开端：

1841年，大英帝国对清廷发动鸦片战争，武力占领香港，随即宣布开辟香港为自由港，允许船只自由出入，香港正式开埠。随后《南京条约》、《北京条约》正式签订标志香港成为英国殖民地，其境内土地都归英国王室所有，英国王室为了牢牢掌握其土地的所有权，因此开发出土地所有权与使用权分离的土地批租制度，以此来彰显其“最终业权人”的身份。

（PS：目前大陆所实行的土地制度就是参考香港的批租制演变而来的）

地产革命：

1841-1941年，近百年时间中，大陆政局不稳，战争频繁，导致大量内地人口移居香港，另英国等外籍人口因香港持续开发开放，此类人口也逐渐增加，但从总体上来说，由于当时经济发展水平等因素所限，房地产作为一个现代产业在香港经济中的发展基本上仍处于萌芽状态。当时的香港的房地产业主要的经营方式还是置业出租，且买卖或租赁的标的都是整栋楼，资金周转率慢且老百姓无雄厚资本难以参与其中，主要参与人群为英资洋行或少数华商。

时间一直走到40年代末50年代初，后来在香港地产业的两位风云人物吴多泰以及霍英东先后发明影响至今的“分层出售”，“分期付款”（俗称卖楼花）的买卖方式，真正将地产业与金融联系在了一起，从此以后房地产业，金融，社会环境，政治格局等多因素纠葛在一起，形成了一荣俱荣，一损俱损的态势。

历次地产业的周期轮回：

1、50年代初至60年代中，地产繁荣期；60年代中，地产低潮期。

利好成因：

a)    朝鲜战争期间，香港随宗主国英国加入西方对大陆的经济封锁，导致香港转口贸易及各种商业普遍萧条，社会上游资乱窜。东南亚资金因国际环境有战争风险亦涌入香港避险。如此一来，社会上充斥着各类游资，除部分外移至伦敦套息，部分进入工业外，大部分进入地产，股票市场，尤其是地产市场。

b)    期间，发明卖楼花的买卖方式，将普通老百姓亦纳入炒卖房产的序列中，一下子将参与面成几何倍数放大，银行业也积极参与投资房地产业。

c)    因朝鲜战争等因素，导致香港经济结构逐步转向工业化道路。时值朝鲜战争结束，香港工业化成效显著，经济增长快（1956年到1966年，香港制造业从2944家增加到8941家，雇佣工人从12.9w增加到34.7w），同时因香港各方面趋稳，人口这一阶段激增至300w，欧美资金亦大量流入香港，投资设厂办公司。

地产危机：

a)    银行业因此前大量参与到地产投资过程中，且当时的银行没有硬性规定必须保持多少股本用于应付挤兑，结果在60年代中期因明德银号现金短缺向法院申请破产，接着广东信托银行业爆发挤兑风潮，两者事件叠加促使存户信心动摇，直接波及其他银行，同时此类银行又过度投资地产，导致连锁反应，集体出现挤兑现象，后经官方努力，事态终于平稳。但是危机过后，银行业集体反思并重新调整投资策略，大幅收缩对方地产业贷款，加紧收紧银根。

b)    1967年5月，香港爆发空前规模“反英抗暴”，港府出动军警镇压左派群众，一时间政局动荡，经济不景。许多洋行的高级外籍人员，达官富豪，医生，律师等中产阶级纷纷变卖物业，套取资金移居海外，大量资金外流，此时很多新落成的高级住宅根本无人问津，原价13w住宅，最后很多以4w左右脱手。

总结：

这一阶段的地产繁荣得益于香港外围环境的趋好，同时辅以金融工具，令炒房抄地等首次真正出现在香港，但是在60年代中期又受银行危机与左派激进思潮影响最后导致在港资金紧缩或外逃，社会有效购买力急剧下降，最后导致地产首次危机出现。

 

