广州：合适的自住房主要在新区

Martin

　　对于目前广州购房者来说，房价相对较低，而且户型选择比较充分，大都集中在市郊区（白云、番禺、黄埔）以及新区（花都、从化、南沙）等，要在广州老城区找到10000元/平方米的楼盘已经微乎其微了。

　　尽管房地产市场的调控手段五花八门，房价还是连续三年疯狂上涨，这不仅急坏了购房的老百姓，更是把一些政府领导给惹急了。广州市市长张广宁就在不同的场合多次强调要把广州的房价降下来，而且为了配合落实“国六条”动真格地出台了“广七条”，承诺加大土地供应、建立保障性住房体系。但“广七条”出台至今已有多月，房价不但没有降下来，反而步步高升。

　　房价没有被控制住

　　据广州市国土房管局统计数据显示，广州十区新建商品住宅均价在5月份达到7823元/平方米，比4月上涨了242元/平方米；其中户型面积90平方米以下普通新建商品住宅均价为6250元/平方米，比4月份的5801元/平方米上涨了449元。但5月份的成交量却出现了大幅萎缩迹象，只有59.43万平方米，比4月份减少了11.43万平方米。

　　但是，记者从广州官方房地产数据统计网站——“阳光家缘”了解到，5月份广州十区一手搂均价为8515元/平方米，6月份全市十区一手住宅楼价再度拉升至8851元/平方米，成交量为69.65万平方米。其中，6月广州市中心六区一手住宅均价达到11331元/平方米，比5月急升956元/平方米，这是近年来广州楼价单月升幅最高的一次，让业界和广州市民大吃一惊。尽管两组数据出现不同程度的误差，却说明了一个不争的事实，那就是广州房价仍在不断上涨。

　　另外，国家发改委公布的数据显示，2007年1月至4月广州商品房均价为7461元/平方米，其中商品住宅均价为7370元/平方米。按同比算，1月至5月广州的房价增速超过全国水平。而在过去的一年中，广州一手商品住宅价格涨幅超过20%。

　　广州房价上涨的罪魁祸首是什么？业内人士都把矛头指向土地供应。据了解，为控制广州房价上涨的势头，今年3月广州市出台了稳定房价七项措施（俗称“广七条”），其中提出政府每年将拿出5平方公里的土地来进行房地产开发，以加大土地供应、抑制房价上涨，将建各类住房建设13.73万套，总建筑面积1300万平方米。具体来说，商品住房建设10.41万套，建筑面积1038万平方米，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房建设482万平方米，其他商品住房建设556万平方米。

　　但是政府大量出让土地的承诺并没有兑现，今年上半年，广州总共出让用地面积约41.9万平方米，仅完成全年计划8.4%。这让发展商抓住政府的把柄，把推高房价的责任推向土地供应不足。广东省房地产协会负责人表示，2005年和2006年广州市住宅用地供应分别为50万平方米和186万平方米，而正常需求在300万平方米/年，从而造成住宅供需缺口较大。

　　广州中介机构经纬地产统计显示，今年下半年广州十区商品住宅的供应量达到450万平方米以上，约4.3万套以上，同比增加15%以上，环比今年上半年大增50%左右。其中，广州市中心六区商品住宅的批准预售面积有望达到350万平方米以上，供应套数接近3.5万套。

　　对于急于买房者而言，这无疑是个好消息，特别是下半年90平方米以下中小户型的供应量将大幅增加，其占商品房总量的比重将由去年下半年的25%上升到30%。但地产专家韩世同表示，如果今年下半年政府不能完成土地供应，势必会对市场心理造成负面影响，再度推高房价。

　　宏展顾问有限公司董事副总经理程立志也认为，今年的土地供应直接影响到明后两年市场货量的供应，如果完成不了预期计划，供求关系紧张的局面仍将恶化，楼价肯定还将上涨。

　　买房：新盘集中郊区和新区

　　对于目前广州购房者来说，房价相对较低，而且户型选择比较充分，大都集中在市郊区（白云、番禺、黄埔）以及新区（花都、从化、南沙）等，要在广州老城区找到10000元/平方米的楼盘已经微乎其微了。

　　据粗略统计，今年下半年番禺将有超过5000套的新货上市，而8月份的总上市量大约在500套左右。虽然货量不多，但是新货品种还是很丰富。而且90平方米以下单位的比例也明显增加，如广州雅居乐正在销售的挪威森林2007，90平方米以下单位占到7%。在产品不断升级的前提下，番禺新货价格并没有明显上升，华南碧桂园和广州雅居乐新品价格，分别维持在6800元/平方米和7500元/平方米左右。

　　而8月份花都、从化、南沙等新城区只有600多套新房销售。花都方面，合景泰富旗下天湖峰境、马鞍山一号和朗悦君廷成为供货主力，其中，后两盘都将在8月份推出全新的组团产品，户型面积都在90平方米以上。从化方面，滨江花园、东方夏湾拿、源泉、托斯卡纳等，都会有一些新货推出。从价格上看，花都、从化、南沙等新区的楼盘洋房单位的售价，和市区楼价相比还有一定差距，如朗悦君廷新货均价为5200元/平方米，托斯卡纳的新货价格也在4000多－5000多元/平方米，因此也受到置业者的关注。

