楼市在2010年见大底，内环线4000/平米随处见

Martin

　　我只是根据自己的亲身经历和感受来作的判断而已。

　　说一点具体的事情，1998年末，我还没有买房子，租房子，是租在老的华侨新村那里，老的外销房（那个演员，叫什么陈述的，演特务出名的，就住在那一带，我那时经常看见他），在双峰路，呵呵，路名很酷：）。3室两厅带装修2个空调，说出来不敢相信，1500两银子/月。我的房东，一个40多岁左右的男人，跟我混熟了，跟我说，他不上班的，靠了美国的姨母给的钱在上海投资，那时炒房影响没这么大。他在上海有多套房子。他告诉我的，他在南京西路波特曼附近买的一个高层，外销房，好像是高峰的时候买的，14000多两银子/平米，一直不好租，断断续续的，他很烦，那时大势也不好，他从97年下半年开始在中介挂牌，直到99年初才卖掉了。他说的时候一脸的庆幸。我问他多少钱卖掉的？他说7800/平米。听得我心惊肉跳的。但当时嘴上还是要恭维他有钱啊。后来我只是租了9个月吧，租约都还没有到，他打电话过来跟我说他要把租给我的这套房子卖掉了，希望我配合一下，其间可能他会带人过来看房。他还说如果在我们的租约内卖掉了，可能需要我搬走，他会补偿我一个月的房租。那个上海男人还不错，很爽气的一人，我跟他的关系还可以，就同意了。结果他很快就卖掉了。多少钱出手的我没有问。但价格应该不高。

　　我就在那段时间打算买房子的，在西郊动物园不到的地方买了一套房子，直接就搬过去了。那是我在上海的最后一个房东，人不错，他的经历让我惊讶。其实90-93年那一时期炒房也毁了很多人和很多家庭。记得前段时间看电视。就是乐购内鬼贪污钱款的那个案子。里面的一个主犯说起他的作案动机时说，他就是要赚很多的钱，因为他中学时他的父亲在93年炒房失败后家境就衰败了，他体验了生活的巨大变故，所以发誓要赚很多的钱云云。可以从一个侧面看到了以前炒房的恶果。

　　现在为什么这么多人忘了哪些教训呢？除了人的趋利避害和贪婪的本性以外（我也是这样的人了，呵呵），就是前一波的时候还轮不到他们受害，所以没有痛过。当然不乏有高手，全身而退的。我就遇到一个人很厉害的。下回再讲。

　　我对房地产泡沫的体会很深了，我学建筑的，调控的时候，整个建筑行业凋零萧条的时候我可是亲身经历的，我可是靠着这个行业谋生的。

　　不过中国到目前为止都还是“一放就乱，一收就死”，我想这一次也会是这样了。所以我只要一听到宏观调控，不怕见笑，就赶紧把我99年买进的房子给卖了！先把钱赚到再说，而且涨幅太大了，翻了一倍还多，我只是试探性的挂牌，结果3天我就卖掉了。然后拿着现金等机会，主要是等股市的机会，在江湖上混了这么多年了，对“盛极而衰，否极泰来”理解得是越来越深刻了！我看好股市，因为他跌得太久了！

　　我在去年11月份股市满仓，几年熊市，总算给我在2006年盼来了一波不小的涨幅。

　　我不是什么高手，只是有点耐心罢了，股市如此，房市也是如此。

　　借鉴我的那个房东的经历，我相信我很有可能会在2-3年内会买到价值低于价格也就是所谓的超跌的房子的。我损失是的顶多就是时间罢了。

　　我也相信我极有可能，我会在上海内环线以2000年的价格买到我满意的房子。也许有人会嘲笑，呵呵，我说一下我的理由，就好像股市一样，一样会有超跌，一样会有恐慌的情绪蔓延。很多人在2003年的时候跟我说，早知道我99年买房子就好了。我当场就反驳他，99年你敢买么？我就问他，你敢买了么，那时？他想了想，还是承认说，我不敢买！因为那时是整个市场的大底部，恐慌的情绪蔓延不是一会儿，而是很久了!内环到处都是2000-3000的房子，你会认同内环某处楼盘他就值4000/平米？那时有谁敢买房做投资那真叫有眼光！我在建筑这个行业里做，所谓的专业人士了，实话说，我没有这个眼光。我99年买房子也只是自住而已。而且还是因为业务的来往认识了建行的人，在他们的劝说下才出手的，本来我还想等一等的，呵呵。

