上篇文章简单介绍了包租的概念，包租行业不同的发展阶段和包租对各方的价值。这篇就个人疏浅的实践认知，简单总结下如何从零开始做包租。

大到品牌集中式公寓，小到床位房、N+1、N+n分割式、还有整租、民宿短租，整个包租链条分市场调查、拿房、设计施工、出房和租后管理五大阶段。

01 市场调查阶段

此阶段通过对片区高中低价位出租房源的实地摸查，初步确定片区租房人群、支付能力、片区定位。在此过程中也逐步建立片区中介人脉库，遴选出片区优秀中介逐步培养为御用中介。这一阶段扎实的基本功，基本确定包租的预期回报率，也为拿房和出房建立了专业渠道资源。

02 拿房

市场上放租的房子不少，业主同意签长约的房子不多。现阶段随着一众机构和个人进入包租市场，房源端竞争越发激烈。尤其是自如进入包租市场，凭借其蝗虫地铺、强大资本和专业收房团队，大大挤压个人二房东的生存空间。如何第一时间获取房源信息，拿到优质房源，很是考验自己在前期的中介人脉渠道资源的有效性。获取房源信息后，需要针对房源屋况简单判断投入改造成本和改造后预期出房价格，据此判断是否需要进一步约业主谈判。此后，便进入到拿房阶段的压轴戏：和业主谈判。关于谈判，推荐一篇上海民宿大咖潘潘的用心原创大作：丧心病狂地和房东开始谈判吧！

03 设计施工

进入价值创造阶段的包租市场，符合市场需求，创造美好居住体验的产品设计保证了出房溢价。具有辨识度的设计同样也是快速出房的有力保证。高效施工和极具性价比的软硬装成本考验着总投入，直接决定投资收益率的高低。设计施工也是最繁琐和周期最长的阶段。简单的设计装修不对硬装做大的改动，只要全屋刷新+个性化艺术化软装布置即可。少数房子需要大改大动，完全就是一个完整版的旧房翻新，所有的流程都要走一遍。装修看似简单，千头万绪也相当考验自己。起步阶段，需要不断的试用，逐步物色出色靠谱的师傅和工头，作为长期使用。设计考验自己的审美搭配能力，非专业选手，初期可以多上好住家等家装设计网站浏览设计师作品找感觉，简单粗暴的做法就是照抄。嗯，我们家包租和民宿都是半路出家颇有灵性的老婆大人搞定的，我能做的也就是去京东买大家电和开关插座等标准化、不影响整体风格和审美的产品。灯具、画和部分家具多在万能的淘宝搞定，那一天到晚的快递电话绝对考验你的耐心，反正我很多时候都被快递小哥搞的火大。记得有套房子装的密码锁，数十个送快递的小哥愣是只有一个，是的，你没看错，我刻骨铭心地记得，只有一个小哥，一次把密码摁对了。

04 出房

长租公寓的出房就是放盘、带看、谈判、签约如此简单，但也算不上轻松。这时候前期储备的中介渠道网络就派上用场了，建议使用专用中介号，一个朋友圈发出去，消息立刻扩散。定价上适当就高，遇到中介凭空磨价心中有数，多问客户细节信息核实，最后使出“见客户面谈”杀手锏多半结束。专业设计、全新装修，家私全新且齐全，富有设计味的房子多远高于市场价，不止一次遇到中介小哥听到你报出的价格后一副“惊呆了”、“你想钱想疯了”的表情，此时宜淡定，但需根据实际看房人数和市场反映适时调整。带看直接交给中介，有诚意的见面谈判签约。民宿的出房渠道就是爱彼迎、小猪、途家等短租平台，主要工作有拍照、定价、入住指引编写。

05 租后管理

整租公寓的租后管理相对简单，留意租客按时交纳租金和水电燃气费即可，当然不定时也会出现空调漏水、燃气灶无法点火、马桶堵塞等问题，见招拆招的找师傅处理。分割式公寓租后管理涉及到水电煤网络结算、公共区域卫生打扫，不定期换租招租等，相对麻烦些。民宿的租后管理类似酒店运营，主要内容是应对线上客户咨询，入住接待和保洁、客户评价管理，相比长租更考验运营能力。

至此五大阶段介绍完了，篇幅和表达能力有限，写的有些概要，请诸君多多包涵。

我是张伟， 爱家爱老婆，心灵富足，财富自由是我的使命，成就自己，影响他人是我价值观。深圳心灵创富发起人，名誉主席，前央企项目经理。现离职创业，业务涵盖设计装修，中高端公寓，民宿运营。兼职尚舒房客户经理，深入房产一线，助力自己和他人建仓深圳。