上海：小房型有望拉低总价

Martin

　　由于近两年用于住房建设的土地供应不足，因此未来一段时间内，房价还会保持持续上涨态势。当然，由于90平方米的小户型房将在明年初集中上市，这也为购房者提供了一定的机会。

　　种种迹象表明，上海房地产市场又迎来一波上涨行情。面对房价的上涨，对购房者来说该如何做出抉择，是买还是不买？如果现在买房，哪些地方有物业可以选择？如果等待，又有哪些机会可以期待？

　　沪上房价未来还是涨

　　“房价确实又涨了。”一直准备买房但却又一拖再拖的张先生向记者发出这样的感慨。

　　张先生发现，他一直关注的几个楼盘，价格都有不同程度的上涨，如位于上海闵行区顾戴路上的万源城，均价从3月份的9800元，涨至11500元/平方米，每平方米涨了1700元左右；位于莘庄附近的上海康城，房价从年初的5300元/平方米涨至现在的5800元/平方米以上，涨幅接近一成。

　　这不只是个例。根据上海佑威&天天房展网监测的统计数据显示，在今年上半年，除了3月份的价格稍微下调之外，其余月份均在上涨，5月份之后，住宅成交均价便超过万元以上，如5月份达到10407元/平方米，6月份为10193元/平方米。根据此前几年的土地供应情况来看，住宅商品房的用地供应在近几年来总体偏少，这可能会导致上海住宅商品房市场的供需失衡，并导致未来房价持续上涨。

　　根据《上海市住房建设规划（2006-2010年）》，在2006年、2007年分别供应住宅土地1500公顷。但自2005年以来，上海每年新增土地供应都非常少。据统计，2005年全市商品住宅用地仅推出4幅，合计总建筑面积为54公顷，2006年纯住宅用地有25幅，共300.66公顷，2007年上半年纯住宅用地出让10幅，占地72.13公顷，离1500公顷这一目标差距比较大。

　　上海近年的住宅市场真实需求（成交量）大约为住宅2200～2500万平方米，按1.2比1的正常供应需求比，可保证市场的供应充裕。若平均容积率以1.5计算，每年需要新增1800～2000公顷住宅用地，才能形成比较充足和稳定的市场供应，现在的土地供应远远小于规划和市场需求。

　　上海易居房地产研究院研究员杨红旭分析认为，基于历史数据分析，2007年全年的需求量有可能会达到2500万平方米左右。如果按照6月份的成交量推算，下半年每月的需求量可能会达到300万的平方米，整个下半年将会达到1800万平方米。一方面是因为前期土地投入量过少，而另外一方面却是需求不断地释放而导致交易量放大，这必将导致供需之间的失衡。

　　根据近期土地供应情况来看，低价在不断飙升，如近期拍出的新江湾城D1地块，楼板价达到了12500元/平方米，受此影响，准备在宝山顾村拿地的某开发商，将地价预算由原来的4000元/平方米之间调高到了6500元/平方米。种种迹象表明，未来推出的项目价格肯定要上调。旭辉集团上海事业部营销管理部副总经理欧海杰坦承，地价的上涨，已经传递出一个信号，即房价在未来也必将上涨。

　　外环附近新房较为集中

　　对于打算近期置业的购房者来说，或许只有将目光投向中环以外的区域，因为上海购房重心已经外移。

　　我们可以从近期推盘的情况来进行分析。如在2007年7月16日至22日一周时间内，仅有18个楼盘推出新房源，新增商品房19.66万平方米（不记动迁、配套房，下同），环比减少32.53%，新房的供应量不及同期成交量的三分之一。上海佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄指出，新房供应量大幅下降，特别是内环以内房源的供应量更是越发稀少。受此影响，在7月初，外环以外区域成交量占四环五区的比重在达到51.53%后，上周更是上升到53.83%。

　　记者根据上海网上房地产网站公布的各区县可售住宅统计数据发现，截至到7月28日晚8时，全市可售的住宅项目总共约706万平方米，其中松江、闵行、宝山、南汇、浦东、嘉定、奉贤、金山等8个区县的供应量占到80.2%，而卢湾、静安、黄浦三大核心区域的供应量仅占2.1%（具体供应量可见下表）。

　　表1 近期上海各区县可售住宅统计表　　

区县	套数	面积（万㎡）
全市	56186	706.2
闵行区	11472	130.08
松江区	7339	108.96
宝山区	6918	74.88
南汇区	6641	67.58
浦东新区	3829	58.77
嘉定区	3994	47.34
奉贤区	3124	43.55
金山区	2724	35.27
普陀区	2636	31.16
徐汇区	1892	27.09
青浦区	1294	22.63
长宁区	925	15.43
杨浦区	785	9.51
闸北区	801	8.6
黄浦区	508	8.04
静安区	486	5.58
崇明县	375	5.52
虹口区	353	4.79
卢湾区	90	1.42

