楼市拐点论忽悠了谁

Martin

　　日前，中国社科院金融所发表的一份报告引发了各方的关注，该报告提出,由于未来住房需求可能出现下降，楼市拐点将提前到来，建议降低贷款利率以刺激楼市需求。从出发点到立论依据乃至结论，报告中的诸多说法让人大惑不解，似乎有误导市场之嫌。本刊记者对其中主要观点一一进行剖析。

　　近几日，记者的手机不知怎的一下子忙碌了起来，打开一看原来许多不太关心房地产市场的朋友都打来了电话，许多人都提出了一个颇为相似的问题：“听说房地产市场马上要不行了，国家要出手‘救市’了，房贷利率可能要大幅下降了，是不是这样啊？”怎么回事，细细一打听，消息源来自中国社科院金融所发表的一份名为《中国住房市场和住房金融问题》的报告。该报告认为，未来住房需求可能出现下降，而一旦市场出现逆转特别是大幅度下跌，对其他行业会产生很大影响，因此政府应出台一些稳定住房市场需求的政策，在适当时机，如2008年下半年，出台刺激住房需求的政策，包括下调房贷利率、放弃对房贷利率下限管制等。细细阅读下来，记者对报告中的许多提法并不认同，反而认为它有误导市场之嫌，所以有必要在这里做出一一的阐述。

　　过度需求并未得到有效抑制

　　这份报告的根本出发点，也是对房地产市场的最大担忧，那就是未来房地产市场住房的需求将可能出现下降。那么究竟是什么原因造成了市场需求的下降呢？该报告认为主要有这样几个原因：前一阶段高收入者的住房需求基本得到满足；在房价高涨情况下中低收入者购房能力下降；政府限制拆迁的政策减少了一部分需求；投资需求减少，原因包括股市分流资金等。

　　但其实在当前，中国房地产市场的问题并不是需求下降，而是需求过于旺盛。我们看到，在宏观调控之后，各地的自住性住房需求依然旺盛。这表明中国房地产市场的发展仍然处在黄金时段。这种“需求”具有传动性质，从沿海经济发达地区逐步向中西部经济欠发达地区传动；由“一次置业”向“二次置业”、“三次置业”传动，从高收入、中高收入家庭向中等收入乃至中低收入家庭传动；从一、二线大城市向三、四线中小城市和发达地区的小城镇传动，以后还会向发展中的小城镇和社会主义新农村传动。中国房地产业在全面建设小康的过程中，即在未来城镇化快速推进中的一、二十年内仍会保持快速发展。住房的需求是动态的，本身有一个梯级消费的过程，住房要求的基本满足并不代表购房需求的停止。而从投资性的角度来看，受通胀预期和习惯思维的作用，很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。另外人民币升值的因素也不容忽视，这也是支持国际资金青睐我国房地产市场的另一个主要因素，因为日本和韩国的货币升值期间房地产市场都有非常好的表现。

　　通过这些分析我们可以发现，当前房地产市场的需求是复杂多样的，这些需求在当前并没有得到有效的压制。其实在房地产市场的调控过程中，有关方面也看到了必须扭转需求过度旺盛这一问题，所以从有关政策导向上看，我们可以清晰地发现这样的脉络，一是在供给上增加量的尤其是中低价房的供应；二是提高楼市的交易成本；三是抑制市场中的过度需求，而这也是当前的一个重点。

　　房贷增幅下降显示调控成效

　　接着，该报告把矛头对准了加息，认为利率的提高束缚了购房者的手脚，从而影响到了他们的购房能力，最直接的证据就是放贷增幅的逐年下降。该报告认为，2004年宏观调控以来，个人住房贷款增幅持续下降，个人住房贷款余额占商业银行全部贷款余额的比重、个人贷款余额占中长期贷款比重等数字都在趋缓。该报告一再强调，个人住房贷款是优良资产，不良率只有1％多，有的还不到1％，大大低于其他贷款。显然该报告的理由是加息打击了楼市需求，从而影响了市场发展，而且房贷是无风险的优质资产，为什么不加以充分利用呢？但事实果真如此吗，记者认为这种提法已经明显地出现了概念的混淆。

　　其一，从近年的加息来看，幅度并不大，更多的是具有一种信号作用，对人们的实际购房影响还比较有限。贷款利率是从2002年2月21日5.76%开始逐波上调的，到目前为止一共上升了1.35个百分点，20年期的50万元商业贷款（等额本息），就算不考虑利率优惠等因素，最低时按5.76%计算每月还款额在3513元，而现在按7.11%计算为3909元，幅度上升不大。而且从中国的利率走势来看，1995年5年期以上的商业贷款利率曾达到了15.3%，从中我们可以发现，在当前虽然经过了几次加息，但无论是存款利率还是贷款利率，在我国利率史上都处在一个相对较低的水平。从这一点来说，所谓的“高融资成本”显然是不符合实际的。

　　其二，个人住房贷款增幅下降其实是银行加强风险管理的主动行为，而这恰恰宏观调控所显示的成效。据专家分析，之所以出现国内个人房贷步伐趋缓，中央政府自2003年下半年至今逐步实施的宏观调控是主要原因；此外，中国人民银行一系列关于加强房地产信贷业务管理的措施，直接导致了个人住房贷款有效需求下降；国内主要的商业银行也加强内部控制措施，在遏制投资性购房行为泛滥的同时，客观上流失了部分按揭资源。中国银监会主席刘明康就曾指出：“各商业银行要大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例和严控授信。商业银行要调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷。”

