股市资金会让楼市着火吗

Martin

　　股市震荡，楼市会火吗？这是很多人都可能会问的问题，因为股市和楼市实在是两个密不可分的投资市场。要回答这个问题，我们首先还是要立足于宏观经济的基本面，当前人民币升值是贯穿始终的一条主线，在这种情况下与股市一样，房地产同样面临着由资产价格重估引发的价格上涨趋势。

楼市受关注度日渐趋升

　　股市震荡得太厉害了！5月30日印花税率调整的突袭“利空”一下子使市场成了冰火两重天，跌停、跌停，还是跌停！股价的一泻千里在中国的证券史乃至世界的证券史上都极为罕见。虽然5月31日出现了小幅反弹，但之后两天又再度大幅下滑，直到6月5日盘面才出现了稳定的迹象。

　　赚了！又亏了！财富在瞬间的变幻让每一位投资者都感受到了市场的巨大风险，而种种迹象表明，未来市场出现震荡的可能性正进一步加大。是在股市搏杀继续演绎赚了又亏了的一幕幕场景，还是抽出部分资金寻找较为稳定的投资渠道，成了许多人必须直面的一个问题。

　　近日，本刊编辑部接到一位上海读者张先生的来电。张先生是一位四十多岁的中年人，他说：“我决定不玩了，这个市场太没谱了，想通了，还是把赚的钱拿出来买套房子改善改善生活吧。炒股票其实也挺可怜的，刚涨了没多久就被政策这样打压，还是楼市好，从2001年涨到现在我看就没跌过，什么调控政策也奈何不了它。”不过，在大发感慨的同时他也有一些疑惑：“从过去的市场经验来看，股市和楼市往往会呈现出一种‘翘翘板’效应，股市涨楼市跌，股市跌楼市涨，它们是‘负相关’的。现在股市涨得这么厉害，那么未来的房地产市场会不会像过去那样一蹶不振呢？”这个问题始终困扰着他，真让他有点辨不清方向。股市、楼市，究竟是向左走还是向右走？

　　在当前的房地产市场，像读者张先生这样心态的投资者并不在少数，他们游走在股市和楼市之间，对股市大涨之后楼市的走向颇为迷茫。其实说到底，楼市与股市，一个看得见，一个摸不着；一个看重实物，一个追求符号。但无论怎么说，这两者都与普通民众的自身利益息息相关。一位北京的读者对记者说：“总感到现在的市场有些不一样，股市火了那么久楼市好像也没有冷下来，看来这两个市场未来可能都有戏。”

　　在股市经过大幅震荡之后，地产价值通过股市的洗礼正在被重新认识，是买股票还是买房产，许多投资者都迷离在其间。买股票，股市赚钱快自然不在话下，但升值诚可贵，被套价更高。买房，宏观调控的风声一天比一天紧，到底还有多大的上升空间，也同样是一个未解的谜。
　　

楼市始终处在上升通道

　　如果追溯一下，伴随着前期股市的大幅上涨，房地产市场的表现究竟是如何呢？我们不难发现，这几年来中国的房地产市场整体表现出了持续上涨的态势，并且有着非常清晰的脉络：首先是像北京、上海这样的一线城市上涨，然后再逐渐波及到其他的二、三线城市。而从目前的情况来看，上海等一线城市在经过一定时间的调整之后，市场的成交又再度活跃起来。

　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示：延续了一季度上涨趋势，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.1个百分点。其中，房价涨幅最大的北海更达到了23.6%。据统计，4月份70个大中城市新建商品房价格同比上涨5.3%，略低于房价上涨平均水平。并且，4月份70个大中城市同比均在上涨。其中，深圳、北京房价上涨幅仍在两位数，分别达11.3%、10.7%。除此之外，石家庄和南京房价涨幅也较大，分别为9.6%、8.8%。统计数字还显示，4月份二手房价格涨幅超过新建商品房，同比上涨6.1%，涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.6个百分点。其中，同比涨幅较高的主要城市包括:北海13.2%，深圳12.0%，郑州10.3%，北京9%和大连8.3%等。而来自深圳市土地房产交易中心的信息表明，今年以来，深圳市商品房价格逐月上涨，5月份商品房成交均价为14223元/m2,比4月份上升了22.86％，比今年1月份每平方米上涨了3553元。
　　

      2007年 4 月全国主要城市房屋销售价格指数

　　

