北京：限价房上市或许是良机

Martin

　　对于那些有北京户口、中等收入的人群来说，限价房是可以期待的房源之一。这些限价房将在未来两三年内集中上市。

　　自住房究竟是买还是等？要回答这个问题，最为关键的是对当地楼市今后一个时期的趋势有一个准确的判断，如果有降价的趋势，那么，可以等一等。如果还要上涨，那么越早买越好。

　　北京未来一段时间的楼价走势究竟如何呢？业内人士普遍认为，虽然涨幅有可能趋缓，但上涨的势头不会改变。

　　“两限房”难改房价上涨走势

　　近日，北京市规划委刚刚公布了《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006年～2010年）》， 对于这一新政，北师大房产专家董藩教授认为，新规的公布可以看出政府在保障中低收入群体基本住房需求上的积极态度。由于两限房的大规模入市，会拉低总体房价，不过属于限价范围内的普通商品房价格仍会上涨。

　　董藩解释说，两限房目前首先规定购买人群必须具有北京户口，而实际上，北京的大多数购买需求则是由外埠人群来完成的。这些不具有北京户口的人无法享受到限价房和经济适用房的优惠，因此他们仍旧需要购买商品房。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明分析认为，去年北京保障性住房的市场占比大概在8%～9%间，今后将增加到15%，这意味着保障性住房比例增加的同时，商品房供应占比相应降低。因此，从总体房价看，可能会因为保障性住房加大供给拉低了平均销售价格，但仅从商品房的价格走向来看仍会一路走高。

　　保障性住房和两限房的建设，会拉低北京的整体房价，也会影响周边同质商品房的价格，还会影响一些人对楼市房价的预期，但对于大多数商品房价格而言，影响不大。这几乎是业内专家与开发商对北京市房产调控新政的普遍看法。而国家统计局最近公布的数据显示，6月份北京新建商品住房销售价格涨幅为10％，居全国第四位，许多人买房人关注未来一段时间内北京房价的走势，这将直接决定他们买还是等的购房策略。

　　对于下半年房价走势，“链家地产”市场研发中心认为，房价涨幅将会趋缓，按下房价牛头的主要有以下两点：

　　首先，按照正常的开发速度，今年下半年将有大量90平米以下的中小户型上市，缓解中小户型市场的供求关系，从而缓解房价的过快上涨。

　　其次，上半年，北京市加快推出限价房，保障性住房计划的逐步实施，会极大的增强消费者的预期，从而有效缓解紧张的供需比例。

　　谈到未来一两年内北京房价的走势，就不得不提到即将举办的奥运会。“奥运会后北京的房价会大跌”的说法一度广为流传，让部分买房人心中充满期待。但中国社科院不久前发布的《房地产蓝皮书》中，谈到北京房价时认为，北京房价会持续上涨，奥运会后北京房价下跌的可能性不大。它的理由是：北京购房需求持续增长，这包括每年进京人才有三四十万；北京正在积极推进旧城改造，涉及的人群需要有新的房产保障居住；全国各地的有钱人以及外国人来京置办房产；北京市民的住房消费水平、消费结构也在升级。

　　在刚刚举办过的奥运与北京信息发布会上，谈到北京未来房价，北京市发改委副主任卢映川认为，奥运之后北京房地产市场不会出现大的波动。在他看来，房屋的价格归根结底是由市场供求决定的，当前北京房价高涨是跟北京市房地产市场的特点有关。从某种程度上讲，对北京市房地产市场的需求不仅仅是来自本市，还有相当一块是来自于境内其他地区和境外的一些需求。“我们曾经做过一些调研，来自北京市外的约占到整个需求的35％左右，而北京的土地资源及供给能力是有限的，这种供给决定了价格水平。”

　　五环内楼盘均价已过万元

　　来自北京市房地产交易管理网统计数据显示：截至2007年7月31日，北京市未签约现房共有82480套，其中未签约住宅套数为20869；现房项目个数共为2932个，楼栋个数11805个。可售期房套数为128917，其中可售住宅套数69205套，取得预售许可证的批准住宅套数为6536套。

　　北京市房地产交易管理网及中大恒基的调查数据还显示，2007年上半年住宅开盘整体均价为11352元/平米，此外，中低档楼盘减少，均价在万元以上楼盘占到市场新增供应的45.8%，均价在8000元以下的新增供应在市场占比不足三成，8000～12000元/平米的项目为目前新增供应的主角。

