复旦教授韦森：谈房地产

Martin

这个问题我没有专门研究，但是通过参加几次房地产高峰论坛，有些了解。我个人觉得这个问题十分复杂，目前推出比较困难。一方面，要控制房价， 最有效的办法一是推出房产税，再就是推出官员公布个人财产制度。中国的房价高，有很多原因，没有房产税，和有权力的人大量买房投资，是其中的主要贡献因 素。这些年，中国整个房地产这么热，个人按揭占整个商业银行贷款余额却不大，我看到的材料说也才只有2万多亿。现在总共是有70多万亿商业银行贷款余额， 其中有十几万亿在房地产上，但是有主要都是开发商的贷款和土地的贷款，住房按揭贷款所占比例并不是很大。

现在喊买房难的，大都是刚毕业参加工作的青年人。家里长辈多方帮忙，出个首付，然后按揭买房。但大部分买房的其实是政府官员和企业家和其他投资者、 炒房者。这些人，几套、几十套的房子，用现金就直接买了，根本没有贷款，租出去租不出去，都无所谓，大家都是投资，房价在涨，相比而言物业费算不了什么。 这也是中国经济不出问题和房价下不来的主要原因。如果按揭很大，一收银行房地产利率，房价就马上下来。但是现在的情况是，很多人政府官员和高收入阶层买很 多套房子，并没有按揭，或只有很少的按揭，现在大家都是把购置房产作为一个投资，而不是“自住”和“消费”，推的房价越高，他们的财产价值越大。在这种情 况下，银行的利率对房地产的影响不大。购房者的相对不是很大的银行按揭贷款比率，也使中国经济蛮“抗风险”，即房价下跌一点不致于使中国经济产生大的危 机。

如 果你到浦东、松江或者许多中小城市去看看，会发现很多房子很多都是空置着没人住。如果是像西方那样有房产税的话，如果房主不住，又不租出去，那就要倒赔很 多钱，还要缴物业管理费，谁还会想这样大胆地投资呢！现在没有房产税，仅仅缴掉物业费，房价涨了这么多，所以许多人买了7套8套，甚至十几套或几十套，房 子就放在那儿不住也不租，房价也就一直降不下来。如果开始普征物业税了，一些官员和个人有那么多房子，若租不出去，就要抛售了，那房价就会下跌，甚至要大 跌了。

故我的判断是，如果开征房产税，再加上强制让政府官员个人财产公开，就会对房价产生重大影响，利率对房价的影响也就开始起“市场作用”了。据有关材 料说，目前中国处级以上干部家庭平均有5套房以上，故一旦要求他们财产财产公开，一些政府官员多套住房就必须要出手了，不然怕追究期来源。如果官员财产公 开制度真正普遍推开，肯定对房价会有影响，二手房价会下来一些，对新房价格也会有影响。

征房产税，就应该普征，才公平。实际上，像上海现在的房产税制，以前买的房子就不用缴税，这就不公平，完全保护了既得利益者的利益，但无疑也保护了一些可能的贪污腐败官员。要征，就要全国普遍征。即使税率少一些、低一些，要普征，这才公平。

但问题是如果普征了，再加上推出政府官员财产公开制度，会不会导致中国房价大跌？房价大跌了，自然会影响房地产的投资，是否会导致中国经济增速进一 步下滑？甚至出现经济大萧条？这就给决策层出了道难题：既不要房价大涨，使房地产产生更大泡沫，但又不希望房价大跌，出现经济危机，真是左右为难

原文地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_62d66b010102e155.html