股市PK楼市 一样的调控 不同的结果

Martin

　　对当今的中国老百姓来说，投资渠道极其狭窄，能超越固定收益的人民币投资市场似乎仅有股市和楼市而已。

　　然而，同样的投资者同样的管理层，步骤几乎一致的调控措施，却在两个市场之间造成了截然不同的效果。《理财周刊》试图破解其中的奥妙。

　　沧海一声笑，滔滔两岸潮。

　　管理层一记“印花税”重拳便把A股市场指数打跌近四分之一，无数新股民瞬间体会到了“割肉”或者“举杠铃”的痛。虽然截至记者发稿时，上证指数又重回4000点上方，但市场余波仍在，可以说，只要管理层再随便出个什么调控措施，可以瞬间再蹈覆辙。

　　相形之下，中国楼市投资者可以用“顽强”来形容。

　　对他们来说，货币政策和财政政策几乎从来就像不存在一样，加息、加法定存款准备金率、银行信贷大检查等如耳旁风吹过一般惬意。

　　即时是令股市剧烈激荡的税收措施也奈何不了房价。类似于“印花税”的“契税”和“营业税”加了就算了，房价纹丝不跌；类似于股市最怕的“资本利得税”的“个调税”早就开征多日，也仅仅让买房者追加了一些成本而已；甚至是严厉程度远超股市所有调控政策的“物业保有税”，政府官员屡次吹风，人大代表也多次提出，如果在股市里早就崩盘了，但在中国楼市，数据表明房价依然在上涨着！

　　本组文章立意即在叙述这一差别现象，同时从一些客观方面解读这种景象诞生的动因。管中窥豹，希望给投资者一个参考。

　　股市“跑得快”

　　国信证券何诚颖博士认为，继2005年下调证券交易印花税税率后，我国又一次对该税率进行大的调整，由1‰调整为3‰，市场对此举反应剧烈，这在世界证券史上也是少有的。这在某种程度上反映的人们的一种担心。

　　首先，人们普遍担心这一过快上涨没有实体经济和业绩支撑，泡沫会在2008年奥运年破灭。股指大幅上扬，高位蕴含大风险，大盘自身也存在调整需要，据2006年上市公司业绩计算，沪深两市的总体平均市盈率已达到50倍。以国际化程度较高的香港主板市场为例，其市盈率在20倍以下的股票超过60%。虽然从内地经济将长期处于黄金发展阶段、流动性过剩在较长时期内无法消除等宏观背景看，沪深股市有一定程度的“估值溢价”是可以理解的，但阶段性的“过度透支”也必然伴之以短期调整的风险。

　　其次，市场上涨的速率过快，沪深证券市场在两年内上涨了300%，上证指数从3000点到4000点仅仅经历了不到50个交易日。这种上涨速度是极其罕见的。5·30暴跌前出现的8%以上的日换手率和盘中的大幅震荡，既说明了投资者持股心态的脆弱，也表明这种交易热度是不可持续的。

　　最后，题材股的过度炒作让股票持有者自己也“心慌慌”，碰到风吹草动就倾向于出逃。

　　除了这种观点外，也有很多专家认为：是“不可预期”让投机主导股市导致了股市资金的脆弱倾向。

　　学者、评论家时寒冰就撰文指出：印花税调整引发了一场空前的暴跌，根本原因在于投资者对股市未来、对今后的投资收益变得越发不可预期。

　　首先，印花税提高到0.3%之后，依据现在的成交量，几乎相当于甚至超过所有上市公司的利润总和都被抽走，如果加上券商的佣金，从理论上来看，一个账户在满仓操作不亏不赚的情况下，来回交易一百余次资金即化为零。其次，印花税提高表现出来的管理层对股市的态度，让投资者普遍担心更强有力的调控手段可能接踵而至，市场中弥漫着忧虑和不安气氛，不可预期性加大。所以这种“不可预期”并非来自投资者对中国经济发展的没信心，而是来自对“政策”连续性的没信心。

　　楼市“扛得住”

　　细数从2004年到现在我国出台过的调控楼市的政策，既无必要，也没篇幅，记者在这里简单叙述几个大类：

　　1.货币政策型，多次提升房贷利率，部分地区的银行提升首付比例；

　　2.税收型，各地恢复或者提高契税水平，恢复征收房产转让所得税，恢复征收土地增值税等税费；

　　3.限制规范型，确定“70平米”规范，各地方政府把建“廉租房”、“双限房”写进政绩报告等；

　　4.监管加码型，对土地占用情况多次大检查，勒令未开发土地加紧开发，对外资入境买房设限并严查，对开发商捂盘虚售等违规行为多次专项治理，对银行土地信贷违规发放严查等。

　　不用再多列举那些作用不明显的措施，仅仅这些，读者可以想像，如果把它们改动挪用到股市身上，恐怕跌回到2000点算比较客气的，把“黄金十年”变成“黑铁十年”都完全可能，可是，这些强力措施在楼市却成了聋子的耳朵――摆设。

　　国家发展改革委、国家统计局近日公布的调查数据显示，4月份70个大中城市新建商品房价格同比上涨5.3%，略低于房价上涨平均水平。并且，4月份70个大中城市同比均在上涨。其中，深圳、北京房价上涨幅仍在两位数，分别达11.3%、10.7%。除此之外，石家庄和南京房价涨幅也较大，分别为9.6%、8.8%。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨0.8%、5.5%和6.4%。

　　统计数字还显示，4月份二手房价格涨幅超过新建商品房，同比上涨6.1%，涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.6个百分点。其中，同比涨幅较高的主要城市包括:北海13.2%，深圳12.0%，郑州10.3%，北京9%和大连8.3%等。

　　另据统计，4月份非住宅商品房销售价格同比也上涨了4.9%，涨幅比上月低0.8个百分点。分类而言，办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨7.6%、4.3%和2.5%。

　　值得注意的是，不光是中国老百姓“扛得住”调控，那些境外投资机构也纷纷在近期大举杀进中国的商业地产中。

　　5月18日，央行一气宣布了三条政策：扩大人民币汇率浮动区间至5%，分别提高存贷款基准利率0.27%和0.18%；从6月5日起提高存款准备金率0.5个百分点至11.5%。几乎与此同时，好莱坞巨头米高梅5月中旬与上海天鸿置业正式签约，投资12亿元在“长风生态商务区”2A地块建设大型室内商业综合项目“米高梅世界”。5月24日，一场名为“Cityscape”的国际地产投资与开发博览会在上海举办，大批阿拉伯的“石油美元”巨头来上海“看房”。摩根士丹利收购上海东海广场包括二期、三期在内的整街坊项目，涉及金额约为19.6亿元。

　　上海市统计局近日发布的数据显示，一季度，外商来沪直接投资1000万美元的大项目有56个，合同金额26.23亿美元。而实到项目，一季度，外商来户直接投资1000万美元以上大的项目有45个，实到资金9.93亿美元，占全市实到外资的49.3%。

　　其中，规模居前三位的项目中就有两个房地产公司项目，分别是上海耀达房地产开发有限公司4924万美元，上海则鹏置业有限公司4014.1万美元。

　　除此以外，近期类似“李嘉诚巨资投入重庆”、“三外资巨头会战武汉”等新闻也是频频见报。

　　如果说管理层对居民储蓄纷纷搬入股市仅仅是关注的话，他们对外资大举进入中国地产市场的态度简直可以用“警惕”来形容，有明确的措施限制外来资金进出。令人疑惑的是，在这种严防死守下，外资还是熙熙攘攘而来，楼市价格也是蒸蒸日上而去，其中奥妙不是一两句话能够说清了。