时间：2019/09/28 19:00~21:00

地点：恒利大厦

主讲人：张永利

谈及的内容针对上海或其他一线城市

（干货很多，尤其对初入房产投资价值更大；每个人对自己财富负责，内容自行判断）

一: 为什么投资房产？

1.常见性、2.风险性、3.民族性 

二：投资房产的前期准备

--交公积金

1.原因:损耗成本低、提高信用级别、方便借贷

2. 如何交？公司交、淘宝封顶交

--做流水 

1.持续一年以上，金额控制在每月5万以下，否则意义不大。

2.操作时注意把中信/光大作为收款方，打款日期选择固定的工作日（节假日自动延期），打款备注填写为工资

--如何解决资金问题？ 

1.信用贷分为(1)随借随还、(2)定期还款 

2. 年化 5~6%  个人总额度80万左右

3. 信用贷 信用的影响，开发多核心

三：资金成本

例子借款10,000 每月还本金833.3，还利息59.2 年化的利率是多少？ 7.1%为错误答案， 12% 左右

提醒：计算信用贷的利率需要注意：是否同意提前还贷？还款模式?

四：高评高贷

房产不同的价格：

1.实际成交价格、2.银行评估价、3.交易中心评估价

评估贷款-成交价=实际首付

操作指导：1.先找银行问出评估价；2.不同银行大的评估价不同；3.可尝试根据同小区的成交价估算评估价

高评高贷的代价：税费会提高

高评高贷是牺牲流动性

如何选择？ 以优质房子为核心，高评为辅

亲友借款： 建立良好的信用；建立或融入优质的圈子；

五：优质资产：

房产四大金刚：1.地铁（步行10mins以内）、2.次新（10年内）、3.三房（置换成本高导致）、4.学区

优质资产=稀缺资源=硬通货 随时可以变现

六：谈判的问题

谈判：人情是关键（诉苦/赞美），耐心是基础，中介的帮助

七：房子情况

1.户口未迁走、2.抵押、3.查封、4.租赁、6.其他 

抵押可以签买卖合同，查封不可以签买卖合同

人的问题，房东是否值得信任

能否建立更好的关系

八：杠杆的问题：A:扩大收益 B：放大损失

合理的负债水平：7倍负债（家庭年净收入）

提问环节非常精彩，有干货：

包租入门注意事项？

答案略，省略100字

包租如何赚钱？

答案略，省略100字

购房目前上海关注的区域：

答案略 （300w~500w）

答案略   (~1000w）