　　同时，五环外成为新增供应的主要地区，且五环内新盘整体均价已不低于万元/平米。朝阳区依然是放量之首，但丰台区放量增加且其位处南城，相对同环线其他方位价格优势明显。在8000元～12000元/平方米的价格区间内，记者根据搜房网提供的资料粗略估算，抛除尾盘和预售，目前在售的住宅（含商住两用）项目中，朝阳区为供应主要区域，有近20个在售楼盘，海淀区次之，有10个左右的在售楼盘，丰台区大概有8个，宣武区7个左右，昌平、顺义各有3个。

　　近日，海淀区清河小营两块限价地入市，为避开与限价房项目竞争，该区域加快了住宅项目的集中放量入市，而且从在售项目看，小户型占比达到四成。这一地区主要在售项目有富力桃园C1-C3号楼、观林园、橡树湾二期G6号楼、莱镇香格里二期等6个左右的项目，普通住宅的价格从9100元/平方米到13600元/平方米不等。

　　限价房和郊区房源为供应主体

　　在未来两三年内上市的房源中，可以明确预期的是，限价房是其中的一块。虽然被规定限房价、限户型，但严格意义上讲，两限房还是属于商品房之列。对于两限房，虽然北京市有关部门对购买资格的实施细则还没有完全确定，但可以肯定的一条是，要有北京市常驻户口。因此，对于那些有北京户口、中等收入的人群来说，限价房是可以期待的房源之一。

　　7月2日，北京第三批两限房常营三个地块开始发售标书。自去年到现在，北京共推出八块限价地块，估计2008年到2009年就可以形成供应。这八块限价地块及价格是：海淀区西三旗新都东路地块，销售限价：6350元／平方米；丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”，销售限价：6800元／平方米；石景山区金顶街三区，销售限价：6250元／平方米；海淀区清河镇小营地块，销售限价：6500～7000元／平方米；丰台宋家庄地块，销售限价：6000～6500元／平方米；朝阳区常营乡Ａ组团，销售限价：5900元／平方米；朝阳区常营乡Ｂ1组团，销售限价：5900元／平方米；朝阳区常营乡Ｂ2组团，销售限价：5900元／平方米。

　　按照北京市的规划方案，未来北京陆续入市的限价房地块主要位于城市边缘，重点是定福庄、南苑、丰台、石景山等区域，主要集中在四环至五环之间。

　　至于其他房源，目前北京东城、西城、崇文、宣武这四区商品住宅供应稀缺已是不争的事实，即使有项目，一般也是以高档住宅和公寓为主。未来两三年，北京商品房供应郊区化趋势会越来越明显。通州、昌平、顺义、大兴这四个区，作为住宅郊区化逐渐向外扩展的重点区域，会成为房源主导供应区。

　　小户型分布集中在四环外

　　自去年的“90平方米占七成”政策出台后，市场对小户型的期盼一直保持相当的热度，而今年被公认为中小户型集中入市期。业内普遍预计，按照去年成交土地和整改项目的周期计算，小户型将集中在2007年下半年到2008年上半年入市。根据目前的开发体量和进度看，

　　届时预计至少有2万套90平方米以下的小户型入市。

　　从北京楼市上半年开盘情况看，新开盘项目仍以大户型及高档住宅供应为主，虽然小户型产品的市场占有率不足总量的30％，但表明小户型供应已经开始缓慢放量。而且，与上半年京城豪宅滞销情况相反，小户型热销、供不应求成为北京楼市的一大风景。

　　根据中大恒基不动产营销市场研究中心6月底的一份统计，京城小户型区域供应量依然是东胜于西，北热于南，主要集中在四环外，市中心小户型供应量较少，主要是一些精装修公寓或是酒店式公寓，由于地理位于优越、交通便利以及优质的服务和管理，致使这些小户型项目价格一般不低于20000元/平方米；而四、五环周边热点区域较多，如东部的朝青、百子湾板块，开盘均价在8000～13500元／平方米之间；北部的亚奥、望京、上清板块，公寓占据较大比例，价格在7500～10000元／平方米之间；南部的黄村附近则以普通住宅为主，价格在6000元/平方米左右，其他远郊地区如怀柔、门头沟、房山等区域，价格一般在4000～6000元/平方米之间。

　　小户型的低总价、低首付吸引了诸多自住购房者，但不是所有的小户型都是香饽饽。中大恒基不动产营销总经理赵晨明提醒购房者，选购小户型要注意几个问题：由于目前北京市小户型分布在四至五环，或是五环以外，对于大多无车的购房者来说，交通不便将会增加居住成本，因此在选购小户型项目时，应综合考量小户型项目所处的位置、交通情况等。另外，目前市场上有一些小户型项目是受政策调整仓促改成的，表面上看这些产品户型较小，总价较低，但是往往设计不合理造成采光、通风不充分，有的项目容积率过高使得一梯十几户，会给生活带来不便，所以购房者在购买时最好选择“原创”小户型项目。