感觉有必要研究下香港的楼市起伏。香港规定土地所有权属英国王室，在市面上交易的是土地所有权，港府很大一笔收入来自卖地收入，同天朝类似

香港作为完全自由开放的市场，资本进出都很"任性"，因此香港的楼市涨跌幅度比内地大，香港的经验并不能完全照搬到内地。

1953-1957  57年，供过于求，游资有限；政府规定发展商要投资一定数额的资金用于发展中的楼盘。楼市出现短暂调整。

1959-1967 欧美资金+南洋华侨资金大量流入，楼市兴旺。

                  1962年政府调整各类用途的地积比率，一般估计造成建筑面积比以前少20%，新政容许到66年1月1日正式实施。造成大量楼宇赶在新政前供应入市，供过于求；

                  1964年政府通过《1964年银行条例》，提升银行存款准备金，并对存贷比提出要求，对投资地产的放贷比率提出要求，银行收紧信贷。

                  1965年 香港地价、楼价、租金 开始大幅暴跌。(部分地区楼价跌幅达40%-67%，租金跌35%-40%)

                  1966年 香港地价、高级楼价、租金继续下跌(高级住宅楼价跌30%)

                  1967年，爆发"反英抗暴"运动，资金外流，地价再跌50%

                  李嘉诚大量吸纳贱价抛售的地产物业。

1968-1974 政局稳定，人士回流，南洋热钱流入，股票市场兴起。外资员工带动高级住宅价格，继而中低档住宅楼价在1969年上扬。炒楼兴起。

                  1973年3月，出现假股票事件，股民恐慌性抛售，政府向股票交易征税，租金管制，收紧信贷，股市持续下跌。

                  1974年中东石油危机爆发，世界经济衰退，银行进一步收紧信贷，地产业陷入低潮。

1975-1981 中东石油危机过后，1976年香港经济全面复兴，这一时期，香港经济开始转型，成为亚太国际金融中心，地产复苏，炒楼兴起。

                  1981年 通货膨胀率 15%，楼宇按揭利率升至21%，港府取消分期付款买地政策。随着利率持续高企，信贷收紧。地产业开始下滑。

                  1982年 地价、楼价、租金全面大幅下跌(地价1年跌去40%-60%）。

                  83,84年低潮。地产业洗牌。激进地产公司损失惨重。

                   1983年香港实行港元美元联系汇率制度。

1985-1989 中英签署《联合声明》，香港前途明朗化，明确土地契约继承关系。 GDP增长强劲(86-88，年均10%)，按揭年利率低至7.8%，海外资本流入。地产                     

                   1988年楼价升幅40%。

                   1989，受到内地政治风波影响，楼市下跌，平均跌幅30%

1991-1994  海湾战争结束，时局转为平和。累积的购买力爆发，炒楼兴起。

                  1991年中英就新机场问题达成谅解，全年楼市累积升幅55%。

                  经济持续繁荣，香港实现全面就业，置业和改善环境的欲望和能力大大提高。

                  香港的房屋问题逐渐从"有没有"向"由小而大"过渡。90年代香港60平方米以下的房子占70%。

                  1994年，通货膨胀率8.5%，3月定期存款利率年化4.2%，实际为负利率。楼市成为投资保值重要工具。

                  1994年港府干预楼市，增加供应，打击投机，1994Q2-1995Q3,住宅跌去30%

1995-1997 大家开始憧憬97回归。利率下行，海外资本，内地中资涌入香港房地产市场

                  96年豪宅售价升值30%

                  97年豪宅售价再升值30%

                 97年Q4 亚洲金融风暴爆发，银行普遍采取现金至上政策，利率高企，逐渐形成通货紧缩。炒楼活动近乎绝迹。

2000年         李嘉诚："但我向来强调，楼价大上大落，对任何人都不好，最好是跟随通胀平稳发展，市民可以负担，发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节，香港的竞争力必定受到削弱，整个社会都有问题。。。。 当经济发展重现通胀时，楼市也必然是向上发展的。"

                  

感悟：1.判断是否过热，看供求关系，看存销比。存销比小，说明库存压力小，房价降价压力小，房价看涨。

          2. 判断是否过热，看按揭利率，按揭利率走高，购房成本增高，楼市下行。