经济增长具有周期性，客观上需要政府运用货币政策及财政政策避免大起大落。经济高涨，通胀严重时期，就得加息降温；经济低迷时期，就得降息刺激。（运用的手段及影响的可能性）

    通过国家最近的十次调控，总结出两个特征：

    第一，当市场处于短周期繁荣阶段时，新政出台后，房价上涨势头会受到抑制，但不会很快反转下跌，一般需要1～1.5才有可能步入下行通道。（信息及影响的延时性）

    第二，一次或连续几次新政出台后，房价是否会有实质性下跌，不仅要看调控力度，还要看宏观经济面的情况。（单一因素不是决定全局的唯一因素）

    发达国家一般用房价收入比、空置率和租售比三个指标加以衡量。

    房价收入比，主要衡量价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平；（这让我想起近期的新闻：工资的涨幅全用于房租的涨幅了）

    租售比，主要从租金回报角度判断住房是否具有投资价值；（按此标准，上海的租售比不算太理想）

    空置率，主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求，并最终形成房屋的空置。（在就业情况没有直接恶化的情况下，上海市区小房空置率几乎很少，此数据还算理想）

    另外加一个指标：住房饱和度

    房价收入比=住宅单价*城镇人均住房建筑面积*城镇房均人数/（城镇人均可支配收入*城镇房均人数） <7

    租金回报率，就是从租金收益的角度，来分析或衡量房子价格水平的合理程度，其实质等同于购租比。

    与投资股票的价差收益和分红收益类似，房产投资的收益也主要分成两块：增值收益和租金收益。其中，房屋增值收益与楼市冷暖息息相关，存在较大的波动。而租金收益则较为稳定，因此常被用作房产投资价值的衡量标准。