三四线城市的房地产泡沫率先崩盘？

Martin

美国福布斯网站文6月19日文章，原题：中国房地产危局 三四线城市已出现局部崩盘 “新国五条”落地近4个月，楼市调控已经有了初步结果：国家统计局6月18日发布的数据显示，5月全国70个大中城市中，65城一手房价继续环比上涨，64城二手房价环比继续上涨。广州市以同比涨幅15.5％排名全国首位。总体而言，2013年5月楼市成交出现量缩价升的现象。

最近中国房地产市场陷入了冰火两重天的考验：一边是大城市楼市回暖，一边是中小城市房地产市场面临崩溃的格局，人们对于房地产的思路也陷入了很大的混乱。崩盘的传说与回暖的传说在地产江湖上都十分流行，但真相或许都有。笔者大胆预测，未来中国楼市崩盘的路径是，先由以温州、鄂尔多斯这类房价泡沫畸高的城市开始下跌，然后蔓延至整个三四线城市群，最后逐步带动一二线城市的房价泡沫的整体破裂。那么为什么说中国楼市泡沫的崩盘率先从三四线城市开始呢？

首先，三、四线城市土地供应已远大于求。过去几年三、四线城市为了要拉起大城市的框架，在城市基础设施建设方面投以巨资。而这些投资资金来源主要依赖于土地出让金所得，相对于三、四线城市的投资型政府来说土地供给越多，财政收入就会大幅增加。从数据上看，三、四线城市的结构性问题已十分明显。

如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量却相当于广州的94%。土地的加速供给却与去年以来商品房实际消化速度形成巨大差距。

再者，三、四线城市的商品房供应远大于求，极易率先崩盘。先举个例子，邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。而按照当地2011年全年楼盘销售总面积355万平方米来算，在建与在售楼盘至少要消化10年才算完。

最后，三、四线城市的高房价已经脱离了基本面。像温州这样的三线城市的即使出现大跌，不过面对动辄2万元的房价，当地居民也只能望房兴叹。不仅如此，像温州这样的城市由于房价过高，造成了对外来人口吸引力骤降，近几年人口每年都要减少10万人左右，现在一边是人口数量没有显著增加，投资性需性因房地产调控正在下降，而新楼盘却在不断开发，如今这种商品房供大于求现象在三四线城市十分普遍。所以未来三四线城市房价率先出现调整就不足为奇了。

相对于三四线城市楼市即将崩盘的预测，作为区位优势很好的一线城市，房地产市场似乎并没有受到这些复杂压力的影响，譬如作为全国政治中心的北京与作为经济中心的上海，楼市不仅坚挺而且市场正在回暖。一线城市由于其存在优势的政治资源和经济资源，以及提供多种机会，再加上区位是不可复制的，所以，资本还是青睐这些地方。但是我们同样也要看到，由于一线城市的房价、房租持续飙升，使民众的生活压力不堪承受，显然目前一线城市对民众的吸引力也正在逐步下降，很多年青人因不堪高房价、高房租的压力而选择逃离“北上广”。

美国福布斯网站的预判没有错，打响中国房地产市场崩盘的第一枪，必定从三、四线城市率先开始，不过现在像温州、鄂尔多斯、贵阳等一些三、四城市已露崩盘之像，接着逐渐会在整个三、四城市群中蔓延开来，最后一二线城市也受其影响，构筑中国房地产泡沫的基石将轰然倒塌。届时银行业的不良贷款率将大幅攀升，受土地财政收入下滑的影响，地方政府的债务危机也将点燃，中国的金融和经济危机就此展开。房地产不跌的神话终将落下帷幕。

原文地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_59834aba0102esws.html

王琦

这我早这么说了，看看93年海南岛就是这样。