任志强:2020前房地产税出不来

朱业胜

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任志强:2020前房地产税出不来2013-12-04 09:31东方早报

　　有很多人让我说说2014年的房地产发展趋势，尤其是讨论李嘉诚把中国和香港的房子卖了的问题。潘石屹把上海项目卖了(后)，更多人开始担心。我们认为(中共十八届)三中全会一定会替中国创造一个起码比过去十年更好的环境和条件。可以批评，但更多应该表示支持，即便是批评也要推动他继续向前。

　　关于企业层面

　　(关于)混合制改革，很多人说是国企兼并民企，我不太同意这个说法。利用混合制的方法，项目、财产等等大家可以分配了。比如说，过去规定多少央企可以做房地产，其他的就不能做。(中共十八届)三中全会之后，我已经接收到了无数家邀请。再后一步，如果混合制改革出现了，兼并收购问题可能更多。不能进入房地产的可以进入房地产了。注册也一样，过去房地产的注册门槛是最高的，做一个大项目，门槛更高。现在门槛降低，好处是有一些人可以利用关系获得一些土地。从企业层面来说，一定会发生很多变化，比如兼并收购以及国企和非国企、上市公司和非上市公司之间的多种混合。

　　关于资本市场

　　上市改革很快会推出来。现在，境内外上市的地产和地产相关(公司)有170多家，排队的有400多家。如果都可以上市，上市的地产公司就会越来越多。这种条件下，上市、融资和获取地产项目的情况就会发生巨大变化。不动产基金是未来的一个发展模式。银行方面呢？这一次民间银行不是非金融管理司审批，是准金融机构类型，有可能形成住房按揭银行变成一种特殊银行，对房地产也会产生影响。不仅仅是自己的钱往自己口袋里借的问题，很重要的是可能把项目和企业周转给单位的贷款变成给个人贷款。

　　关于房地产税

　　如果把房地产行业改成“营改增”，会对市场产生巨大的影响。

　　房地产税有很多争议，房地产税和房产税不一样。有人说不动产登记，大多数人认为是登记房子。错了，不动产登记中不是指房子，而是农地、耕地、河流、海域，也包括城镇的房子和农村房子。我估计2020年房地产税出不来。能不能把房地产、不动产统一了呢？过去是无数部门在管理中国的不动产，现在要归到一个部门去管，这是非常难的。

　　前一段时间，全国政协委员做了一个调研，调查了上海两个税，其中一个就是房产税。政协委员说，为什么全国都在学习营改增，却没有人想学房产税呢？这就实现了一个悖论。房产税我们去年收了2亿多元，纳税成本大概也是2亿多元。名义是增加税收，实际上是增加成本。按照目前的情况，哪怕是把存量加起来，也就是20亿元，拍一块土地，溢价就是50亿元。不收税土地溢价更高。房产税变成房地产税之后是一个新税种，早着呢。

　　关于土地与小产权房

　　现在叫“城乡一体化”，也就是说农村土地可以同权同价，但是前面有限定词，严格按照规划和用途来定。这是坚决强调用途的。地方政府有非常大的权力，可以让你入市，也可以不让你入市。不修改土地管理法，这个还是做不到的，所以还要继续改革。

　　上个世纪80年代的改革最容易，1992年也容易，那个时候大部分都是红头文件，你想否定就可以否定了。现在很多已经有法了，要改就要修法。比如小产权房，不修法是不行的。最近我们在清查小产权房，现在有7.6亿平方米小产权房，700万套左右，60%没有经过质量和安全检查，塌了谁负责任？所以，小产权房可以自由转正，现在是不行的，要先修改法律。

　　关于城镇化与土地使用比例

　　城镇化不是说人住在城镇，而是说你的收入来源。要让第三产业就业比重提高，实现真正城镇化，而不是靠农业就业获得劳动收入。

　　在土地使用比例问题上，开发商成了罪人，其实大量的土地是工业用地用了。工业用地基本上是一层房子，产值非常低。在城市化率高速增长的阶段，韩国等国家城镇化率越高的时候，农村人均用地越多，我们走反了。

　　关于制度

　　从制度层面来说，我们政府要求市场决定资源配置。如果说让自由选择，就不能限购，限购就没有自由选择权。现在的制度逼着大家假结婚和离婚。

　　(中共十八届)三中全会告诉我们会改，如果说这些改变在明天出现，对房地产市场影响是巨大的。比如，明天宣布所有农用地可以选择入市，情况就不一样了。我们没有办法按照原来规定说，房地产市场会如何。今年的数据告诉我们，土地供应量是负的。说房市不行了，我觉得未必。城市之间的差距开始出现，我同意。因为有那么多人往中心城市跑，差距一定存在。