　　其三，房贷真是非常安全的优良资产吗？答案显然也是否定的。早在2005年年底，当时中国商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％，占国内生产总值（GDP）的10％，对此中国人民银行副行长吴晓灵就曾表示了忧虑。而现实是从2000年到2005年上海房贷表现出的“高增长、低不良率”喜人势头早已成为明日黄花。在2004年，沪上中资银行房贷的平均不良率只有0.1％。但根据上海银监局的统计，到2006年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了0.86％，比年初上升0.28％。也就是说，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。另外房贷违约也成了常规案件，上海国和律师事务所律师龙陈说“前几年银行诉客户房贷违约的案件在法院只是零星的，而目前已经成为常规性案件，在一些市中心区法院一个月就会审理十几起房贷违约纠纷。”

　　房价上涨预期仍然强烈

　　报告得出的结论是令人恐惧的：楼市拐点将提前到来，而且一旦市场出现逆转特别是大幅度下跌，对其他行业会产生很大影响。那么，这样的“拐点论”究竟有多大现实性呢？这其实是一个大家都知道的秘密，当前房地产市场的上涨趋势并没有能得到有效控制，所谓的“拐点论”实在令人感到荒谬。

　　2005年楼市的宏观调控是轰轰烈烈的，但与此同时根据国家发改委的数据显示，2005年第四季度，有3个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%，其中呼和浩特13.7%、大连12.4%、深圳10.2%。今年1月份，大连、呼和浩特、深圳、成都、北京等城市同比分别上涨18.9%、14.7%、10.0%、9.1%、8.4%。

　　进入2006年，国家统计局的数据显示，全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨5.5%。2007年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%。而对于未来房价的走势，上涨的预期可以说仍然是非常强烈。有一项调查表明，对2007年房地产市场的整体走势，经济学家们普遍的观点是目前这种房价持续上涨态势还将延续，调查中有86%的经济学家预测，今年国内房地产价格将比2006年有所上涨；有接近六成的经济学家认为，房价上涨将超过5%，其中4%的经济学家甚至给出了超过10%的预测。另外，近日国家发改委也预测，2007年北京房价将继续高位上涨。

　　降低利率危害市场安全

　　最后，该报告给出了一个令人匪夷所思的建议：“我们给出的政策建议不是加息，而是下调住房抵押贷款利率，如果房贷利率下调至3％，那么中等偏下收入家庭也将有能力购房。”记者实在没有能力分析这个贷款利率3％是怎么计算出来的，但对它在当前市场上的意义却是非常清楚的。当前1年期的储蓄利率为2.79%，5年期的储蓄利率为4.41%，显然如果贷款利率为3％，就出现了存贷利率倒挂的情况，哪家银行愿意做这样的亏本生意呢？而在另一方面，如果存款利率随着贷款利率同步下调，那么在当前CPI为2.7％的情况下，不仅存款利率为负数，甚至连房产的抵押贷款利率也为负数，这样做的后果是非常严重的，将会危害到市场的整体安全。

　　所谓利率，实际上是资金借贷方对资金持有者牺牲即期消费的补偿。就银行存款利率而言，它应该与社会的通货膨胀率相对应。如果银行利率低于通货膨胀率，那么对于存钱的人而言，他放在银行的货币是不断贬值的。对于任何一个具有理性的人来说，这种情况是不能容忍的，他要么把钱花掉(消费)，要么寻找其他的保值、增值(投资)渠道。在社会保障还不完善和投资渠道狭窄的情况下，他只有一个选择，就是把钱从银行里取出来，购买能保值的商品，而房地产无疑是最好的选择，负利率将导致房地产泡沫膨胀、给非法集资创造空间，加大货币政策的难度。

　　据了解，在国外成熟的房地产市场，低利率是资产价格泡沫的重要刺激因素之一，而加息往往带来挤出资产价格泡沫的效应，反而有利于房地产市场的稳定。在这种情况下，所谓房贷利率3％的提法就更加让人疑惑了：一方面，即使房贷利率下降到3％，买不起房的老百姓还是没有能力购房；另一方面，利率的下降将可能促使房价的上涨，这岂不是让更多的老百姓买不起房了。

　　楼市宏观调控不能放松

　　文章写到这里，其实我们已经有了自己的结论。在当前的房地产市场，所不能回避的事实是：必须调节楼市的过度需求，严格控制银行的信贷风险，并运用加息等手段调控未来房价的涨幅。一句话，楼市的宏观调控绝不能放松，这样简单的道理像中国社科院金融所这样的大牌机构是不可能不明白的，这就让人们不得不要追究其大唱“救市”高调背后的利益动机。

　　我们发现，往往在楼市调控的关键时刻，松绑房地产调控的呼声却时有出现。最为典型的论调就是“一系列金融管制政策的作用下，我国房地产业快速发展的势头已受到严重影响，市场开始出现整体性下滑，银行房地产开发贷款的收缩，使房地产开发企业面临着巨大的资金压力”，中国社科院金融所的这份报告不过是老调重谈，早在此前，一些学者就开始为放松房地产信贷政策摇旗呐喊，似乎对市场的“挽救”已经是迫不及待了，甚至提出了包括重新启动退税政策、重新开放转按揭等说法。

　　但与此同时我们看到的事实却是令人悲哀的，虽然经过了一次又一次的宏观调控，但房价的上涨却仍然没有得到有效的控制。所以在这里我们也要奉劝一下各位学者，不要仅仅从行业利益的角度出发考虑问题，不然提出的观点不仅忽悠了广大老百姓，误导了房地产市场，更有可能会阻碍宏观调控的步伐，其后果就将会对整个社会造成危害。