　　（注：数据来源，上海网上房地产网站；截至到2007年7月28日晚8时。）

　　上海易居房地产研究院发展研究所预测，下半年新建商品住宅的供应量仍集中在郊区区域，全市商品住宅价格同比去年将有5～10%的涨幅。品牌公司开发的楼盘、在建地铁沿线的楼盘、有高品质特点的楼盘，成交局面不会平淡。虽然夏季是上海传统的销售淡季，但由于现在的市场趋旺，淡季不淡，甚至量价小幅抬升的情况都可能出现。

　　目前，上海的供应大区中，闵行的古美路板块、七宝板块，松江的九亭板块，南汇区的周康板块，宝山区的大场板块、杨行板块，以及浦东新区的外高桥板块等，都是目前的热点板块。据了解，上述板块的地段状况已有很大改善，如宝山杨行板块，轨道交通1号线被延伸段的通车，已使得交通便捷程度得到极大改善。而九亭板块、上大板块、七宝板块、高行板块等都有轨道交通线经过，虽然目前尚未建成通车，但是前景不错。

　　记者出略统计，上述板块内的房价较为实惠，其中九亭板块、周康板块最为实惠，如在周康板块内，目前在售的美林小城，其均价在5800元/平方米；九亭板块内在售的项目价格在6500元/平方米，但是主打全装修房的奥林匹克花园售价要高得多，达到了9000元/平方米左右。七宝作为一个商业非常的古镇，周边的楼盘价位要高一些，均价普遍接近万元，如在售的水景书香园，开发商报价9000元/平方米。与七宝板块不远的古美板块也是闵行区内近期供应量较大的一个板块，板块内有一个有名的大盘，即万源城，目前均价已达到11500元/平方米；此外，板块内还有新时代富嘉花园、龙祥嘉园等楼盘在售，售价在9200元/平方米左右。宝山有两大热点板块，大场板块内城市经纬绿洲超过百万平方米规模的超级大盘，在今后一段时间内会不断有房源推出，目前在售的项目还有和泰苑、祁连欣苑三期等项目，售价在5500～6800元/平方米之间；杨行板块位于西城区内，在售的项目有东方丽都、柏丽华庭、福地苑、天馨花园（八、九期）、康桥水都、保集绿岛家园等，售价在6000～7000元/平方米之间。浦东新区的外高桥板块位于正在修建的轨道交通6号线上，交通状况也不差，目前板块内房价有所上涨，如绿地崴廉公寓，其售价已经达到11500元/平方米，与年初相比，上涨了15%左右。此外，板块内还有明丰绿都、紫翠苑、高行馨苑等项目，均价在7000元/平方米左右。

　　“90/70”主要分布外围地区

　　鉴于目前市中心区域内供应量不断减少的现实，因此对于想要继续等待的人来说，“90/70”房是唯一的机会。从近期土地供应来看，未来此类物业供应将集中在中环线以外的区域，如闵行、南汇、浦东新区、宝山等，以及更远一些的青浦、松江、金山、奉贤等。

　　专家表示，对于此类物业来说，由于物业面积控制在90平方米以内，而且其建设地点大多集中在中外环线的区域，因此无论是单价还是总价也能接受，因此此类物业值得购房者去关注。

　　市场人士预计，未来上海陆续将会有400个“90/70”项目入市，其中一部分为市政府清理的约2700万平方米的未报建项目，一共是382个。按照正常的建设速度，这批项目应该在1到2年内推向市场，再加上陆续有一些新的土地推出市场，总数达到400个应该在情理之中。

　　分析人士指出，目前“90/70”项目占上市量的17.2%。而这个数字在明年会进一步增大，预计市场上的“90/70”项目占的比例应该会在50％左右。这一类型的房源主力单价预计在6000元至7000元左右，主力总价在60万元左右。

　　据了解，未来“90/70”房供应区域主要集中在中外环以外的区域，分析人士指出，此前市政府清理的土地主要集中在闵行、浦东、南汇三个区，而近期新增的土地主要集中在宝山、奉贤、青浦、松江、金山，因此可以预见的是，未来这些区域将是此类物业供应的主要热点区域。

　　不过近期出现了让人担忧的现象，即“90/70”房由于其总价不高，能够为大多数购房者所承受，因此这类物业目前价格上涨最为厉害。如九亭板块内，奥林匹克花园全装修房的目前报价已经超过了9000元/平方米，与年初的8000元/平方米相比，上涨了12.5%，而与周边的楼盘相比，其均价也要高出近2500元/平方米，即使这样，仍然受到众多购房者追捧。那么，未来是不是所有此类物业都会如此呢？杨红旭认为这样根据市场的供需情况来进行具体分析。他认为如果区域内“90/70”房处于饱和状态，开发商不一定能够在短期内多次提价。