 2、60年代末至80年代初，地产繁荣期，期间虽有小波动，但是总体不影响这10年的牛市；

80年代初，地产低潮期。

利好成因：

a)    1968年，危机过后，香港政局转趋稳定，市民对港前景信心恢复，在1967年间因政治骚动期间离开香港的人士纷纷回流香港。同时，这一时期，香港工业化进程亦趋完成，金融，商业服务亦开始兴旺。良好投资营商环境吸引了不少海外资金流入香港，这些资金和热钱大量进入股市，地产市场。

b)    1978年，大陆开始改革开放，受此大格局变化影响，香港经济每年都以15%+以上的增速进行增长，直至1981年，香港地产业已进入一个巅峰状态。

80年代初地产崩溃原因：

a)    地价楼价大幅上升，投机炙热。自1978年起，香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨迹，如火箭般上升，其价格已非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力之上。

b)    负利率严重。70年代后期，香港经济开始过热，通胀率已达15%以上，但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%，而房产按揭利率平均为10.62%，形成市场对资金的需求有增无减。如此情况下，为遏制通胀，银行收紧银根也是在情理之中。

c)    美国实行紧缩政策。1980年，美国里根上台，为应对美国国内高通胀，美联储采取加息，一直加到20%+才压制住国内通胀。而香港为应对美国此类货币政策，也必须紧跟脚步拉升本港利率，到1981年10月7日，香港最优惠利率升至20%的历史高水平，楼宇按揭至21%，对置业者产生了加大的吓阻力，同时港府也修订卖地政策，取消开发商“分期付款买地”政策，令发展商热情骤减。

d)    1982年，英国撒切尔夫人携马岛战争余威来京谈判，希望继续管理香港，但遭北京方面拒绝，至此香港前途问题凸显，直接打击香港地产业。

总结：

这一阶段，香港政局趋稳，人口激增，外资也大量进入香港进行投资营商，后又受大陆改革开放惠泽，经济实力得到进一步提升，也因此造就了近10余年地产辉煌，但时值80年代初，受本港经济过热与美国货币政策双重影响，不得不采取加息等紧缩政策来压制通胀，同时加之香港前途问题不明，其结果就直接导致了1985年前的地产业萧条。

 

3、85年-97年的三次大升浪：

第一次升浪：1985年至1989年

1984年12月，中英两国政府经过22轮艰苦谈判之后，终于在京签订关于香港前途问题的《联合声明》。自此，香港步入1997年回归中国的过渡时期，随着政治前景明朗，经济又开始蓬勃发展，香港地产业进入了新一轮循环周期的上升阶段。

这一阶段利好成因：

a)       香港前途明朗化；

b)       经济增长强劲。1985年后，港元随美元贬值，带动香港出口大幅增加，并刺激香港经济恢复强劲增长，各业繁荣，实际增长率10%+；

c)       利率持续回落。从高峰20%下调到高峰的一半以下，为置业人群提供了良好的融资环境；

d)       海外资金大量涌入。地产市场趋向国际化，东南亚资本，澳洲，日本财团纷纷涌入香港。

第一次升浪调整期：1989年至1990年

1989年中，受到大陆的“政治风波”和紧缩经济的影响，香港经济陷入疲弱局面，从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌，平均跌幅3成。当时，香港移民潮骤起，中小型住宅楼价普遍被看淡。然而经过半年调整，到1990年中，香港楼价绝大部分又恢复到“政治风波”前水平。同年，中东第一次海湾战争爆发，市场转持观望态度，不过后因政府给公务员置业以及降息刺激，楼市未跌。1991年2月，海湾战争结束，时局从紧张趋向平和。同期，通胀高企又增加了市民的预期通胀心理，加上前期股市表现良好。种种原因终于触发积累多时的购买力，香港地产业进入第二次升浪。

 

