如松：楼市将进入“夺路而逃”的时间之窗

Martin

楼市是一个非常交结的问题，以前本人多次说过，去年下半年和今年上半年，将出现楼价的右肩，右肩只是结构性行情，从现在来看，一线城市是结构性行情的主角，源于两个方面：过去限购限贷在一线城市执行的比较坚决，出现补涨；其次，异地高考政策加剧了这种补涨，学区房的价格和租金涨幅最大就是反应。

从现在开始各地楼市都将进入夺路而逃的时间窗口，这个窗口预计在半年内陆续向所有地区开放！

第一，过剩是明显的，我说的过剩，绝不是三四线城市（唐山邯郸营口常州惠州温州鄂尔多斯的情形无需多说），包括一二线城市，就以北京来说：2012年6月6日，北京市公安局人口管理总队发布的信息显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。该数据库已录入房间数为1320.5万套，其中标注出租房屋量为139万套，核对空置房屋量为381.2万套。由此计算，空置率高达28.9%（10-20%为空置危险区），同时，近几年北京楼市新建住宅的年签约量在10万套左右。相关数据显示，2009年~2011年北京新建住宅年成交量分别为17.9万套、11.1万套和90605套。如果以2011年成交量为基准，当前北京的381.2万套空置房，其消化周期高达近42年。此外，381.2万套空置量也相当于北京139万套出租房屋量的约2.74倍。这足以说明，北京的房子也是过剩的。

第二，过剩不等于房价回跌，这就是所谓的投资需求，昨日看了焦点访谈，陕西房姐在北京的户口被注销，房车等财产被查封，郑州二七区原房管局长被关押，焦点访谈表示会继续关注后续进展。陕西房姐是什么？副科级！彻彻底底的芝麻官，就有这么多的身份证和房产，全国这样的副科级有多少？你可以说，房姐是个案，那大家请看，这两年在山西陕西广东甚至全国各地爆出多少科级甚至股级干部拥有千万甚至数亿财产？很多！可见官吏阶层的财富是以海量计算，大部分是以房屋的形态持有。央视的报道向所有这些官吏们贴出了告示：官也没了   班房要做了   财产灰飞淹没了；今日的问题官员，房子是彻夜不安的噩梦，无论是什么样的价格，赶紧出手是第一位的，否则就是人财皆空，甚至命都无法保全！以前我说过，压垮楼市的绝不是新房，因为新房的土地是政府垄断的，他们会挺价，而地产商已经进入寡头时代，挺价也可以做到，地产商和地方政府面对购房者，相当于泰森面对一群幼儿园的儿童；可是二手房是分散的，过剩的房屋加上部分人开始不计成本的抛出，就是击破这种价格铁网的唯一利器。

有问题的官吏们现在正在撕开这一价格铁网(他们的财富数量足够大），可以想到，现在滞销的地区，怎么办？房屋无法成交，只能降价！当这种降价出逃到一定的时候，存量空置房就会大量出笼，基于空置率很高，需要很长时间才能消化，当这种降价出逃的情形到一定的时间周期以后，地产商的新房必定加入战争，因为他们必须换取现金流生存。

第三，通胀已经进入上行周期，虽然本月可能会比上月稍许缓和，但不改趋势，通胀每上行一点，央行向市场注入货币之手，就会回缩一点，房价的支撑就会撤去一根柱子，最终央行进入加息周期，回收货币（为空置房持有者加重支出，加大成本），这个趋势将持续为房价的危机推波助澜（甚至是主要推动力），将全国各地的楼市陆续推进夺路而逃的窗口。

第四，当这个时间窗口开启以后，所有的负面因素都会推波助澜，地震的加剧就是一个，质量问题是一个，宁波的房屋自然倒塌就让投资房产的人成为惊弓之鸟。

第五，三四线城市的房子危机，而中心城市的房价坚挺，这是彻头彻尾的谬论！先不说大量三四线城市的危机必定带来流动性越来越紧张的局面（央行问题账目增加，死帐烂账加剧），这种流动性的收缩自然会让中心城市的房价承压，只说一点，如果廊坊（大概应该算三四线城市）的房子出现了危机，房价跌到5000元以下（这是举例），北京的房价四五万以上能挺得住？扯淡！一个工作人员，完全可以住在廊坊，开车去北京上班，成本核算一个小学生都会计算，这必定拉低北京的房价，上海的完全可以住到苏州嘉兴等地。支撑北京房价的根本动力是，官员进入北京购房是为了接近权力中心，当用腐败资本进入北京相当于进入地狱的时候（房姐），北京的房价面临更大的危机！所以这种言论，纯粹是脑袋进水的瞎忽悠。

这个文章想了几天，是否写出来，今日还是写了，也预备被拍砖，所有的砖头都没关系，但半年以后砸到谁，自有结论。

大潮退去，才知道谁在裸泳，时间会证明一切。

原文地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_44d17ece0102e8za.html

朱业胜

2012年6月6日，北京市公安局人口管理总队发布的信息显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。该数据库已录入房间数为1320.5万套，其中标注出租房屋量为139万套，核对空置房屋量为381.2万套。

——我觉得这个数据非常重要。
我一直不知道北上广深的住宅存量套数，只知道它们每年的增量套数。

截止2012年12月31日,北京市常住人口2069.3万人,比上年末增加50.7万人。