　　与其他区域相比，8月份的白云区的楼盘已经提前进入了上市高峰。据初步统计，8月份白云区上市的新货总量超过2200套，价格比之前也有明显上升，超过九成的单位均价在8000元/平方米以上。与以往一样，白云区的产品仍然以大户型为主，但是，在90/70的新政影响下，90平方米以下单位所占的比例也有明显增加，金碧新城五期、富力桃源、富力城、荷塘月色以及颐和上院二期，在户型设计上追求创新，设计出多种小面积的两房和三房单位。

　　等待：小户型高潮可能到来

　　而对于现在还准备等待的购房者来说，他们的希望就要寄托于广州市的经济适用房建设了。根据广州5年计划，2006～2010年，广州将动工建设经济适用住房840万平方米、10.51万套，基本解决全市8.46万户中低收入住房困难家庭的住房问题。随后，广州市国土房管局、广州市建委和广州市规划局联合下发《广州市关于加快住房和土地供应加强住房管理，抑制房价过快增长若干问题的意见》（以下简称《意见》），对今明两年广州的土地、住房供应提出了具体措施。在2006年动工建设7个新社区项目、建筑面积61.3万平方米的基础上，2007年将再动工建设13个新社区项目、建筑面积达到194.1万平方米、2.3万套政府保障型住房，明后两年陆续交付使用。2008年再计划动工建设10个新社区项目、建筑面积264.4万平方米、约3万套的政府保障型住房。

　　而在今年年内，广州将推出的白云区松洲、海珠区新港中路、天河区车陂广氮和珠吉4个新社区项目共39.28公顷用地。据广州市国土房管局介绍，去年开工建的7633套、建筑面积61.3万平方米的新社区住宅，将于今年底前陆续交付使用。预计下半年广州市十区90平方米以下中小户型的上市面积比例，将由去年下半年的25%上升到30%，供应套数将从36%提高到42%～44%；其中，中心六区中小户型面积和套数比例将分别达到40%和5%左右。

　　目前广州市东部区域内的金碧领秀国际、领汇国际公寓、宏康东筑等，都有70平方米左右的主力户型推出。其中金碧领秀国际货量最多，达400多套；而位于天河北部板块的时代花生、侨英花园、嘉逸宽派等盘，也有中小户型上市。从下半年开始，广园东的翡翠绿洲森林半岛二期、珠江新城的汇峰公寓、华景新城等中小户型新产品都将陆续上市，货量共有800套左右。

　　白云区下半年总供货量约为3000套，其中小户型产品套数约占七成，如颐和上院、岭南新世界新一期等。而广州大道北的几个盘，也将持续有新的小户型产品面世，如新恒基项目、合一国际、君华又一城、广州白天鹅花园等。

　　海珠区90平方米以下的单位，主要集中在广州大道南、赤岗—大塘、东晓南、昌岗路等区域。金丰大厦、尚领时代、芳草轩等楼盘，均以90平方米以下的中小单位为主。另外，如罗马家园、泊雅湾、锦绣花园等楼盘，也有部分90平方米以下产品。这些楼盘售价参差，每平方米售价从6200元～9500元不等。

　　由于老城区项目的规模都相对较小，因此中小户型的供应总量并不大，而且主要集中在荔港南湾、盛大蓝庭和万科东风东路项目，总货量估计400余套。万科集团位于东风东路和农林下路交界处的项目，可能是今年越秀区中小户型供应量最大的楼盘，由于该项目在“70/90”政策后建设，因此，在这个不太大的项目中，将提供大约200套中小户型单位。

　　附表1：部分在售小户型楼盘
      

区域	楼盘	户型说明	预计套数	价格（单位：元/平方米）
海珠区	恋日100	90平方米以下	270多套	6800
	罗马家园	53～90平方米	100套	装修均价约8500
	颐景华苑	80平方米左右	130套	售价待定
	光大花园		少量	未透露
荔湾区	荔港南湾	90平方米以下	100余套	毛坯价7200
	盛大蓝庭	90平方米以下	100套	未公开
	富力盛悦居	90平方米以下	少量	13000
	翠竹苑	85～121平方米	100套	8000
	兰亭西津	77～90平方米	未透露	15000
越秀区	万科东风东项目	90平方米以下	200套	待定
白云区	国鑫商务公寓	中小户型		6200
	富力城	二房小户型	少量	7500
	岭南花园	70～90平方米	未透露	6000
	君华又一城	两房小户型	未透露	8000
番禺区	南国奥园	50～70平方米	100套	总价38万元起
	祈福新村	70平方米左右	少量	8500
花都区	万科天景花园	80平方米左右	少量	6000
	金碧御水山庄	60～90平方米	未透露	3500
黄浦区	金碧领袖国际	33～90平方米	400套	7000
罗岗区	宏康东筑	小户型	未透露	5180