上海高端住宅市场分析

Martin

　　2006年是房地产政策年，中央各部委出台了一系列旨在调控房价、抑制投资投机的政策。从住房结构调整到土地供应控制，再到购买人群资质要求，政策频繁而密集，针对性逐步加强，力度逐步加大。

　　2006年5月，建设部等九部委联合下发文件要求"凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上"。随后各地出台"70/90"细则，以深圳为代表的地方政府更是将这一标准落实到单个项目，低容积率的土地供应大幅缩减。

　　土地供应受限 别墅产品成香饽饽在土地调控方面，2006年5月，国土资源部发布《关于进一步从严土地管理的通知》，严格限制低密度大户型住房的土地供应，停止别墅类房地产开发项目土地供应，别墅用地全面叫停。2006年12月，国家发改委联合国土资源部等部委发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，将对别墅用地的限制提升至产业层面，别墅、高尔夫、赛马场项目用地被明令禁止，既不能占用耕地，也不能通过农用地转用等途径变相占用耕地。土地供应受限，意味着从长远来看，未来别墅供应将趋于紧缩，某些别墅产品将成为市场上的稀有之物，这对别墅市场尤其是高端别墅市场来说，无疑是个利好。

　　2006年7月，建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，限制外资投资购房，规定外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设⑼馍掏蹲势笠担?诰衬诠ぷ鳌⒀?奥?荒甑母鋈瞬啪弑腹郝蚍?鲜导市枰?淖杂谩⒆宰∩唐贩康淖矢瘢?夜郝蚪?匦氩扇∈得?啤Ｕ饩鸵馕蹲抛魑?饧?耸恐饕?蹲誓勘甑母叨俗≌?苯咏?氲骺氐姆段А?经济风向标 引领高档物业保值增值2005年7月21日，中国开始实行以市场供求为基础，参考一篮子货币、有管理的浮动汇率制度，人民币进入渐进式升值期。但是人民币升值是一个长期的过程，在这个升值的预期过程中，海外资本在寻找一个回报最高的投资渠道——投资中国房地产在享受房产增值的同时又可以获得人民币升值的资本增值，而以高端住宅为代表的高档物业的保值增值特性尤佳。自汇改以来至2006年底，人民币累计升值达到3.8%，若于2006年7月21日，以500万元购买一套高端住宅计算，至2006年底，不考虑房产价值增值，仅人民币升值部分带来的资本增值就接近20万元，可以说这是相当诱人的。

　　在这样的背景下，资本的逐利性必然带来资本的大量流入。截至2006年12月，我国国家外汇储备规模破万亿，达到了10663亿元人民币，同比增速逐渐上升。2006年央行发布的《房地产金融风险报告》称，根据央行公布的统计数据显示，截至2005年6月末，外汇储备增加1010亿美元，其中可能有约350亿美元是热钱，并为了逃避资本管制，很大部分都流入了房地产业。另外根据2005年11月国家外汇管理局发布的首份《中国国际收支报告》和商务部统计数据，2005年上半年约210亿元人民币的外资以直接投资方式进入房地产业。保守估计正式与非正式两种方式的外资额度，累计可能有近400亿美元的海外资金进入了我国房地产金融市场。

　　金融市场逐渐成熟 物业收购上市成趋势通过对2005年和2006年两年间，海外投资者对高端住宅的收购案统计发现，2005年对于高档住宅的收购很少，全国范围仅有两宗，而2006年，对高端住宅的收购大大增加，达到10宗，总投资额接近70亿元。从2006年外资对住宅的收购情况看，虽然7月份出台了限外政策，但仅仅在沉寂了3个月后，11月份又开始趋于活跃。

　　从限外政策实际效果来看，更多的是限制了外资个人的购房投资，对于海外投资基金影响甚微，它们对高档住宅的整体收购甚至成为下半年的一个市场亮点，如果说2005年以及2006上半年外资收购国内物业主要是看重人民币升值和物业升值的潜力，那么2006下半年基金收购的主要目的则是选择合适的物业标的，打包成REITs，通过资本市场上市来获取更加可观的收益。可以预见，随着中国金融市场的成熟与国内REITs工具的发展，以上市为目的的物业收购也将成为一种趋势。