这次银行家给出的问题是计算杠杆投资的收益性，比如说：

一个房产首付是6000，月现金流是200，那么投资收益率就是40%。现在我和银行借2000来买这套房子，贷款的利息是10%，也就是说每个月我需要还200给银行，银行从这项借款投资中的收益是120%，那么我现在就需要重新整理一下我买这套房产的情况了，我买这个房产的首付6000中有2000是和银行贷款的，也就是说我只出了4000，而且我还有这个房子200的月现金流，但是银行贷款利息也是200，也就是说我这套房子的月现金流全部用去还利息，这样算来也就是说我用了4000块买了一个没有现金流的房产，以下是我整理的表格：

现在看起来，这笔生意好像挺不划算的，那么问题究竟出在哪里呢？我们现在来将银行的贷款利息调低，从原来的10%变为2.5%，然后其他条件不变，现在的情况就变成了下面的这个表格：

现在我们可以看到，银行利率要是够低的话，投资收益率还会变高，现在我们让银行的利率变回10%，但是我们贷款贷少点，然后其他情况不变：

所以贷款少点也可以影响投资收益率，然后我们在看看要是这个房产的首付不是6000而是4000，贷款还是贷1000，利率还是10%，其他条件不变，我们再看看情况（这里我要是贷款还是2000的话，只会和原始情况差不多）：

也就是说其实房产的首付少点的话，也可影响投资收益率，现在我们将月现金流变为400，其他条件归为原始。

所以，现金流也能影响投资收益率，我在这里提示下看的方法，首先第一个表格可以和第二、第三、第五个表格比较，因为这三个都是单一变量（也就是说我只改变了一个变量），但是第四个由于某些问题，所以我改了两个变量，第四个表格只能和第三个表格进行比较。

从上面的表格我们都已经看出了影响的因素分别为：

1、首付金额

2、房产月现金流

3、贷款金额

4、贷款利率

可能还有别的因素会影响，但是我的程度暂时比较有限，只能看到这四个。但是只知道影响的因素还不够，我们还要知道哪些影响因素的影响效果比较大，哪些比较小。不过我上面的数据并不能用来比较，因为个个数据减少的比例不同（第一个为原始表格，第二个表格变量减少75%，第三个表格变量减少50%，第四个表格两个变量分别减少33%和50%，最后一个变量为增加100%）

所以我们需要将个个表格的变量变为一致，第二个表格的变量变为只下降50%，也就是说每个月还贷款的利息是100元，这样的话最后整理可以得出投资收益率就是30%，也就是说这个变量下降50%，投资收益率就增加30%（原始表格是投资收益率是0%，我们用原始表格作为对比）:

第三个表格变量本来就是下降了50%，而在表中可以看出投资收益率增加24%。（与原始表格作对比）

第四个表格变量需要下降两个一个是和第三个变量一样，另一个是首付下降50%，也就是说首付变为3000元，这样的话，投资收益率增加60%。（这个不与原始表格进行对比，后面我会另外设立两个表格，来与这个表格作对比）

第五个表格的变量只能增加，所以我们增加50%，也就是说月现金流变为300，则投资收益率增加30%。（与原始表格作对比）

由于第四个表格变化了两个变量，所以，为了比较变化，我们将第二和第五个表格的变量也变为两个，现在将第二个表格和第五个表格中的贷款金额也下降50%，然后第二个表格的投资收益率变为增加36%，第五个表格投资收益率变为增加48%。（这两个表格与第四个表格作对比）

所以从上面的数据可以看出对于投资收益率影响最大的是首付的多少，当首付越低，投资收益率也就越高（影响从大到小排起是1、首付；2、贷款利息；3、月现金流；4、贷款金额）。

那么算出这些有什么用呢？银行家给我的问题是算出杠杆的收益率，我发现用银行家给出的数据和算法算出来之后得到的信息很少（银行家在计算的时候，只是计算了银行贷款的利率要是下降的话，投资收益率的变化情况），所以我就将影响因素全部计算出来，所以，从上面可以看出，要是我们要用杠杆来得到收益的话，减少房产首付对你的收益增加程度最大。