第二次升浪：1991年至1994年

这一阶段利好成因：

a)    香港经济持续繁荣，市民收入不断增加。踏入90年代，在亚太经济，尤其是在92年春邓公南巡、中国全方位对外开放的推动下，香港经济保持持续繁荣，增长率平均每年达5%。

b)    外资公司和中资机构大量来港投资。中国扩大对外开放，香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更显重要，西方投资者对香港经济前景看好，海外资金和雇员注入，早期外流资金与移民也源源不断回流，对香港楼市造成庞大需求。

c)     负利率情况严重。

d)     市场预期心理和投资因素。

第二次升浪调整期：1994年至1995年与第三次升浪：1995年至1997年

1994年第一季，香港地产市道走势已与市场实际承受能力脱节，社会上要求政府加以干预的呼声日高。而此时，大陆方面，也因经济发展过热实施宏观调控，香港经济因此也转疲弱，但经过短短一年多调整，随着大陆方面经济趋好，香港经济表现也趋好转，同时配合银行利率下调，又触发第三次升浪1995年-1997年。

 

1997年地产“泡沫”形成原因：

a)    香港房地产市场供求严重失衡。中英联合声明中，有规定在85年-97年过渡期间，每年土地管理部门对外售地有严格限制，这一措施直接导致了土地供应骤减，土地价格飙升。

b)    香港地产业逐渐形成高度经营局面。长实，新鸿基，恒基，新世界，恒隆/淘大，信和，会德丰/九龙仓，太古，希慎，置地，十大上市开发集团截止至96年底，其市场占有率达76%。

c)    美国降息。因美国降息，大量资金涌向地产市场而形成“资产通胀”。从1989年6月到1994年3月期间，美国因经济衰退或不景气连续多次宣布降息，最优惠利率从11厘减至6厘，香港因受制于港元联系制被迫跟随降息，期间，香港通胀高企，形成银行负利率时期。在负利率环境下，大量资金从银行体系流入地产，股票市场，大幅推高地产，股票价格，形成“资产通货膨胀”。

 

1997年亚洲金融风暴对香港的冲击：

1997年7月2日，泰国政府被迫放弃维持了13年的泰铢与美元挂钩的固定联系率制度，转而实行浮动率制。7月11日以后，菲律宾，印尼，马来西亚也相继被国际投机势力征服，相继采取浮动汇率制，导致本国货币大幅下挫。

10月下旬，国际投资者开始将目标转向香港。而作为香港货币金融政策的基础和核心的联系率制度首当其冲，曾先后于97年10月，98年1月及8月受到多次严重的冲击，其中，又以97年10月与98年8月两次所受到的冲击最为猛烈。尤其是97年10月下旬，香港银行的同业拆借利率一度被扯高到280厘的历史高位，后来虽大幅回落，但银行同业拆息利率在相当一段时间仍高企在10厘以上，对银行业造成严重冲击。在这种情况下，银行普遍采取“现金为王”的策略，以高息吸引港元存款，谨慎放款，逐渐形成整体经济的通缩态势。

对港元的冲击以及利率的高企，直接导致香港股市迅速下跌，从97年8月到98年8月，恒指下跌10000点，下跌超60%，香港股市总市值损失超2万亿。

随着整体经济收缩，香港各大小公司财务普遍恶化，部分过度冒进公司被迫清盘，倒闭或大幅收缩业务，银行被挤兑，财务公司，证券公司被清盘，给香港投资者造成了相当大的心理震撼。

受到金融风暴的影响，香港投资，消费急速萎缩，香港经济的各个环节，包括香港百货零售，饮食，酒楼，酒店以及旅游业，均受到严重影响，整体经济急转直下，从97年中的空前繁荣迅速步入衰退，98年开始经济陷入负增长，失业率急升至6%以上。香港陷入战后以来最严重的衰退中。

在此情况下的香港地产也是不可幸免，楼市呈现出一浪低于一浪的跌势，相比97年上半年，最低点时已经下跌超6成，其价格只有97年的4成。

总结：

香港自50年代初开始至97年，地产业经历了多次周期来回，而每次的周期繁荣必与当地人口增长，政局稳定，经济平稳发展，金融良好融资环境相关。相反每次低潮期又分别与政局不稳，经济增长乏力，通胀高企，银根紧缩，外资外流等相关。因此若希望在此一展身手则需紧密贴近社会一线，感知社会变迁，深谙银行融资现况，方能游刃有余，为他人不可为之事。

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