地    区	房屋销售价格指数
			新建商品住宅价格指数		二手住宅价格指数
	同比	环比	同比	环比	同比	环比
全    国	105.4	100.7	105.3	100.7	106.1	101.0
北    京	109.4	100.5	110.7	100.5	109.0	100.6
天    津	106.9	100.3	107.2	100.3	106.6	100.2
石 家 庄	107.8	101.0	109.6	101.0	105.7	101.1
太    原	103.8	100.2	104.7	100.3	102.8	100.2
呼和浩特	104.1	100.0	104.1	100.1	104.2	100.0
沈    阳	105.3	101.1	106.0	101.4	105.2	101.6
大    连	107.0	100.5	107.2	100.5	108.3	100.7
长    春	103.4	101.6	103.7	101.6	103.3	101.8
哈 尔 滨	105.8	101.4	105.3	102.3	105.0	100.1
上    海	100.6	100.1	100.3	100.1	100.9	100.1
南    京	106.3	100.6	108.8	101.0	103.5	100.3
杭    州	103.3	100.8	104.0	101.0	103.1	100.9
宁    波	104.7	100.9	104.8	100.7	104.3	100.9
合    肥	100.9	100.1	101.0	99.9	100.8	100.2
福    州	106.6	100.8	107.5	101.0	105.0	100.2
厦    门	106.2	100.4	106.5	100.3	106.5	100.6
青    岛	105.4	100.2	105.7	100.2	105.2	100.2
郑    州	107.0	100.9	106.7	100.6	110.3	103.6
武    汉	104.0	100.7	105.3	100.8	101.4	100.9
广    州	106.0	100.3	107.2	100.6	104.0	99.6
深    圳	112.8	101.0	111.3	100.7	112.0	101.2
海    口	103.9	100.8	104.5	100.4	102.3	102.1
重    庆	103.0	100.5	103.0	100.5	102.0	100.6
成    都	106.6	101.2	108.3	100.9	103.2	100.7
昆    明	103.6	100.5	102.5	100.4	104.9	100.5
西    安	104.8	101.2	105.8	101.5	105.1	100.2
兰    州	103.8	99.8	104.6	99.9	101.2	98.4
注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。

　　                                  （数据来源：国家统计局）

　　另外，现在也出现了一个值得关注的新动向，在股市上赚了钱而去买房的身影频频出现在各大售楼部。因为比较房地产市场和股票市场的风险，虽然房地产市场现在价格和价值尽管经历了连续几年快速增长的过程，但对于股票市场而言，固定资产投资的相对安全性正被越来越多的投资者所认识，特别是除使用价值外，其保值增值功能正重新被发掘。
　　

把握人民币升值的主线

　　市场的表述已经很清楚了，在当前证券市场强劲上扬的同时，房地产市场同样也出现了逐浪走高的态势，这一市场的运行轨迹似乎与我们的“老经验”大相径庭，也难怪不少投资者大惑不解了。所以要回答此前那位读者提出的问题，我们首先要明白这样一点，对投资市场变化发展起决定作用的还是宏观经济大背景，而在当前，贯穿始终的主线就是人民币的升值，这才是问题的关键所在。                           

　　2005年7月，中国抓住时机进行了汇率改革，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，种种迹象表明，经济已经进入人民币升值的实质性周期内，经过一段时间的升值后，目前人民币汇率已经达到了1美元兑7.65元人民币。而日前中国人民银行再次宣布，自2007年5月21日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大至千分之五，而此举无疑促使市场加强对人民币升值的憧憬，其稳步升值的预期进一步得到强化。

　　其实从实证的角度看，历史上一个新兴国家或地区从经济启动到经济腾飞过程中，都伴随着本币市场化国际化的过程，同时在外来资金大量进入时，这个国家和地区的货币，股票和房地产都是正相关的，几乎没有例外。本币的升值能否带来以本币计价的房产的升值，在不同国家会有不同的结果。但是这种不同也只是正相关和不相关而已，也就是说没有一个国家因本币的升值而出现下跌的情况。像东亚国家包括日本、新加坡就是本币升值期间都伴随本地房地产的大幅上涨，日元在1985年广场协议后升值，整个过程历时3年。日本的地价和房价同步上涨，升幅超过2倍。同期，中国台湾地区的新台币跟随日元升值，从1美元兑40新台币升值到1美元兑24新台币，中国台湾地区的房地产也大幅升值，不同资料给出数据不一，但最少升值2倍，多的据称有10倍之多。
　　虽然人民币升值对各行业的影响是较为复杂和多角度的，往往是利空和利多的综合，但是从战略上，资本的流入通常兵分三路，首选货币，其次是股市，第三是房地产。对此，中国社会科学院金融研究所尹中立博士认为，人民币升值是国际资本流向中国的结果和原因，当资本向一个国家和地区积聚时，必然会导致该国家和地区物价的上升。在中国经济已经高度国际化的背景下，可贸易商品的价格决定已经由国际市场决定，因此，当前中国的货币过多只反映到不可贸易的商品上和股票市场上，不可贸易的商品最主要的有两类：一类是不动产，即土地和房产；二是劳动力。在中国，劳动力几乎是可以无限供给的资源，劳动力的价格上涨受到了约束，不动产价格和股票价格的上涨成为中国在货币供给过度情况下的最主要的特征。