　　这一次的疯狂真的让我都瞠目结舌的，有点像99年5.19开始后的疯狂，我记得我是在5.19前的4月份开户正式成为一个股民的，还是我的一个客户给我启蒙，我记得他当时给我分析的是湖北兴化，讲了买这个股票加分红什么的，至少比存银行强，我是被他说动心了。第二天立刻就去开了户。我按他推荐给我的买了原水和申能，我还没有明白股市怎么回事，5.19就来了，疯狂呀。我是在股市疯涨当中学习的。题外话了，我想说的是，那个时候你要赶在证券交易厅说股市要跌到1000点，我估计你不被板砖砸死才怪，因为那时大家（知道什么是大家么？跟人民是一个概念的，呵呵），大家都相信大盘是要到3000点的。结果就是后来900多点上的尸堆成山啦！

　　所以我现在真的在等，就等到内环线房子价格落到2000年水平的时候，遇到那些被阴跌折磨了几年后已经信心全无的散户们开始割肉的时候，我再买进。

　　再说一件事情，前一年也就是2004年，我的一个师弟打算从一家知名的地产公司辞职出来要开一家房产咨询公司，因为有客户资源在手上，也觉得房地产好。他特地过来请我吃饭问我的意见。我当时告诉他：“古话说，善弈者谋势，不善弈者谋子。至少我认为房地产行业目前不具备势，要谨慎。”他后来还是出来了，公司也开了，刚开始做得还不错。但去年中旬以后就不行了，3个月以前5月份吧跟我说他准备结束创业，7月份就结束公司。要找一份工作去，托我帮他留意合适的职位。

　　还有就是千万不要听那些台湾或者是香港的那些所谓的房地产专家或者投资者的看涨的论调，第一不排除他们要看涨好出手自己买进的房子，另外就是那些人不了解大陆的情况，呵呵，也不能说他们不了解了，他们是很不了解！他们不知道中国特殊的国情，不知道中国很多事情不是按照经济规律可以解释得清楚的。举个例子吧，前一波也就是90-93年那一波，很多外资的房产公司都是被套的，就是我们说的博傻的那些人，他们是在土地市场上被我们ZF玩了一把，呵呵。因为外资一般决策比较规范，有一个流程，而且很关心风险，一个市场不是很明朗他们是不会冲进来的。而中国的经济次序呢，就是豪赌！所以90-93年真正赚钱的还是国内的房产公司，主要是国有的和有千丝万缕关系的，跟现在一样。著名的有汤臣和新加坡凯德置地，呵呵，一进大陆就喝了一大口海水，不过总算得到了一点经验了。学东西总是要交学费的！可悲的是，汤臣明显没学到家，汤臣一品呀！他跌到8000/平米我就冲进去了买了。不过，我心里有个声音在响哦：真跌到了8000元/平米，你敢买么？呵呵，是要好好得掂量掂量了！参照体系变了，决策也就不那么坚定了。

　　去年吧，是什么调控措施出台我忘了，我去拜会一家民营房地产策划公司的老总，很大的策划公司，几百人呢。他当时说了一句话我印象很深刻。他说，国外房价这样跌可能要3年，而我们只要3个月就可以做到。那时他们的业务一下子下落了很多，这是他们前台的小姐跟我闲聊的时候说的。

　　所以，如果要投资，我是不看好房地产的，我看好股市。如果觉得股市风险大，实际上实话实说哦，股市风险极大。呵呵。不进股市那就把钱藏好了，等！在这个风险极大的时代，记住现金为王，记住Cash最重要！大家都有体会了：钱在你自己手上的时候，他还算钱，一旦交到了别人手上，换回来了物（譬如房子），那就不是钱了！