房地产基本常识及现状

 

房地产资金来源/房地产开发投资=1.37（08年该值为1.32，历史值在1.3-1.5之间），比08年资金还富裕。

房地产投资增幅低于城镇固定资产投资增幅，必定GDP<8%

2011年4季度，稳中有降的可能性较大

 

房地产总体趋势“今年不太坏，明年不太好”

前期土地供应短缺，后期房价肯定暴涨

 

“不太坏”的原因：

房产销售面积 +10.0%，

销售金额 +21.4%，

投资增幅高于城镇固定资产投资11.1%，

销售面积>竣工面积=1.61:1（只有竣工面积>销售面积，才会出现积压）

 

10年增加了大量的土地供应

4万亿的刺激

限购、限贷、限价等政策措施的影响

1000套保障房的指标

多种政策压力的叠加效应

 

“不太好”的原因：

今年商品房土地大大减少

今年商品房开工大幅下降

明年保障房减少套数

房地产投资将大幅减速（预计减速40-50%以上）

限购、限贷、限价等政策延续

销售下滑而现金流吃紧

降价大量出现而观望加剧

 

外部经济风险依旧

金融风险防范会更严格

经济增长动力减弱（钢铁、建材、汽车都会减弱）

内部结构调整困难加大

 

房价的核心问题在于土地制度

土地制度  决定着户籍

                    决定着城市规划

                    决定着财富差距

                    决定着地方财政

                    决定着公共资源配置

                    用供给量决定着价格

 

GDP增长低于8%，政府一定会救市（房市）

 

境外投资建议：

关于境外个人投资，任志强建议如果纯处于投资目的，最好不要做，风险在于境外房价较低，但税很高，如果要投资，一定要弄清当地的法律法规。

 

写字楼投资要考量的因素：

该城市的城市化率高不高

该城市第三产业的比率怎么样？