孔浩：房价泡沫即将毁灭中国财富根基

Martin

题记：中国房地产的泡沫不是破不破灭的问题，而是什么时候破灭，何种方式节奏破灭的问题！中国房价近中短期还能涨，但未来3-5年区间，无数家庭的财富将灰飞烟灭。中国经济建立在房地产上，也将毁灭中国财富根基，所谓的中国梦当前靠房地产支撑注定梦断，庞氏骗局将在3-5年后因供求失衡而很快上演！

近期思考良多，思考当前A股与房价的极端走势，对于A股，由于估值近乎历史极限附近，因此，无论怎么利空也影响不大，长远去看，正面意义大于负面作用。但最令笔者担心的就是中国房地产，越思考越感觉，房地产是中国一个近乎是庞氏骗局的“玩意”，如果房价将继续暴涨，笔者认为房价暴涨终将葬送中国梦，将毁灭中国老百姓的财富的根基，一切当前看来主要资产为房产的富翁很可能将来变成负翁，笔者北京的朋友已经卖掉2套北京房子，去纽约准备买第二套了，谨记：不要沉迷在前10年的中国房价暴涨的梦幻里，当大家认为终究肯定涨的时候，很可能黑天鹅很快出现。

（一）中国人面对房价的现实：一个刚刚富裕一点而爱房如命的中国人性格遇上了一个庞氏骗局：笔者并不排斥泡沫，泡沫一定是富足后而供求失衡过度而产生的，中国30年的改革开放的成就理应导致房价的上涨，但当下的房价收入比，租售比，已经积累的泡沫相当恐怖，笔者看到部分朋友以房奴为乐，这足以说明了这个社会的变态以及奴性十足了，一家三代一辈子积累的200万，再按揭200万每月工资还房贷还幸福得如此奴性，实在是生命的悲哀。残酷的生活现实，导致这个社会也显得更加冷漠与自私，笔者对所谓的中国梦感到一些隐隐的不安，所谓的中国梦若是如此的话，笔者认为是人生的噩梦。

（二）近几年的政策解读：记住：一切政策真相是为了地方财政需求，为了政府偿债需求。中国政府调控房地产历史以来没有一次对过，房价走势已经证明了，市场已经对中国政策失去耐心，导致当前供求失衡，由于城市土地受限，目前供求失衡为主。大家都知道限购，如今温州，舟山都放开了，也都知道重庆与上海试点的房产税，但征收极低没有任何意义，中国政治从来没有认真调控过房地产，包括最近去看，全国土地财政收入同比猛增49%，而70个中大城市的房价又水涨船高，这一切都调控不了房地产，这是为了1-3年内以房价的稳定上涨来缓解地方财政压力，等地方政府还债压力减轻或者解除之后，房价见未来10年大顶，所以笔者的观点，未来1-3年房价还会涨，特别是一线城市，但3年之后，任何买房的朋友都将接下中国历史上最严重房地产的泡沫的最后一棒，无数家庭将会以破产，可能部分银行资产质量严重恶化。以上情况发生的概率可能已经有50%，不是发生不发生的问题，而是什么时候发生的问题。按万科郁亮的观点，房价将在未来10年内见顶，笔者认为在3-5年内。

（三）房地产全国联网明年6月内完成：由于全国联网成功之前，房价可能一直涨，等到全国联网后，估计配合今年11月三中全会会出现一些政策，比如户籍，土改，等等，结合到时地方债务困境解决，将出现全国铺开房地产税的征收，彻底一次性把房地产打回原形。这背后的本质，事实上政府也很紧张，因为房价的继续暴涨虽然短期利于缓解地方财政压力，但房价暴涨将可能的长期泡沫破灭将影响中国经济的动荡，而且影响政府的执政信誉。当然，就算中国政府不调控，市场真正的供需也将在未来5-10内见顶，这是中国人口红利，老龄化到来时的必然规律。

（四）请问任志强任大炮有几个小孩？笔者很钦佩的任大炮一直唱多楼市，因为其敢于说真话，逻辑道理一直都很对，未来一段时间继续涨也是对的，笔者要告诉大家的是，任志强事实上有点恐惧了，因为其看到了政策的畸形到头了，而且人口红利在未来10年就要结束，笔者去杭州，上海的一些80-90年代建设的老公房里面，几十栋几十栋全是老人啊，将来20年这些老人去世之后，这些房子还留给谁？我们的子女，请问你有几个子女，现在的80后，90后，00后是独子女的多还是一家两口小孩的多？请看看你身边的朋友？请问问任志强，他有几个小孩，他儿子有几个小孩？

（五）房地产毫无投资价值，近似垃圾资产：中国的房子，土地不是你的，只有70年使用权，房子质量大多很差，言归正传，说房地产价值，按投资价值分析，对比好的股票权益类资产，算得出来，租售比，房价收入比，都是极度透支状态，宁愿买万科的股票，也不愿这个时候历史最贵最高，连涨10多年的时候买房子。全球房子30年长期去看只能跑赢通胀，不是理财的最佳标的，中国的房子更加不值得。只有优质的股权才是会下蛋的母鸡，当前买房子的唯一价值就是未来能够更傻的傻子接手，哪怕你说房价一直涨，可是房地产股一直跌，两者到底买啥？房子与房地产股哪个便宜？很多地产股的重估净资产都是净资产的一半了，不要看短期，看长期哪个更有长期投资价值？所以就算看好房地产，道理逻辑上也是应该买地产股投资，而不是买房子投资。除非你说我就是有钱不管涨跌都是住，但投资买房谨慎，或者选择其它更安全的资产，千万不要让中短期的涨跌，遮蔽了理性的眼睛。十年前3000一平不买或者没有买，等到现在3万一平去买，这跟1000点不买股票5000点去买股票逻辑是一样的。永远记住巴菲特的那句话：别人贪婪我恐惧 别人恐惧我贪婪，投资股票房子一样。

综上：可以预测：未来几年，如果房价继续毫无节制的暴涨，可以看到中国经济走向崩溃，当前还有13亿老百姓，因此户籍制度，土改等限制导致供求进一步失衡，因为这30年改革开放成果下的富裕撑着，未来人口红利结束加上政府地方债务缓解后未来打压，加上目前本身房地产积累的巨大泡沫，未来中国人仅仅只有房产作为主要资产的家庭，很可能将万劫不复，走向破产，一家三代因邓小平改革开放苦苦积攒的财富，可能一夜之间飞灰湮灭！最后借用王石的原话：一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！万科能做到的：绝不拿地王、坚持主流住宅、提升质量、拥有现金流。

奇葩的国度，奇葩的中国房价！珍惜生命，远离房价泡沫！

孔浩  陆家嘴 2013.09.25

原文地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a72f280102e7hl.html

胡瓜鱼

会不会是真的，纠结？