如果在2007年做好政策正面引导，监管地方政府无限扩大开发的个人英雄主义，限制城市土地价格上限，真正从政府做起，将开发成本适当下调；金融系统加大对房地产市场的监管，积极收回现在可回资金，控制好贷款比例；对于投资型房地产资产，一是检查其资金是否优良，另外是提高抄房准入制度，对二手房交易继续加大透明度，提高税率，真正做到：不为赚钱而买房，是为了生活而去买房，使房地产各个环节理性进入楼市。

　　但也不排除有这样的可能，就是在2008年之前，政府会继续延续2005，2006年的政策，在未来2 年内，政府会继续加大对国6条是实施控制。但是总之，在未来5年内，中国的房地产价格不会突破2008年的价格，2008年将是中国房地产价格的一个巅峰，当然之后，可以用这样的一句话说一下：

　　神要想让一个人崩溃，必先叫人一个人疯狂…..