泰国租金回报10%值得投资吗？

Martin

去泰国,一是换下心情,二是看看是否有投资机会。想投泰国有三个原因：（1）人民币对内购买力不行，对外购买力却很高。泰铢9-11月又贬值了15%，物价房价看起来都便宜。（2）很有可能2014年中泰签证互免，那么对于旅游业支柱产业又离中国只有2小时飞机的“小”泰国，肯定受惠于“大”中国开放的巨大客源。理论上旅游渡假服务和房地产应该是有机会的。（3）传闻为了反击美国的重返亚太和孤立中国。有可能中泰会在泰国挖运河，废马六甲海峡，但这个可能性很小，虽然在经济上，不饶行马六甲，海运节约3天航时，但是在军事上废除了美国在新加坡几万亿美元的军事投入，要挖，阻力不是一点点，几乎不可能。主要还是冲着前两点。

一行泰国一共十一天，旅游带考察。曼谷六天（大皇宫、玉佛寺、卧佛寺、大城、水上市场，市中心、考山路），普吉岛三天，皮皮岛两天。

（一）吃住行房价。

除了旅游点外（比如岛屿、考山路、景点），物价是比较便宜的。贵也只是相对的，其实整体物价并不贵。便宜的也就是几块、10多块人民币一顿饭，贵的也就70、80一百人民币一顿，食物口味分量都还可以。靠海，海鲜多。住也不贵，就是行稍微贵点。这种价格对普通的游客会有比较大的吸引。泰国这几年的通货膨胀不高。泰珠贬值倒是能刺激出口，但是对泰国人民来说，物价上涨并不大。

房产，我分别谈了曼谷地铁线附近的小户型公寓（带租约出售），考山路的商铺（出租），以及普吉岛边上的新建公寓和别墅（期房出售）。曼谷市中心地铁站的公寓房租金回报率大概在8%-10%，而考山路的商铺租金价格不便宜，主要都是做成客栈，按照周边客栈价格，基本要做到70%以上的入住率，才能维持盈亏平衡。在普吉海岛边新开发的别墅和住宅价格并不便宜，给土豪准备的。别墅单价在人民币4万6千多一平，公寓在2万3千多/1平。

政策上，别墅是不卖外国人的，外国人只能买公寓，且只有永久使用权，没有土地所有权。泰国人是可以买土地的，永久所有权，没有房产税。泰国人的逻辑是：“土地卖给外国人了，这块土地就不属于泰国了。”而且找泰国人代名购会被要求180天内处理掉资产并被驱除。而且给泰国的举报人房产价值20%的奖励。这。。。和中国用七大姑八大姨的名字买房子根本就是两回事。

（二）不稳定的政治、不稳定的汇率。

泰国的物价低廉（生活成本低），房价租金回报率高，本来是吸引资金投资的。但是，其实这颠倒了逻辑。泰国不稳定的政治，才导致了资金的撤离，以至于留下的资金要求更高的回报率。换句话说，目前泰国高的商业资产回报率是蕴含着高风险的。

我在世界中心广场看到气势恢弘的红杉军选举助阵，居然能把步行街封了。在考山路穿了条绿色沙滩裤，就被绿衫军拉着问我政治信仰，是否支持他们。还有黄衫军啥的，我本来还当稀奇一样看看，以为是文明选举。当我回国后不几天，曼谷就爆发了骚乱。当然更为严重的是“据说”曾经发生过政变后不承认外国人房产的事情。我没有查到历史，所以只能“说据”。

这样的政治动乱经常出现的话，现在出租率和价格都会受影响，而且旅游业也会受较大的影响，这都直接降低住宅和商铺的价值。加上政治动乱的时候，汇率也大跌，会导致投资大幅缩水。11月初我到泰国汇率是1：5，中间因为选举，泰诛贬到1：5.4也就是说短短几天，泰珠跌了8%，回国后，泰国动乱，泰国人也逃离曼谷，汇率进一步跳水。

（三）中等偏上的旅游资源。

环境资源的好坏，是决定资产价值的重要因素。从气候上讲泰国属于热带了，一年有几个月是35-40度的高温，气候并不算太好。当然俄罗斯、韩国、日本、东北人、还有北欧的人民是喜欢热带的。另外泰国所处的海洋是容易受到自然灾害影响的，海啸，台风。我在泰国的时候，台风就直接侵袭了旁边的长滩岛。不过海边本来就有这些风险。

从海景资源来说，泰国的海滩保护要比我们三亚稍微好点，垃圾要少点，加上物价比三亚便宜，吸引力是高于三亚一点点（当然三亚的房价租金汇报率太低，房价太高）。但是海景资源大同小异，我并不觉得泰国的是稀缺资源。

综上，我认为泰国的资产收益率虽然看起来比中国高不少，但是不足以弥补他政治上汇率上的风险。加上对外国人的投资限制，投资并不适合。

但是物价按照国内来看，确实是很便宜的，而且环境还不错，可以在政治稳定，气候好的月份去旅游度假。

了解下来，泰国已经是东南亚国家（新加坡除外）里面政治，社会，人文比较好的国家了。要是去缅甸、老挝、或者阿三哥的国度，那就不说了。所以明年还是准备去欧洲看看，了解下欧洲的情况。

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