　　一位投资者这样对记者说：“买房子等于投资本币升值”。他认为，去年以来股市、楼市价格同时上涨，与人民币升值的大背景有关。而仲量联行中国区董事陈立民则认为：“对那些海外投资机构来说，人民币升值的过程显然要比结果重要。在普遍预期人民币会继续升值的背景下，海外投资机构将继续进军中国房地产，直到人民币汇率明朗化、无进一步升值预期后，其收购步伐才会缓下来。”
　　

市场上涨趋势难以改变

　　2006年被业界称为“房地产政策年”，中央以及地方针对过快增长的房价，几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策，包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构的重大调整。然而，一年过去了，虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但政策“组合拳”的收效似乎尚差强人意，北京等一些城市的房价仍旧一路飙升。

　　不过对此记者认为，我们不能简单地以房价是否继续上涨来判断宏观调控的成效。事实下，在人民币持续升值引发的资产重估大背景下，外力作用改变的只是市场波动的幅度，而难以使上涨的趋势发生变化。反过来说，在房地产市场从2002年开始出现上涨趋势后，我们在2005年7月“汇改”前就推出了一系列调控措施，从而有效抑制了房地产价格的过快上涨，避免了日后市场大起大落的发生。

　　对此，华东师范大学副教授周斌博士认为，当前出现的这种股市、楼市齐升的状况其实他在前几年就已经预见到了。从过去的情况来看，往往是在股市不景气的时候，才会有大量的资金流入房地产市场，但从目前来看，这一情况已经发生了变化。现在很多人都会有这样的疑惑，为何此前宏观调控推出了一系列政策，但房地产的价格却没有下降呢？这是因为房地产市场的发展本身就具有一定的规律性和周期性，而当你用政策等外力影响它的时候，往往也只是短期有效。用政府手段来改变经济规律是不可能的，但我们可以改善它的振荡幅度，所以在当前证券市场和房地产市场同步上涨是必然的，他们有一种相辅相成的关系。现在在股市中有很多资金被套现出来，在这种情况下就会发现在房地产市场又存在着投资机会。

　　另外，在流动性过剩的情况下，老百姓倾向于购买不动产与东方文化和消费偏好有直接关系。在儒家文化的影响下，东南亚、日本、韩国以及中国香港、中国台湾等地区的居民有强烈的“家”意识，而住房是“家”的有型载体，因此，这些国家的老百姓普遍有购买不动产的偏好，这种偏好和这些国家的高储蓄率是一脉相传的。而当前中国的经济高速增长、人口的城市化、住房制度改革和住房保障制度的缺乏以及汇率的改革等因素交织在一起，房地产行业成为中国社会财富的再分配场所。

　　对此，不少专家都持有这样的观点，楼市在经过前几年的宏观调控后，高流转税已经抹杀了楼市的中短期投资价值，但在我国经济的长期高速发展和人民币平稳升值这两个因素的带动下，房产价值长期走高是可以肯定的，加上房产持有期间的租金回报，楼市的长期投资价值潜力仍可预期。
　　

安全适度合理配置资产

　　所以从目前来看，中国资产价格已经进入了快速增长的时期，而对于投资者来说，长期坚持持有优良的资产就能获得丰厚的回报。不过，资产的配置要分散风险，正如不能把所有的资金都押在股市一样，也不能将所有资产都转换为不动产，要注意合理的配置，才能充分享受到经济增长带来的资产增值，成为投资高手。
　　对大多数投资来说，目前资产配置主要就是通过股市和楼市两个渠道。但证券是一种虚拟资产，而房产则是一种实物资产，这就使得它们在资产的配置中可以担当不同的角色。一般来说证券价格的波动较大，房产的价格比较稳定，从内在价值角度看，持有证券可以获得分红，房产则可以居住或出租获取租金收益。另外如果发生市场逆转资产价格大幅缩水，证券的价值可能因此一泻千里，而房产的居住和租赁功能却还是存在的。总体来说证券的流动性好风险大一些，房产的流动性差而风险也小一些。

　　 所以到最后我们可以发现，当前人们也处在一个两难的境地，一方面股市和楼市的价格都处在高位，另一方面市场本身的趋势又使持有人民币资产成为既定选择，在这种情况下，当务之急是要对你持有的资产进行一次重新梳理和配置。在这里记者要特别提出一个虚拟资产“固定化”的概念，如果你在证券市场持有的虚拟资产获得了大幅度的增值，完全可以考虑落袋为安，把其中的部分转化为像房产这样的实物资产，一方面能改善居住状况或者进行投资，另一方面也能锁住盈利分散风险，只要能够掌握安全适度的原则，就能使你的资产取得更为稳健的回报。